須藤桂一 マンション管理組合コンサル
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株式会社シーアイピー代表取締役社長 マンション管理組合コンサルタント（大規模修繕工事／管理委託見直しコンサル） 「マンション管理大損のからくり」 「間違いだらけのマンション管理タブー集」 「歩くだけダイエット」著者 ワールドビジネスサテライト／明石家さんまホンマでっかTVなど出演
東京都中央区銀座２丁目
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大変残念なタイル補修。
それにしても修理した部分が大きく変色していることで、新築時タイル浮きが激し過ぎることを後世まで立証し、建物の資産価値を著しく低下させている。
通りがかりに発見し、立ち止まって絶句してしまった。
可哀想なマンション。
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本日の日経新聞。第三者管理は管理会社以外の第三者に委託してほしい。管理会社に委託すると後から大変な事になると思う。
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今朝の日経新聞。ずいぶん大きく取り上げていただいた。マンション管理組合の大規模修繕工事や修繕積立金が、ここまでクローズアップされてきたと、感慨深い。
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郊外、平均専有床面積75㎡、約百戸の一般的な築20年のマンションで、現在戸当たり月額約12,000円の修繕積立金を、60,000円超に値上げしても、まだ大幅に不足するという長期修繕計画表を、サクッと提出した大手管理会社さんの姿勢に大きく不満を持ったのは、私以上にその内容を知った理事の皆さんでした
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離職率が高い業界は多い思うけど、マンション管理業界もそのひとつで、本日も優秀だと評される担当者が退職するという。
我が社に欲しいと思っていたほど、若手で優秀な人財だっただけに実に残念。
よく「おすすめ管理会社は？」という質問に対して「おすすめ担当者はいるのですが」と答えます。
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役員を１年や２年の任期でやっても組織は育たない。会社もマンションも一緒。誰かの強いリーダーシップがなければ大きな改革は難しい。これを一番知っているのは管理会社さんだと思う。
だから、一番現れてほしくないのは優秀で強いリーダーシップのある理事や役員。
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マンションでは解体が簡単にできないので、終活はマンションの区分所有ほど大切です。万が一「孤独死」が発生すると「事故物件」になり相続したマンションの資産価値に大きな影響が出ます。マンション区分所有は住まいの終活が大切です。
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最近マンション管理会社に対する不満やトラブル相談が顕著に増えてます。
特にフロント担当者さんに対するものが多くで、真面目に丁寧に対応しているフロントさんが多いと思いますし、モンスターも含めて組合側の問題もあると思いますが、明らかの相談件数が増えてます。
減っていくことを望んでます
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今朝の日経新聞。誌面にはほとんど触れてないけど資金不足が最大の課題です。100万戸以上ある旧耐震物件の課題解決には、①容積率の緩和規定を旧耐震には特別に設けて建替えを促進する。②耐震改修工事を半額程度の補助金と補助金以外の無利子融資で工事推進。などが思いつくところです。
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分譲マンションを買うと（たとえ中古物件でも）区分所有者はマンション管理組合の組合員になり、輪番で理事が回ってくるのが通常で、理事になったら頭と身体に汗かいて働かなければならない。そして総会に出席しなさいと、義務教育で教えてほしい。
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よく見かける残念な感じのタイル補修。いいところまでいってるんだけれども、いまひとつなんだよなぁ。こんなところにも気配りをしつつ、きれいな修繕工事を心がけていきたいと思います。
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本日も戸当たり単価200万円で困っています。という大型マンション大規模修繕工事の報告が。
物価高とはいえ、あまりにも高すぎる大規模修繕工事の価格にびっくりです。
物価高に付け込んで談合リベートを強く推進する設計監理者や工事業者が多すぎる。
今度、実名を出して公表しようかしら。
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「屋上防水の保証期間10年が経過し、劣化が少し見られるので、更新工事のご提案です」
は、
「冷蔵庫と洗濯機は１年間の保証期間が経過し、劣化が少し見られるので更新のご提案です」
に、近いと思います。
保証期間＝期待耐用年数ではありません。
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工事の見積を有料でやるところはありませんが、本当はコストがかかります。
営業、企画、積算、責任者決裁など多くの人件費がかかっているのです。
受注できなければ全て業者さんの持ち出しです。
見積提出いただけることに感謝しましょう。
そしてそれらのコストは一般管理費として計上されます。
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ディスポーザーに「卵の殻」や「繊維質な野菜」を流してはいけなんだね。知りませんでした。ディスポーザーが付いているマンションにお住まいの方は、家族で一度確認をしていただきたいと思います。
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本日もまた、大規模修繕談合リベート情報が。
ある大型マンションで設計コンサルと工事会社が出来レースに。
大規模修繕の関連会社が法人で当該物件を１区分所有取得して、理事・修繕委員を送り込んで役員に根回しをしていると。
謄本を取得すると関係が明らかに。何故か私の所に具体的な情報が届く
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これまで数千の長期修繕計画表を見てきました。
管理会社さんによって機械式駐車場の計画額が大きく異なります。
部品交換累計費用（Ａ）と更新費用（Ｂ）について、
①おおよそＡ＝Ｂ
②Ａ＝２Ｂ（ＡがＢの約倍額）
③Ａが「０」計上
管理会社さんによってさまざまです。大丈夫かなぁ？
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総会シーズン突入です。
理事の数よりも、組合員の出席者数が少ない総会は緊張感なく牽制機能も���きません。
理事は１年間時間を費やして熱心に議論をしてきました。
組合員は感謝の気持ちを込めて総会に出席し、そして感謝の気持ちを役員の皆さんに伝えてほしいです。
総会に出席しよう。
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やっぱり管理会社はフロントさん次第です。管理会社に良い悪いはありません。あるのは良いフロントさんか？悪いフロントさんか？なのです。とても属人的なサービスで仕様も決まってないことから、担当者さんの力量で良い悪いが大きく左右されます。フロント担当者さんに注目です。
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「大規模修繕工事をやらないと資産価値が」は営業トーク。
バランスシートで考えると、工事前は建物は劣化していますが現預金があり、工事後は建物はピカピカで現預金が底をつく。つまりバランスシートの面積は一緒です。
大規模修繕工事を実施すると中古の売買価格が跳ね上がるわけではありません。
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人望のない理事。本人は真面目で一生懸命に理事会活動をやっているものの、他のメンバーと全くコミュニケーションが取れない。
という方に出会うことがあります。とても残念な存在。
まず人としてというところから学び直して欲しいのだけど、そんな人は高齢者が多く、どうにもならない。
本当に残念
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物価高騰で建築費も高くなり、大規模修繕工事費もとても高くなっています。だからって高い値段で発注する必要はありません。
方法はあります。まずは値段が高かったり納得いかなければ、無理して発注する必要はないです。
納得感のある金額になるまで、徹底的に競争原理を働かせて見積をとりましょう
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とても熱心に勉強して、情熱を持って理事会に取組んでいるんだけど、話し方か苦手な人って多いんです。
話し方が９割って本があるけど、説明力って大事です。
場当たり的に話すのではなく、頭の中を整理して、起承転結を考えて、資料も用意して、落ち着いて説明しましょう。
そうすれば必ず通じます
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管理会社が第三者管理を受託することは想定していなかったようで、ようやくこの利益相反問題にメスが入る模様。今朝の日経新聞より。
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「なぜできないのか？」という理由を並べる技術に長けている日本人。
問題点の指摘は大切だけど、その指摘と同時に解決策を提言する力を重要視しよう。
単純な否定案は嫌われると考えて、問題点の指摘と解決策の提言を同一のものに！
文鎮型でフラットなマンション管理組合では大切なスキルです。
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清掃員さんや管理員さんに「いつも綺麗にしていただいてありがとうございます」と声をかけるようにしています。
清掃員さんも、弾んだ声で「おはようございます。行ってらっしゃい」と言ってもらえます。
清掃は大変なお仕事ですので、声掛け大事です。気持ちよく働いていただきましょう。
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大規模修繕工事の流れ
①Ａ施工会社が工事情報を入手
②Ｂ設計コンサル会社に情報提供
③Ｂ社が受注
④資本金5千万円以上などお決まりの談合リベートモデルで公募
⑤無事Ａ施工会社が工事受注
⑥基本契約通りリベートを設計コンサル会社に
⑦場所代を管理会社にも
⑧一番の損は管理組合
というの見た
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これからはアウトソースの時代だと思う。
マンション管理士さん、建築士さん、弁護士さん、税理士さんなどが代表的。
輪番で交代する素人集団の理事さんが、いろいろと調べたり、議論をしたり。とても大変だと思う。
特に大型マンションでは、絶対に外部専門家の知識をフルに活用するべきだと思う。
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管理組合には「談合リベート」防止の対策や方法論を無料出張セミナーでお話をするんだけど、聞いたときは理解していくれてると思うんだけど、いざ各社見積りとなると設計監理費用の安い悪徳コンサルタントに傾く傾向がある。
結局ババをつかまされているところが最近顕著に目立つ。
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最近、機械式駐車場部品交換や更新工事問題で頭を悩ませている管理組合が特に多い気がしてます。
悩みの多くは
①部品交換や更新の高額な工事費及び適正時期の判断
②積立金会計が今後不足する見込みで資金について
③駐車場を未使用者も含めて全員から集めている積立金を取り崩すことの不安感
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誰かがやらなければならない。絶対に避けて通れない。人の嫌がる仕事。そんな仕事って世の中に沢山あります。管理組合理事もその一つかもしれません。誰かがやらなければならないもので、人任せにすると杜撰な管理や修繕になりがちです。理事になったら責任持って取り組みましょう。自分の家ですもんね
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今朝の日経新聞。
問題や課題が大きすぎる。
▼資金問題
▼容積率問題
▼人口収縮問題
▼余剰住宅問題
▼一極集中問題
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外壁タイルがかなり浮いていたり、剥落するマンションが続出しています。
浮き原因の多くは、パネコートと型枠剥離剤の使用にあります。
パネコート＋剥離剤でコンクリートがつるつるの仕上りになり、そこに目荒らしをせずにタイルやモルタルを施工すると剥がれやすくなります。
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インボイス制度の続報です。
マンション管理士さんから管理組合に対して、月額10万円＋消費税＝11万円の請求書となっている場合、管理組合はマンション管理士さんに対して、インボイスの発行を依頼し、発行できない場合は消費税等相当額の値下げを要求することができます。
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熱心すぎる役員。
細かくて熱心すぎる役員に時々出会います。
真面目に一生懸命にマンションのことを考えながら、多くの時間を費やして勉強や作業をする。
だから多くの知識が身についてプライドもつく。
この差が他役員とのギャップになって、その差を埋める人間力がないと結果的に嚙み合わない。
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理事長や理事が1人で暴走しているケースを見かけます。他の理事は、ダンマリのサイレント。
これは、最悪の組織体制です。疑問に感じたら聞いてみる。違うと思ったら意見する。
自分史上指折りに高い買い物をした大切な資産を赤の他人任せにして欲しくなんですよね。
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外壁にタイルを張ることを禁止してほしい。
タイルの浮きに悩まされているマンションを多く見てきた中で、想うことは「剥がれるようならタイルを張らないでほしい」ということです。
タイルはインテリアに張るもので、外壁にタイルを張っているのは日本ぐらい（だと思う）。
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物資や人件費が高騰してきている現在は、見積時点から発注までで価格が上昇基調です。
そこで提出された見積書の有効期限が重要です。有効期限を過ぎると価格上昇の可能性があります。有効期限をしっかりと見ておきましょう。
理事会は月に１回が通常で、意思決定にも時間がかかります。
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マンション管理組合で電気自動車充電器の設置がなぜ進まないのか？
補助金活用など無料で受電設備の設置をしてくれる業者さんもあるのに。
規約、運用方法、利用料徴収方法、設置場所など解決しなければならない課題も多くあるけど、蓄電池としては最高の電気自動車普及に管理組合も取組んでほしい
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理事会がなくなることは有利な方向に働くマンションも多くあるのは理解できるけど、管理会社が第三者管理の役割を担い、管理会社が理事長をやることは、完全に方向性が間違っている。制度や法律で制限するべき。
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任期1年全数改選の理事会よりも2年半数改選の方がいい。
マンションの規模や築年数によっても異なりますが、概ね2年半数改選が良いです。
実は言い出しっぺが1番辛い。最初に2年やることになるから。でもどこかで改定するべきです。
新築時のデフォルトは1年全数改選です。
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これから管理組合も発注者責任を意識しなければならないと思う。トラブルが起きた時、管理会社さんも含めて業者さんの責任だけではなく、内容によっては発注者責任が問われる時代です。かなりいい加減な発注を見ていて感じたことで、発注者である管理組合もある程度の学習が必要です。
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小規模マンションはやはり財政面で大変です。
売り手市場の管理業界において小規模マンションはデベ系管理会社にとって売上や利益面で魅力的なお客様ではありません。
なので管理委託費や修繕でしっかり利益を得たいです。
組合員全員で一致団結して修繕などの問題に取り組んでいく必要があります。
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電車に乗って車窓から外を眺めていると、足場がかかっている建築現場ってタワークレーンが立っているような新築工事現場かマンションの修繕工事がほとんどなんですよね。
銀座や日本橋に数万のオフィスビルがあるんだけど、足場がかかってないんです。つまり大規模修繕なんてほとんどやってないんです
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大規模修繕工事設計コンサルタント会社や工事会社などが、関連会社を通じて、大型マンションを区分所有で購入し、理事長や修繕委員長になり、大規模修繕工事を巧みにコントロールして、組合には公募で公平に選定しているように見せかけて、実は出来レースの事例を本日も聞いた。
最近横行している手口
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リーダーとしてリードがあまり得意でない、または理事会などの会議で、何も話さない、またはファシリテーション力がない理事長さんを見かけます。
そんな時は副理事長の援護射撃やフォローが大切です。一般的に副理事長は、何もやる事はないイメージだけど、かなり重要なポジションです。
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また工事業者さんから、設計コンサルタントによる談合リベート物件情報が。
自分のマンションで見積参加条件に「資本金5,000万円以上」と書かれていたら談合リベートを疑ってほしい。
悪徳設計コンサルタントの談合リベートマンションがエスカレートしている。具体的な名前を出したいけど、、、
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海辺あるマンションでは、鉄筋の被り厚問題に注意です。
タイルの剥離問題以上に、コンクリート爆裂問題が潜み、これは海の潮風によって、鉄筋が錆びてコンクリート爆裂が起こり、長期間、管理組合を悩ませます。
鉄筋被り厚は、建築基準法によって定められ、現代は非破壊検査で簡単に調査可能です。
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理事会では、勉��熱心で優秀でリーダーシップがある理事長が現れることがある。とても良いことですが数年後が心配です。今の議題や議論だけにとらわれずに「どのようにしたらより良い体制が継続できるか？」を考えて仕組み作りをしてほしい。難しいテーマだけど少しでも取組みたいです。会社組織と一緒
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多くの管理組合では長期修繕計画書は総会で承認され、存在しているだけという組合が多い。大規模修繕工事を考える時には、まずは長期修繕計画書を見てほしい。今後20年30年後に積立金の値上げなしに資金が不足しないのか？今工事をすると今後の資金はどうなるのか？まずは長期修繕計画書を確認しよう。
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管理組合でアンケートは難しい
組合員にアンケートを取った結果、結論がでる場合と、でない場合があるし、アンケートはそれなりにフィードバックも必要です
質問の聞き方や「はい・いいえ」「選択制」「フリー書き込み」など回答方法によっても回収率が違います
目的と方法をしっかり検討しましょう
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壊れても、故障もしてないところ業界が定めた「耐用年数が来たから交換しましょう」的な提案が多すぎる。業者さんは管理組合が素人だと思ってさりげなく提案してくる。予算化されているからと、それを躊躇いもなく発注する理事がいる。でも一度立ち止まって考えてもらいたい。本当に必要な工事なのか？
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この時期、暖房設備のないエントランスホールでの理事会や総会は寒くて大変です。小規模マンションで公民館等会議室に空きがない場合は、しょうがないのですが、せめて、オンラインで自宅でも参加できるように、規約やWi-Fiなどインフラの整備をすると、だいぶ参加率が高まると思う。
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先月すっかり建て替えが終わったパークシティLaLa横浜を見てきました。
2007/11竣工したLaLa横浜は、4棟のうち1棟に２㎝の傾きが見つかり、15年データ改ざんによる施工不良が発覚、訴訟問題へと発展し、その後4棟全ての建て替え工事を行い21/2に完成。
新しい建物へと生まれ変わりました。
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僕がマンション管理会社のフロント担当者だったら。。。
口うるさい理事会の時には最小限の工事提案で、高額で利益の出る修繕工事は、おとなしくイエスマンが集まった期の理事会で誠意を込めて丁寧に提案しますね。
ビジネスの鉄則だと思います。
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固定メンバーで構成された理事会があるけど、私の中での結論はやはり輪番制です。
早く組合員全員が理事を経験してほしいし、できれば全組合員が理事長を経験してほしい。
ということです。固定メンバーは立候補で入っていただければいいのですが、一定数は輪番制で回すことがいいと思います。
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掃き出し窓の水切り下場のシーリングを「撤去／打ち替え」ではなく単純な「増し打ち」のみの手抜きを発見し、全面やり直しをさせた経験があります。
やはり第三者が現場監理（管理ではない）をやる意味は大きいと思います。
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今年10/1からインボイス制度が導入されます。
これは消費税納税の透明性を図ることを目的で、収益事業を行っていない管理組合には影響はないものの、組合員以外から収入、つまり収益事業を行っている場合は、免税事業者である管理組合には、益税となっている消費税分の値下げ要求が出てくるでしょう。
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長期修繕計画策定の主体は管理組合にあり、管理会社は組合の支援をしているに過ぎません。
どんな計画修繕にしていきたいのか？
修繕積立金を値上げしてもいいのか？
などなど、管理組合としてしっかりと考えていきましょう。
決して管理会社任せにしないで下さい。
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人格は仕事に現れます
仕事によって人格は磨かれます
仕事は辛苦の連続です
だから人格に現れます
苦楽一対、辛苦が祝福に代わるのが仕事の醍醐味です。そのような対象である仕事は人生における賜物です。
この仕事は管理組合役員と置き換えることができます。
理事会活動を通じて人格を磨きましょう
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自分が病気した時、セカンドオピニオンは、とても有意義な逆の意見だった。マンション管理組合でも修繕工事などの場面で、迷ったり悩んだりしたらセカンドオピニオンを受けてみよう。新しい発見があるも。
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現地を見よう。
マンション管理組合では、どんな修繕でも可能な限り発注者として現地を見てほしい。
調査報告など写真では不十分でわからない部分が多くあります。
自分家で毎日出入りしてるからと言って油断は禁物です。見れる所は理事さんたちと見に行く習慣をつけましょう。
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今回の税制改正大綱で、老朽化マンションに対する新たな特例措置が盛り込まれました。下記の条件が自分のマンションが当てはまるか確認しましょう。
①築20年以上経過し、10戸以上
②長寿命化工事を過去に適切に実施している
③「管理計画の認定」を受けるなどして工事に必要な積立金を確保している
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専有部リフォーム申請に対して、管理組合ではどのように対応しているのであろうか？
管理会社にお任せってのが一番多い気がするけど。
で、お任せだと大半はめくら判の承認通知のような気がする。
皆さんいかがでしょうか？
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長期修繕計画を細かく見よう。まずはサマリーのグラフから。資金計画が今後数十年間でどうなるのか？大きく把握しましょう。そして不足する時などは桁の大きな工事計画から見ていきましょう。それだけで全体像が見えてきます。ちょっと根気のいる作業ですが頑張って下さい。
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タイル浮き実数精算は、発注者として抜き打ちのサンプル数量チェックをして下さい。
作業手順
①打診調査
②浮きをテープなどでマーキング
③図落とし（故障図）
④補修工事
③故障図をもとに、④補修工事の手前で、実際に現場を打診をしていただき、故障図が正確か？チェックが必要です。
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先日、某談合リベートモデル設計コンサル会社の社員さんから相談がありました。
「会社を辞めたい。でも給与も多く踏ん切りがつかない」とのこと。
辞めたい理由はお客様である管理組合への裏切りが我慢できないでした。
給与を取るか？やりがいを取るか？社員の皆さんはきっと悩んでいると思います
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大規模修繕下地補修工事では実数精算が伴うために予備費の予算が組まれています。
工事業者・不適切コンサルが結託をして、実数を水増ししていた事実を第三者として突き止め、工事会社が水増しを認めたという実体験から、管理組合は抜き打ちのサンプルでも現地と故障図の付き合わせをしてほしいです。
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あるマンションの長期修繕計画書では、機械式駐車場の部品交換と更新費用が30年間で１パレットあたり約250万円だった。月に割ると約７千円。加えて保守点検費用が月額３千円と合わせて月額約１万円の維持コストとなります。７掛けと見ても月額７千円。これは単純昇降式の場合で横行式などはこれ以上。
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長期修繕計画表はあくまでも「予測工事費」であり、修繕積立金月額を検討する積算根拠でしかありません。
一番重要なのは、実際の運用です。
ポイントは長期修繕計画通りの支出でなく、修理や更新の長寿命化であり、ローコストで経済的合理的な発注です。
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漏水事故は、給排水・給湯配管関係の漏水と、雨水など外部からの侵入による漏水では、全体的には配管からの漏水のほうが多い気がする。つまり配管からの漏水事故を止めれば、漏水事故は半分以下になるということになる。
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マンションで高圧洗浄機を１台買うと便利です。
管理員さんの日常清掃や、管理組合での一斉清掃、個人に貸し出してバルコニー床や手すり壁の洗浄や、網戸の洗浄にも便利な逸品です。
数万円で手に入るものなので是非！
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理事会や委員会など役員は気軽に連絡が取れるように、メールや携帯番号などを交換しよう。できればSNSなどでグループを作成など。
役員どうしで連絡先がわからず、管理会社さんに取り継いでもらわないと連絡が取れないなんて組合が多いです。
同じ屋根の下に暮らしてるんですから風通し良くしよう。
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最近、戸当たり単価200万円なんて大規模修繕が多すぎる。
で、修繕積立金が底をついて、修繕積立金が不足するけどどうしたらいいの？なんて相談が多いんです。
パンツの中身まで知っている業者さんが、積立金を使い果たしてしまおうという魂胆を知ってほしいです。
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マンション管理組合大規模修繕工事では、設計監理コンサルタントを値段で選ぶところがあります。
ただだと警戒するのに、何故だか、ただ同然の安いコンサルタント料だと頼んでしまう。
そして高い工事費で工事を買わされる。
管理組合あるあるなんです。気をつけてほしいです。
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修繕積立金不足に備えて、段階的値上げだとか均等値上げだとか議論されている。
でも本質的には、どうしたら将来にわたって修繕コストを削減できるか？という仕組みを構築することが先決です。
組合員から専門家を募集するとか、建築顧問など第三者を入れるなど、管理組合サイドにプロの第三者が必要
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管理組合によって、その温度は様々です。とても感度がよく皆さん頭がよく優秀な理事会、無関心なのか皆さんおとなしく発言のほとんどない理事会、長時間議論をしている理事会、重たい雰囲気の理事会、笑顔が多くありとてもフランクに意見交換できる理事会。世の中いろいろだと感じる。
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談合リベートの悪徳コンサルタントがエスカレートしている今こそ、ＣＭ方式という選択肢をマンション管理組合には持ってほしい。
これからの発注者は賢くならなければいけません。
マンション管理組合大規模修繕工事を取り巻く環境は、談合リベートの悪徳業者によって悪化の一途をたどっています。
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最近、１回目の大規模修繕の原状回復工事戸当たり200万円で高すぎるという相談が複数。
どれも明らかに悪徳設計コンサルタントによる談合リベート案件。組合を舐めるのも度を越えている。
これを食い止められるのは我が社しかないと使命感に駆られて改善の提案中。
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輪番制の理事会は今期だけは意識が高い。はダメなんですね。
５年後も１０年後も意識が高くなっている「仕組み」にする事が大切です。
意識の高い人や専門性の高い人が継続的に関われる諮問委員会の設置や、第三者の専門家採用など、仕組み化に取り組みましょう。
ここ大事です。
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長期修繕計画書は管理組合が主体となって策定するもので、管理会社さんは委託されて提出しているだけのものです。最終版にするには、説明を受け、数字をある程度読み込んで、自分たちの計画としましょう。周期や金額は組合で自由に設定していいんです。管理会社さんの顔色をうかがうものではありません
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私たちが関与した大規模修繕工事は戸あたり単価約100万円に対して、お隣のマンションでは戸あたり単価約170万円とのこと。同じ団地、同じ規模、ほぼ同じ形のマンションで、実際に現在工事中の実話です。設計コンサルさんは談合リベートで有名な某事務所さんです。談合リベート物件はやはり怖い。
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桁の小さな項目ばかり削除をしても、大きな効果はありません。
桁の大きな項目こそ、削除は効果が大きく現れます。
桁の大きな項目を着手しましょう。
具体的には、
▼大規模修繕工事
▼管理委託費
▼機械式駐車場
▼給排水給湯管
などです。
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自治体で主導している「管理計画認定制度」と、マンション管理業協会で主導している「マンション管理適正化評価制度」が似て非なるもので、どちらも見切り発車で始まっている気がする。
両社が自己出張すればするほど、利用者が困惑すると思う。
もう少し歩み寄りと内容の精査が必要だと思う。
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せっかく大枚叩いて大規模修繕工事をやっても、残念な仕上がりのマンションが多すぎます。役員の皆さんはコストをフルスペックの2割削ったとか3割削ったとか言ってるけど、工事範囲とスペックは半分以下になってる事例を本日また見てきた。
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理事会と専門委員会に隔たりがあるケースをよく見かける
最初の組織作りが肝心で、理事会と委員会が風通しよく、意思疎通がとりやすい環境が必須です
具体的には委員会担当理事の設置や、委員長などが定期的に理事会で報告連絡相談をする習慣や仕組み作りです
一度隔たりができると解消するのが大変
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談合リベートモデルから足を洗う工事会社さんがボチボチ目立つ。
工事会社さんも、未だにエスカレートしている、悪徳コンサルや一部の管理会社さんの多額のリベート依頼に嫌気がさしてきている様子です。
これらの工事業者さんが、今後実態を暴露してくれることを願うばかり。
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東日本大震災電力不足から、未だに共用部分の電球を間引きしているマンションがあります。LEDに切り替え、全灯点灯して、明るい共用部にしましょう。できれば、少し明るさアップが理想的です。間接照明なども取り入れると雰囲気アップになりますね。
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「長期修繕計画表」ではなく「売上予定表」になっている管理会社が多すぎます。
工事を早くやりたい、しかも高く受注したいというイメージが、じわじわ伝わってくる計画書になっています。
それに反論できないのが管理組合です。是非「じぶんちだったら」という観点で作成してもらいたいものです。
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マンション管理組合の配管からによる漏水事故は、共有部２：専有部８の割合で、専有部の配管で一番漏水事故が多いのが給湯管・排水管・給水管の順番です。つまり配管からの漏水事故を止めるには、専有部の給湯管の改修工事をどれだけコントロールできるかが一番のポイントです。
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昨日も普通の100世帯マンション大規模修繕工事で、戸当たり200万円との情報。壊れたり、故障している場所はほとんどないのに。
修繕積立金が不足して、借入れまでしなければ、工事が出来ない模様。
今後の修繕積立金値上げ問題が勃発する。
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桁の大きな金額の修繕を考える時には、長期修繕計画表をベースにいくら支出すべきか考えましょう。
長期修繕計画は積立金会計の重要な財務資料です。20～30年後に資金がどうなっているのか？の把握が大切です。
多くの管理組合では長期修繕計画は作成するのみで正しい活用ができていません。
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築古のマンションでは、漏水問題が理事会の議題になることがよくあります。
漏水の多くは給湯管からで、一般的に給湯管は全て専有部なので、組合で給湯管全戸更新は、規約改正や資金確保なと周辺環境整備が必要です。
単純に共有部の配管更新では、漏水問題は解決しません。
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問題児だった理事が、実は区分所有者でなかったという話は時々耳にします。
理事に問題がある人物がなった場合には、まず規約を確認し「理事及び監事は組合員のうちから総会で選任する」と書いてあれば、たとえ家族でも区分所有者でなければ、理事になることはできません。
謄本を確認しましょう。
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「恕」わが恩師からいただいたお言葉です。
▼人を思いやる心
▼人の立場に立つ心
▼自分が嫌だと思うことは相手にもしない心
ということです。
恩師の存在はありがたいです。感謝です。
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談合リベートを主導している設計コンサルタントなどは、工事会社と基本契約があり「紹介料」などの項目で、顧客である管理組合よりもはるかに多くの売上が計上されています。
これを知っているのは社員・税理士・税務署・国税局です。
これは背任罪など「犯罪行為」です。是非組合に通報してほしい。
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また、某Ｔ社と某S社による「談合リベート」大規模修繕工事物件の通報が。
第三者のコンサルタントが入っていながら、まんまとやられてしまっているよう。
マンション管理士さんやコンサルタントさんでも「談合リベート」の実態や対策を把握していないことが明らかに。
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たいして壊れてもない。故障してもない。汚れてもない。というマンションに大規模修繕工事をやりましょう。やりましょう。という提案が多過ぎる。
まずは管理組合の長期修繕計画から長期的な財務状況を把握し、大破綻とならないようアドバイスをするべき。
時期拙速な大規模修繕工事ばかりです。
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大規模修繕工事では足場が無いと出来ない工事を「道連れ工事」と呼び、劣化が進んでなくても優先度が高い工事になります。
単独でやると足場が必要になる工事はできるだけ大規模修繕工事で実施しましょう。
劣化の優劣よりも道連れで考えてみましょう。道連れのない工事は後回しでもいいんです。
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