マンション管理のはじめちゃん！
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分譲マンション管理会社で働いています！管理組合のこと、管理会社のことをつぶやきます。マンション管理の裏側を知りたい方はぜひフォローしてねー！
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これは本当にそうで、フロアタイルとフローリングの違いなんて素人目にはわからない。木は変色しやすいしちゃんとお手入れしてあげないと汚く経年劣化するし。無垢材なんて・・・。
最近知ったのだけれど、フロアタイルも床暖房対応しているものもあるようで、フローリングである必要あるのかなとか。
ビニールの木もいまや木目が繰り返さないからぜんぜんそれとわからない。なんでオイル塗ったり、汚れがついたり、何かにつけて面倒な無垢板をアパートに貼りまくってしまったのか考えさせられる。
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分譲マンション管理のお仕事しています。
職業としてはニッチですが、分譲マンションは全国に10万棟ほどあるそうですよ。
【プロフィール】
【LINE@も登録してね～！】
【分譲マンションの役員になったら】
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業者さんとかが「いやーその補修用部品ないですわ。だから本体交換ですわ」とか言ってるとき。
最低限これだけは確認しましょう。
・型番を調べる
・メーカーに聞く
すると、5割くらいの確率で補修パーツが見つかります。（型番指定してお願いしてみると、次から業者さんがシャキっとします）
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・個人で個人賠償保険入ってれば実費負担はないけどどうなんだろ。
・共用部分の保険を使わせない組合は、できた組合
・壊したら壊した奴が直すのは当然
と思ったら、マンション管理クラスタが全部すでに言ってて笑う、
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ブログ更新しました。まぁいろんな考え方はあると思いますが、本件、基本的には管理会社はあまりアテになりませんのでその辺よろしくです。
マンション修繕積立金を改定するときの説明資料 - マンション管理のはじめちゃん！
@mscondohajime
より
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出だしから「これは外れな訳がない」と思わせる本でとてもよかったです。
サクサク読めました。30分くらいかな？
音に困ってる方への一歩目として非常におすすめの本。この情報量を「サクサク読めるね」に落とし込むことがどれだけ大変だったかと思うと頭が下がります。
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お部屋売るってことで区分所有者から電話あったのだけれど、「積立金の振込先はうちの口座で」と言ってきて、なんの話かわからず3回聞き返した。
久しぶりに修繕積立金は売る時に返ってくる、って勘違いに遭遇した気がする...。
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ブログ更新しました。
大規模はこれでいいかなー。ちなみに、こういう書きなぐりを「ちゃんと清書したやつ」を仕様書と呼びますが、それは各社仕様があると思うので、フロントの皆さんは読んでおくとよいです。
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いままで、数百人の組合理事さんとお付き合いしてるんだけど。
その中で、自分と同じくらいの知識と意識で（つまり管理会社のフロントと同じレベルで）役員をやったのは1名かな。
「知識は別として、やる気と判断力はある」といった、立派に役員をやった方でも、10人〜20人くらいだと思う。
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シラナカッタ
管理業協会、こんなページあるんだ。
天才だ。こういうことはそうだね、業界団体とかにやってほしさある。
ありがてえ。
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そういえば、機械式駐車場なんですが。
地下ピットの有無によって、将来の難易度が激変するので。
単に地上に置いてあるようなやつなら、ほぼお金の問題だけなんで（いらないなら壊せばそれで終わる）、まあ、って感じはします。
地下ピットはマジでクソ。
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利益が見込める条件でのリプレイス案件がほぼないんですよ。競争してコストかけてまでとるメリットが...
なので指名なら初めて応相談って感じです。いま。（昔は受託戸数至上主義がトップの意見だったのと、あと、昔の時代の割と値引き幅の出やすく美味しめな案件も5年くらいまではまだあったです）
さくら事務所マンション管理コンサルタントたちに現場の話聞いてても最近、本当に大手管理会社がリプレイス案件に手をあげなくなった感が強い。
都心、築浅、そこそこ戸数っていうマンションでもリプレイスの選択肢が少ないって現状に驚いてる…
管理組合はリプレイスを急ぐ前に管理内容の精査が大事。
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＞簡単な作業でも日当3万円とかおかしい。実際の作業時間なんて１時間じゃないか。
あるあるすぎてｗ
1時間の作業でも準備片付け＋移動時間を考慮すると、3時間（半日程度）は拘束されます。
そのうえ、元請の経費、営業・その他の事務、クレーム対応なども加味すると利益はしれてますねえ。
急に理事の一人がやる気に。理事A「管理会社の持ってくる小修繕見積りは高すぎる。簡単な作業でも日当3万円とかおかしい。実際の作業時間なんて１時間じゃないか。自分ならもっと安い業者を知ってる」私、「Aさん、じゃあ見積りをとってみますか?」理事A「え、なんで私が?理事長やって下さい」(^_^;)
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ブログ、ボンヤリ書いてたらなに書いてんのかよくわかんなくなったです...
まぁいいやでエイヤー。
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マンション管理会社の収益のお話（雑談） - マンション管理のはじめちゃん！
@mscondohajime
より
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私がマンション管理組合のコンサルだったら。。。
自分の会社に関する売り上げや利益を最大化するために、管理会社の提案する予防保全工事を非難して、うまく管理会社への信頼を下げるだろう。
売りやすい理事会から提案して、コンサル契約にもっていく。
自分が管理会社の管理職だったら。。。
自分の部署に関する売上や利益を最大化するために、大規模修繕工事や競争原理の働きにくい設備の部品交換や更新工事を積極的に働きかけるように、うまくフロント担当者に数値目標を掲げさせるだろう。
売りやすい理事会から、予算計上をして実施に持っていく。
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いいかい？
印鑑を押すときは、
1.印肉をつけたあとポンポンする
2.マットを敷く
3.印鑑をそっと紙に押し付ける
4.軽く力を入れたまま、印鑑の外周にそってくるりと1周まわす
これでいいんだ
印鑑がうまく押せない人は、印肉のつけすぎか、力の掛け方が間違ってるか、印肉が悪いかなんだ、、、
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今後の管理員さんの話について。
副業層を積極的に取り入れたいね、というのが個人的な結論かつ大雑把な感想ですが、他社さんどうですかねー。
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なので、『修繕積立金が安い＝資産価値が上がる』という言葉は『将来の価値を前倒しで食いつぶしている』という意味だと私は認識しています。
そして、どこかでは先に食った価値を取り戻せなくなる時期が来ます。（それが体感30年）
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ヤバすぎィ...確実に管理会社さんの中で有名人かとw
ここにあるの全部やって＋αで無法駐車改善と大型自転車駐輪場増設、管理費会計改善、コミュニティ活動活発化、自治会創設、役所連携強化、災害対応、顧問契約、法人化、自販機増設、滞納解決、植栽改善、理事会と総会出席率改善、清掃範囲適正化etc文句も言わずやったけど、文句はいつも言われたｗ
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超ハイスペな管理組合じゃなくて、「フツーの」管理組合様に、第一歩としておすすめしたいのは。
「やることリスト」を作ることですね。
箇条書きで列挙。
できれば、
・短期（今期～来期で実現するくらい）
・中期（3年～5年くらい）
・長期（5年より長い）
に分けるとなお。
千里の道も、でしゅ。
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ブログ更新しました。
音について、私の感覚のお話。
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マンションの生活音（騒音）問題について管理会社側の経験談 - マンション管理のはじめちゃん！
@mscondohajime
より
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ちゅーか、スラム化の問題というなら地方の「普通の」マンションのほうがよほど深刻なんです。現在進行形でまずい物件、実はそう珍しくないんですよ。
タワーだろうが戸建だろうが村だろうが、人がいなくなるとスラム化するという必然はあって。立場とか考え方じゃないﾃﾞｽﾖ
案の定（主にタワマン界隈から）集中砲火を浴びていますが。私はタワマンのスケールメリットが活きなくなる可���性、管理組合や建物そのものが維持出来なくなり、スラム化するかも知れない「10年後の」リスクに警鐘を鳴らしているわけで。目の前の利害しか関係のない皆さんとは立場も考え方も違います。
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工事屋さんから聞いたのだけれど。
春から生コン費用（原価で）1.3倍くらい、人件費もどうだか。
（真面目に、一人5万円になってるぽい）
大阪の台風と地震の後処理だとか、あと、高いブロック塀対策のために足場が出払ってる？とかで、真面目に来春から大規模どうなるか怪しい・・・。
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マンション管理関係の本。（なんか買った覚えないのあるので、会社の本盗んでるのある、というか横になってるのは確実に買ってない、何か思って持って帰ってきてそのままでござるな）
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管理会社の下請けで入ってる業者さんだったらよくわかると思うんですけど。
管理会社の仕事って、超絶クソクソめんどいんですよ。管理費的な部分が、例えば一般戸建ての労力とは非じゃない。
地場の業者なんかだと「メンドクセ、じゃあ仕事いらないです」って言ってﾋﾟｭｰと逃げ出すレベル。
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2年ぶりの更新。
フォルダゴソゴソしてたらでてきて。今みてもなかなか良くできてるのでは、とか思いました。なむなむ。
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マンションでの理事会議事録のひな形とその運用 - マンション管理のはじめちゃん！
@mscondohajime
より
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管理会社側からすると、「更新を拒否されるようなことするからでは...」としか言いようがないんですよね。
小規模だから、ということだけを理由に拒否することはまずありません。『採算取れない』には理由が必ずあります。
管理費会社に契約更新を拒否された、というご相談はここ数年増えてます…
＞首都圏の管理会社30社を対象に行った調査では、約7割が「採算が取れない」などの理由で契約辞退を申し出ることがあると回答。
マンション、管理費値上げ折り合えず 住民ら困惑: 日本経済新聞
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修繕積立金が、
①不足している
②適切にある
③余ってる
という評価があるとしたら、「修繕積立金をあげてはいけない」といっている方々の指すラインは必ず①です。
③にしようぜ、ではなくて。
②を目指そうぜ、を常識としたいのが今の行政の方針。
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マンションの修繕積立金（というか積立会計部門）の評価をするには、
修繕履歴
長期修繕計画（できれば加えて竣工図書と現地確認）
総会資料（できれば1期目から欲しい、なければ最新のものだけでもよい）
が必要なのですが。
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まぁ、そりゃそうなんですが、残念、と言われてしまうとそれはそれで、まぁ、もちろん、残念だし、回避できるなら回避したいですけど、可哀想、と言われると、「そうですかね？」と言いたくなるのは、自分が関わった修繕で、結果としてこの手の結果になったことあるからかな...
大変残念なタイル補修。
それにしても修理した部分が大きく変色していることで、新築時タイル浮きが激し過ぎることを後世まで立証し、建物の資産価値を著しく低下させている。
通りがかりに発見し、立ち止まって絶句してしまった。
可哀想なマンション。
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いま、80平米～90平米で13階以下くらいのマンション建てようと思ったら、土地代なしでも2500万するんだよ！？ってデベの営業さんに愚痴られた。
「5年前はそのくらいの価格で売ってた気がするね」って言ったら、そうだよそうだよ！って言われた。
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管理会社もそうなんですが、業者も含めた、業界全体として「既存顧客への増額提案を嫌う」傾向にあって。
この感覚が癌そのもので、だからこういう、配分がめちゃくちゃなことになるんですよね。
明らかに算数ができてない。
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「気軽に管理費値上げの提案」をお勧めするかなって気はします。
管理組合役員のマインドセットみたいなとこあるんですが、「万策尽きるまで管理費を触らない」は、一種の呪いのようなもので。
来年度の予算を考えるべく過去の決算報告読んでいるんだけどここ数年の努力が涙ぐましいなぁ。
これ以上削れるところないんじゃない？
…って削れるところ見つけた。
役員報酬だ…
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「総会資料を確認するのに2週間じゃ足りない」という話ですよね？？
煽りでもなんでもないんですが。
正確性とかの本格的なチェックは、諸々の証憑書類を見ないとできないんじゃないかな、、、何をどう見てるのか興味あります。し、そこまでじっくり見るなら、役員やった方が満足度はたかいかな。
ご指摘の議案書配布時期の「2週間」は、区分所有法では「1週間」とされております。1週間では検討どころか議決権を集めることも難しいため、標準管理規約で2週間に伸長したとされております。
2週間の根拠は存…
(残り308字)
#querie_otoufu_mankan
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めちゃくちゃ良かった。教師向けの本ですが、フロントに超おすすめ。
プレゼンとしては入門書かな？？とは思いますが、割と奥義といえるものが。
文章もスラスラサックリ読めて飽きない感じ。
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背筋がプルプルするやつもあったりしたのでご紹介。割と私、管理業協会の資料好きです。
マンション管理業協会の、平成30年度（2018年）苦情解決集のご紹介 - マンション管理のはじめちゃん！
@mscondohajime
より
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マンション管理の、管理会社への一部委託って、何を一部だけ委託するんだろ？やってるとこあるのかな？
会計なら会計事務所、管理員なら派遣会社、修理点検は専門業者だよね
総会、理事会運営アドバイスかな？
信頼できるマンション管理士探すより管理会社に委託するほうが、楽で安そう。
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「顧客が満足するレベル」で理事会を行う場合、1回につき、「最低で実働2日」くらいかかります。
事前資料作成に３時間
参加５時間（実参加３時間＋移動が往復で２時間）
議事録作成に３時間（実作成2時間＋社内確認１時間）
宿題や指示事項の事後対応に4時間
管理会社は理事会を減らす方向でやってません？？（会社によるとは思いますが）
単純な比較はできないですが、毎月理事会すると、管理会社の負担するコストはそれだけ跳ね上がるんですよ。
委託費を上げたくないなら、そうした見えないコストは減らしていかないといけないです。
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特殊なものは別ですが、交換屋さんや管理会社が予備機を持ってるかもです。うちも倉庫に埃被ったのがたくさんあります。交換時にコソコソ持って帰ってきたものです。
たまーーーーに身を助けますねw
マンションのインターホンは共有部扱いだから壊したり、捨てないで！
『全交換だから』
例えば1台×12万でも200世帯あったら2400万円。親機は100万以上。なんだかんだで3000万円以上は行く。後何が一番やばいって、住人全員にアポ取らなきゃいけないって事。一個でどんだけ罪な事かお分かりになります？
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管理会社は理事会を減らす方向でやってません？？（会社によるとは思いますが）
単純な比較はできないですが、毎月理事会すると、管理会社の負担するコストはそれだけ跳ね上がるんですよ。
委託費を上げたくないなら、そうした見えないコストは減らしていかないといけないです。
「管理不全」と言えるかどうかわからないけど、理事会が年１～２回のみという管理組合が、案外多いと感じる今日この頃。
しっかり管理会社が入っていながら、この状況は管理会社もハンドリングできてない感じで残念です。
このようなマンションを少しでも減らしたい。
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すごくすごくすごくタメになるお話。特に若い営業職の人は、ロクな上司ついてなかったら詐欺力が営業の本質（でなければ土下座営業）と勘違いしてる人多くて、それで「営業には向いてない」と言って辞めちゃう人いるのだけれど。よく噛み砕いて飲み込んで欲しいな、きっと変わるはず。
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今までは、管理士は「管理会社は信用できない。外部のチェック係が必要」って言って仕事してたわけです。
管理士が管理者になったら「じゃあお前のチェックは誰がするねん...」ってなる。
管理会社だからダメ、管理士ならいい、とかそんな頭の悪い話はない。
今の一般的な管理士と、違うスタンスでの組合との関わりになるので。今の管理士事務所とかがこれやるのは多分無理のような気はします。
オカネブチこんでガワ作って、営業力で一気に拡大するのが道かなぁと思ってみてます。正解やいかに。
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むー。これ金抜き見積を他社に流してるってことだと思うのですが、私これ最高に嫌いなんですよね。金額隠したくらいで同じ見積条件だと思ってるのはやってる側だけ。見積もり作ったことないでしょ。
なーにがフェア。設計手間ゼロで出す管理士センセは楽でよろしおますなあ。
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フロントの能力は、組合の能力に制限されるというか。
組合の意思決定は、管理会社は代行できないです。
なので、組合の能力が低ければ課題が渋滞してややこしいので、重要なものだけチョイスする。
逆ならどんどん解決するので、どんどん提案できる。
時間は有限、ってことなのかなー。
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そういえばこれ。
「今までがんばった人がアホを見る」という点以外にも頭悪い点があって。
こういうことされると「今修繕積立金を上げることをためらうことになる」んですよね。
今から頑張ろうとする人たちに水をぶっかけてる。反省して設計から見直して欲しい。
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管理員さんとして入社した人（60歳以上）に、「ウチのほか、どんな仕事あったの？」と聞くのだけれど。
よく聞くのは、
・介護系（パワハラ地獄）
・自転車整理系（重い）
・交通整理系（想像通りのしんどさ）
・清掃員系（普通に忙しくて大変）
・警備員、施設管理系（悪くないっぽい）
かな。
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騒音問題
A→事業主「上の奴がうるさい」
事業主→私「後よろぴく」
私→A「音の解決は受けてないんデス」
A→私「おう、せやから事業主に電話しとるじゃろが。マンションは事業主から買ったんじゃ、お前に言うとらん」
私「そらそうやわｗ」
事業主の担当ちゃんゴメン、自分で断ってくれｗ
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例えば管理費や修繕積立金の増額を聞く場合「あなたはどっち」だと、そりゃ「上げたくない」でしょう。
でも「管理組合としてどうするべきか」だと「あげるべき」になる。
このように、アンケートの回答の偏りをイイ感じに操作するのが、管理会社のお仕事、でぃす！
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きちんと訂正しておきますが、エレベーター会社は大体3%とか5%とかです。
1500万が900万は、仕様の違いでしょうね。
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管理会社がやらなくても、どこがやっても一緒のような...？
管理会社が別会社立ち上げるだけのような気がする。
理事会がなくなることは有利な方向に働くマンションも多くあるのは理解できるけど、管理会社が第三者管理の役割を担い、管理会社が理事長をやることは、完全に方向性が間違っている。制度や法律で制限するべき。
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私の認識する限りでは、大規模しないと20年前後でタイル落ちてくるケースが結構の確率でありました。
なので、いくら引っ張っても17年までが限界。
更に安全側に寄せて、「15年までにはしたい」というのが実感としてあります。
これがリミット。
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フロントにとって工事会社の人って、身内なんですよね。特に、長く付き合いのあるところほど...
言い方悪いけど。
管理組合は山ほどある。
けど、気心の知れた工事会社の人なんて、管理会社の財産ですから。そんなもんホイホイ拾いないんですよ...会社員だからあんまその辺どうでもいいのかなぁ...
管理会社が業者に求めるのは「いい工事したってな。お金は払うで」だと思うんですよね。
「安い方がいい」みたいなことを、パフォーマンスじゃなくて本心から思ってる担当とかいるけど、ああいう人って工事会社と直接やりとりしないのかなぁ...
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工事会社は山ほどある、は、まあ確かにそうなんですけども。
そうはいっても、管理業務では、ずっと付き合いある会社に安定してお願いする、というのが、いろ～～～んな意味で最良です。
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フロントさんは、たいがい２つか3つくらいは並行して別の組合の総会のことやってて、だいたい頭おかしくなってますねｗ（しかも、決算報告の理事会でした話を理事会の議事録に書いて、更に同じ話を総会でして、その話を総会議事録に書いて、とかしてるので、わけがわかってないのが通常運転）
総会議案書2つ並行して推敲しているとこんがらがってくる。今日がピークだ。
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ああ、なんかすごい急に腑落ちしたかも。
例えば修繕積立金の話で、特に反論なく進むケースとそうでないことがあって不思議に思ってたのですが。
確かに、難しくすればするほど議論が減ってたかも。（単に事前周知の情報が増えて疑問が減ってるのかと思ってたw これだったのかも）
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無料だからと、させる気もない工事の見積もりに呼びつける神経が理解できないカナ...w
現理事長から依頼「以前に工事した〇○社に見積もり依頼していただけますでしょうか」
私「いいですけど、相見積もりということでしょうか」
理「いや、参考見積ということで」
私「それだったら、依頼はできませんね」
（参考見積とるのだったら自分でとれよ）
私、おかしいこといってるでしょうか。
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予定通り提案してなかったら「何のための長期計画なんだ」ってなりますからね。
提案も、計画表も、根拠とするもとが同じだからそうなるんですよね...w
あと、「管理会社は貯金とちょっきり同じ工事費を請求してくる」も同じで。
むしろ管理会社の予測精度の高さをホメていただきたい。
私から言わせると「長期修繕計画書は管理会社の売上予定表！言いなりになるな！」という言い草こそが、修繕積立金改定絶対反対派のプロパガンダだと思うんだけどね。
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3年前に理事長した住戸が、もう一度理事長になったのですが。
3年前は男性が就任で、今回は女性。
当時用事があってご自宅にお伺いしたときに「妻です」と紹介された方と、いま理事長やってる女性が明らかに別人で戸惑ってる。
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担当数やサポート部門のパワーなど、環境によりますけど。
そんな時間なんかないフロントも少なくないのでは、、、
少なくとも私は、トラブルがなければ報告は後回しです。むしろ住人の方が詳しいし、なんだったらエレベーター業者から報告なんて来ないからどこでどうとか知らなかったりするし、、、
地震によるエレベーターの停止・復旧などの被害状況の報告を、朝一でしっかり理事会にメールで報告してくれる管理会社担当者もいれば、未だ音沙汰のない担当者もいる。
そのまま日頃の業務の良し悪しにつながっている。
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たまに1千万行ってます！
漏水なめてるヤツ！これ絶対見ろ！おしっこ降ってくるんだぞ！
管理組合では補償しないからな！個人賠償責任保険は絶対に入るんだぞ！数百万コース余裕だぞ！
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そういえば、「詳しい人がいて、管理会社に相談するべきだ、と聞いた」なのでお前が解決せよ。みたいに言われて。
『受忍限度として我慢しないといけないケースが多いかも。詳細はその人に聞いてみたらよいでしょうね』的な回答してほったらかしにたら、すごい嫌われたこと思い出しました。
あれだけ個別に騒音対応するのはやめましょうって言ったのに、自称被害者と直接面談して攻められてメンタルやられた理事長。
理事長判断だからうちに非はないけど、結局当たりが強くなるんだよなー。
理事長に誤った選択をさせないようにするスキルを、もっと磨かないと。
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どっからどうみても洗脳を受けている人が「建設業界、洗脳だな」と語るシュールな本を読みました。（主人公、完全にカモに見えるんですが大丈夫なのかな・・・）
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確実に要注意マークつきますからね。大事にされません。
これどうしてかと言うと、クビになったフロントが、本気で会社に組合の悪口言うからです。そうしないと評価下がりますからね。（私の場合、担当切りか解約があると感じた物件は、上司への報告書、ぶっちゃけ膨らませてます）
これ、真に困るのは管理会社じゃなくて組合なんですよね。
管理会社は「へーへー」って言って担当入れ替えりゃいいけど、そんなことしてたら契約書に明記されてない善意のサポートはまず受けられなくなります。
で、その手の人は減ったサービスを自分で補填したりは絶対しません。
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ああ、ただ、定義によりますね。
例えば「相見積もりとって安くするんや！管理会社はクソなんや」みたいな理事長が出てきたとして、それを「ヨシ」とするなら、そら管理会社は嫌なので。
なのでまぁ、そゆ管理組合さんからは撤退するのがここ数年のトレンドなのです。
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これは管理会社の、特にフロントにのみ向けた言葉ですが。
管理会社の利益の源泉は、ほとんどの場合、「フロントのガンバリ」だろうと私は思っています。
言い換えるなら、「そのお給金でそのお仕事するんすか？」です。
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当たり前の顔して管理費上げたほうがいろいろ楽です。（最適かどうかは別の話）
で、役員が当たり前の顔してたらみんなも「ああそうか、これが当たり前か」って思うから、普通に通ります。
役員が「当たり前じゃないけど皆さんお願いします」っていうから反対がでるんですよね。
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滞納が１件あるだけで、管理会社と管理組合がどれだけの手間と時間をかけて、そしてどれだけの気を使っているか。（まあこれはやってみないとわかんないことですが）
とっとと訴訟してケリつけるのを標準的な通常業務に入れない管理会社は...。まあ自分の金ではないということなのでしょうけれど。
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最近は「組合保険の個人賠償でー」とか言えなくなってるので、管理会社さんにとって死活問題になりつつありますね。保険使うと保険料が上がって、一般会計が圧迫されて、そんで委託費にくるので。
まぁ、正しい姿だと思います。管理会社さんも遠慮しなくてよくなりつつ。
壊したら親が弁償してくれれば、それで良いんですよ。
ただ、現実として
「子どもがやったことだ！」
「経年劣化しているはずで、全額弁済は納得できない！」
とかなぜか加害者の親が顔を真っ赤にして怒鳴り込んできます。
だから怒るのです。
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まぁ言い方というか。
予防保全というか、リスクのカバーにはいくつかの方法はありますが。
特にポンプなんかの「壊れたら1発アウト」なものは、壊れる前に交換する以外の選択肢があるならむしろ教えていただきたいです。
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センパイが「合格してください」と頭を下げる最後の日です。
「合格してほしいならすることあるわな？」と、仕事の一つや二つ押し付けておきましょう。
みんな、ふぁいおー！
おはようございます！
管理業務主任者試験が明日に迫ってきました。
受験生の方頑張って下さい✨️
合格すれば重要事項説明のために管業持ちの先輩に頭を下げて日程調整する必要もなくなります！ﾔｯﾀｰ
今日も宜しくお願いします！
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小さなところは実際にぽつぽつプロ理事長（とか修繕委員）臭いのはあるみたいですね。自分はあったことないですが。
個人規模でやってるみたいです。管理会社はくせえなと思ってますが、口にはできないので。
そろそろ大規模修繕だなで一部屋買い取る
→社員を1人送り込んで、
実は建築のプロですで修繕委員会へ
→プロの私のアドバイスに従えで
輪番理事会を制圧自社に誘導
→コンサルとしてたっぷりバックを貰って
10億円級の大規模終了
→部屋は売却、次の焼畑農業へ
狙えば可能ですからね
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これは管理会社の所長がまずいｗ
ただし。この手のお話をする方に対応できる人材が管理会社側に多いかというと、それはそれで上位5％とかのような気はするので、たぶん解決しないだろうな・・・。
なんかすごいけど理事長の名前とかブログにべた書きしていて大丈夫なのかな・・・（理事会には顧問の弁護士がついているげ）
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言葉を選ばずに表現すれば、長計って雰囲気なんですよ。
例えば大規模修繕工事とかも、一つ一つの単価を各業者で比較して見れば倍ほどの単価の開きがあるのは珍しくないんです（というか通常です）
ここは安いけどここは高い、でもトータルでは（なぜか）似た価格に落ち着きます。
@asai_mansion
おお、素晴らしいです！いい感じに理事の下についてるみたいに機能してるなら、それはとてもよいい組合運営ができている証左かと！
...ただ、その管理会社の提出する長計が信用ならん、とかの話になれば、長計案に説得力を持たせるには外部入れないと厳しそうな、ってのは感じました。
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第三者管理はダメ。理事会方式が良い。
というのはよくわかるのですが。
管理会社の第三者管理がダメで、管理会社以外の第三者管理ならセーフの理由って、なんでですか？？
チェックが働かないじゃないか、というなら理屈はどこでも一緒のような？
本日の日経新聞。第三者管理は管理会社以外の第三者に委託してほしい。管理会社に委託すると後から大変な事になると思う。
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あ、私が思うに論点はちょっと違ってて。
これ、数字の問題なんで、管理会社も当然ここは把握してますし、計算もしてます。
「打診調査を必ず行う」「打診の結果、補修の必要がない」「他の部位が15年で問題ない」なら、打診をやって15年目で工事した方が安いです。
簡単に言うと、
①12年周期で大規模修繕するのと、
②12年で全面打診+数年後(せいぜい15年目とか？)で大規模修繕
これを比較したときに費用が①>②になっていなければ貴殿のご主張は的外れでは？と皆さん指摘しているのだと思いますが、その辺りどうお考えでしょうか？
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面白いのには同意しますが、簡単と言われるとボクらご飯食べてけない...w
ともあれ。
管理会社やフロントも、理事会さんが主体的に見積もり取ることそのものを疎ましく思っているわけではありません。
ご自分で用意なさった見積もりに100%の責任を負う覚悟があるならば、歓迎しております！
工事業者さんの相見積り取得に関して、理事さんたちは業者さんも知らないし、見積りの取り方や対応、比較検討もできないと思って相見積りを管理会社に依頼。これとてもよくないパターンです。チャレンジ精神でネット検索からやってみましょう。やってみると案外簡単で面白いですよ。
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好きや好みもあると思いますが。
フロントとしての立場を経験したからこそできる組合さん、そして管理会社への接し方もあるだろうナ、と思いまする。
フロント転職組も全然納得できる待遇のような気はします！「疲れちゃったけど管理の仕事はスキ」なら一考かもです！
じわじわ知ってほしい🌸さくら事務所
マンション管理組合向けコンサルタント・一級建築士の鬼塚氏。
「働く対価にだけ喜びがあるのではなく、働く内容に楽しみや満足があるからこそ、成し得る事がある。
さくら事務所だから、この環境だからできる仕事に感謝しています」
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言ってないことを書き、言ったことを書かない管理会社の皆さん！！
議事録で1番大事なことは、理事や管理会社が言ってないセリフを書くことを厳禁すること。zoom会議なので、録音されてないセリフは書き込みを認めません。
…というかうちの議事録はほぼ完全に発言通りの逐語的なものなので誰がやっても同じものができる筈です
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おっとろしく屁理屈なこと言いますが。
イベントを「理事会が運営するもの」とした場合、第三者貸出には当たらず、よって開催が可能なのでは？と。
あとは管理組合の業務にイベントが含まれる（第32条第1項第12号）こと。使用細則で、使用方法としてイベントを否定してない限りは...！などと。
理事会が”トライアル実施”を承認して野菜市をエントランスに誘致したところ、人集まりすぎでクレームを匿名掲示板に被弾。あなたの意見は？
規約で敷地共用部の第三者貸し出しは総会承認だと明記、理事会決議はあるが、理事会からの事前広報はなかったものとする。
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あと、管理会社がフロントに優しくなりつつある気がしていて。（実際、担当戸数減らしてるんですが）
なので「フロントがバカだから変えたい」ってわかりやすい話が減ってる気がするんですよねw
ほんで、リプレイスでくるのは「断りたい案件」が多くなってる気がします。
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総会の案内表紙で、「万障繰り合わせて来い」みたいな文言があって。
「いや、万障は繰り合わせなくていい。思ってもない言葉なら消せ」みたいな主張をして、社内でケンカになったことを思い出した。
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管理会社が業者に求めるのは「いい工事したってな。お金は払うで」だと思うんですよね。
「安い方がいい」みたいなことを、パフォーマンスじゃなくて本心から思ってる担当とかいるけど、ああいう人って工事会社と直接やりとりしないのかなぁ...
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嫌なら買うな、の部分には同意しますが、これは販売事業者としてのモラルが問われていることだと思いますよ。とても妥当とは言えない数字を出しているのがデベの売り方なわけですから。
会社の考え方もあるので仕方ない部分もありますが、それでも誠心誠意の説明を尽くすのがプロでは...
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マンション管理って、99%正しくても、どんなに素晴らしい成果を上げたとしても、1%でも間違ってるとそこを100%叩かれて潰されるゲームなんですよ。
だから正しくないと生き残れない。管理川が正しいというのは、ただの生存バイアスですね。そうでないのはみんな死んだ。
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今でもガンガン新築で機械式駐車場付きのマンションが建てられてますが、郊外だと使用料金5000円とかザラで、罪な存在だなーとか。
同じ値段のマンションでも、35年で見たら500万～1000万くらいお支払額は違うんじゃないかと思う。広い敷地があれば駐車場収入も期待できますし。
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漏水対応のために、室内に入った時。
犬がじゃれてきて、「カワイイですねー」ってひとしきりナデナデ。
事務所に帰ってきて気がつく。
「あのマンション、ペット禁止じゃなかったっけ？？」
割とあるんだけど、油断しすぎ。
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あ、やべ、今日10時からの理事会、物件間違えてきちゃった。奇跡の様なタイミングでスケジュールみて気が付いた。アブネ。こっちは明日だ、油断した...
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1円でも安くするために2円の人件費つこてたら、民間企業だろうがなんだろうが無能と指されても仕方ないと思いますねw
私は仕事も組合も同じ（というか自分が仕事だからですが）と思ってて、バランスこそが大事だと思ってます。
ところで、「民間企業なら1円でも安くしようとしてるのに、管理組合は努力してない」とかって良く見ますが、これは仕事に割く時間と、自分な家族に割く時間の違いに基づきます。
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>29年3月期に1万戸程度の契約を目指す。
(ﾟωﾟ)
管理会社の最大の障害は、顧客数の確保。逆に、それさえあれば経営自体はどうとなる面もあって。1万戸というのは、自分が感じてる最低ライン。
記事から⬇️
「三菱UFJ信託によると、金融機関でマンション管理組合の理事会業務の代行事業に参入するのは初めて。
サービス名称は「プロサード」。年度内に不動産会社などへの営業を始める。費用は入居者1戸あたり月額数千円を想定。29年3月期に1万戸程度の契約を目指す。」
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