わんたみ_湾岸の民
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湾岸タワマンが好き。東京都湾岸区高層階に住んでいます。主にマンション・不動産のことをゆるくつぶやきます。
日本 東京
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引渡時期メモ
2025.10 SKYDUO
2026.3 幕張ライズゲートタワー
2026.7 PC中野ザタワー
2026.9 GCT月島
2026.9 GCT池袋
2026.10 リビオタワー品川
2026.10 浦和ザタワー
2027.2 プラウドタワー池袋
2027.3リビオシティ文京小石川
2027.3 PC小岩ザタワー
2027.8 ザ豊海タワー
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パークコート浜離宮ザタワー
2019年築37階建562戸
新築時は3LDKでも坪500万円程度〜買えたよう。入口もおしゃれ
浜松町と汐留の間に位置し、イタリア街と隣接しているため、ウインズ汐留が実質共用施設として使用可能。馬好き必見
浜離宮恩賜庭園って25haもあり、築地再開発19haよりも大きいのです
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豊海タワー、X等では高度な心理戦が繰り広げられていましたが、フタを開ければ明日は大大抽選会。
豊海のMR争奪戦を勝ち抜く猛者たちだけあり、他人の情報に惑わされないリテラシーを持ってますね。
当然私も無抽選になるわけもなく。。。
明日当たりますように！！
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豊海タワー落ちました。
でもスカイデュオが２部屋とも当選するから三井様が気を遣ってくれたのです😤
豊海も晴海もで３部屋当たったら手付金きついもんな。
スカイデュオ2部屋とも登録番号1桁です。
どうぞよろしくお願いします。
(両方当たる確率4桁倍…🙄)
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プラウドタワー池袋のオンライン説明会、10/5と10/6の２日間しか日程出さず、即満席。飢餓感を煽るのやめてほしい。
メールをちょくちょく確認させてサンクコストをかけさせて坪単価を上げるのか？
再開発事業で公金投入もされてるんだから小手先テクニックで検討者を馬鹿にするのはやめましょうよ。
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豊海タワーの１期2次は来月とのことですが、流石にわずか1ヶ月で坪20万も変わらないですよね？三井さん。
日銀のインフレ目標は年間2%ですから、
1ヶ月なら0.16%
つまり1期1次平均坪620万円は、
1期2次坪621万円で売り出しですよね！！！？
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グランドシティタワー月島の２期価格がSUUMOに掲載。
46F 2LDK 56.54m² 15000万円(坪875)
45F 3LDK 78.95m² 19800万円(坪827)
45F 3LDK 83.74m² 23300万円(坪918)
現地も立ち上がり始めている状況。既に存在感有り。このまま湾岸全体を牽引してほしい。
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2026夏引渡タワマン目白押し
2026.7 PC中野
2026.9 GCT月島・池袋
2026.10 リビオタワー品川・浦和ザタワー
今抽選無しで買えるグランドシティタワー月島でいえば条件が最も良い50階以上は完成後販売なので、引渡後も残債割れリスクが少ない物件。
特に一時取得者は買えないリスクを避けるべき。
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アトラスタワー宇都宮
外廊下の浦和ザタワーの半額以下、坪200万円代から内廊下物件が買えます。2026年7月竣工。
都内勤務も新幹線で大宮駅まで25分、東京駅まで50分で座って通勤できることを考えればいい物件。(新幹線改札からも近い)
後発再開発タワマンやLRT延伸もあり、地方の中でも有望な印象
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東池袋の新築タワマンの坪単価,後発のプラウドタワー池袋が先発のGCT池袋と変わらない単価で出てきそうとの情報がある
GCTは駅直結、より大規模なのにだ
これは月島三丁目の後発三井野村タワーは条件が劣るにも関わらず、先発GCT月島と変わらない坪単価で出てくるということを示唆しているのだろう
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浦和ザタワーMR感想
良い点
・1.8haの大規模再開発
・商業充実度◎、駅近度◎ 、小学校区◎
・天井高2.65m等、専用部スペックは悪くない
気になる点
・高杉...坪500-1000万超は痺れる
・外廊下、車寄せに庇無し等なのに管積が重め。71m2で6万/月
・バルコニーすりガラスで部屋から眺望を楽しみにくい
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リビオシティ文京小石川MRとりあえずの感想
良い点
・文京区最大敷地面積のマンション
・近隣最大級のスーパー併設(企業未定)
・外観◎
・3LDKメイン
悪い点
・定借だが割安感は感じにくい金額帯
・学区の柳町小学校は新校舎建設中で全竣工は2027年11月
・価格=建物代のはずだが専有部仕様は普通
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ザ豊海タワー、駅は近くはないけどやっぱりアガるデザイン！
登録-10/6
抽選10/7
契約 -10/21
実需勢が多いようで、3LDKが倍率高くなりそうとのこと。
確実にどこか欲しい場合は1LDKがよさそう。
3階ファミマほぼ決定は嬉しい！
是非とも当たりますように！！
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伝説マンション ザ豊海タワーの変遷
23.10.6 エントリー開始
24.2.16 エントリー数9000over
24.2.19 1期1次事前案内会予約 瞬殺
24.2.25 エントリー数9800over
24.2.26 1期1次事前案内追加予約 鯖落ち
24.4.02 施工不良による販売延期公表
24.8.24 販売再開&来場予約開始 電話回線パンク ←NEW！
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汐留のタワマン、東京ツインパークス
2002年の新築当時は、3200万円台のお部屋もありました。港区なのに恐るべし。。
大江戸線とゆりかもめの汐留駅が開業したのもこの年。
最近は揶揄されがちな汐留ですが、イタリア街はオシャレだし、ゴミゴミしていないし、好きな街。
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幕張ベイパーク ライズゲートタワー２期2次(北向2-19階3LDKと東向17-38階3LDK)
坪200万円前半の北向住戸の平均倍率18.6倍が注目されがちですが、東向は無抽選もあり、最大でも3倍の倍率(最上階など3部屋だけ)でした。
次期以降確実に欲しい方はパンダ部屋を避けて早期に要望書提出が重要と思います。
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パークシティ小岩ザタワーの1期2次は1期1次からの値上げがほぼない印象。
1次と2次の両方で価格表示がある住戸の例
74E タイプ（74.79㎡）22階
1次:10,100万円(坪446)
2次:10,110万円(坪446)
82S タイプ（82.50㎡）12階
1次:11,320万円(坪453)
2次:11,320万円(坪453)
三井の再開発案件熱いですね
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パークシティ中野のMR感想
良さそうな点
・とにかく大規模再開発
・住友・野村が控えている
・スミフ駅前賃貸が坪2万円超でも好調に借りられている
不安点
・中野No. 1物件は野村になりそう
・個人的に中野の街の雰囲気が苦手
・中野の狭いエリアに短期間に大量供給されて実需と合うのか
・中野区…
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グランドシティタワー月島等をメインとした月島三丁目北地区再開発のB-1街区は早くも今年オープンの模様。
月島にもカフェが増えるようです。
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千代田区のワテラスタワーレジデンス
2013年完成ですが、新築時は坪300万円台から分譲されていました。レジデンスは20-41階。
最寄りは新御茶ノ水駅ですが、秋葉原も徒歩圏内、下駄もスーパー等が充実。すぐそばにRAKU SPAもあります。
公立中学校の学区は麹町中。
それにしても美しい。
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リビオタワー品川良さげや。
占有部仕様高い。全室天カセ、廊下タイル張りで低層は坪600万円台とかならいいと思う。
駅距離は豊海タワーより遠いけど駅力は勝どきより品川の方が高いし悪くない。
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都内小・中規模マンション引渡時期メモ
2025.06 68戸 シティハウス湯島
2025.10 48戸 プラウド渋谷東
2025.12 45戸 パークワンズ日本橋人形町
2026.03 63戸 パークハウス芝御成
2026.04 94戸 プラウド神田
2026.04 57戸 パークハウス麹町三丁目
2026.05 32戸 ブランズ白金台五丁目
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パークコート虎ノ門愛宕タワー
2008年の新築時は最も安い部屋は5000万円台。今の相場では全部屋億ションでしょうか。
湾岸にはパークコートないので羨ましいです。
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ザ東京タワーズ →オリックス
パークタワー勝どき →三井
ザ豊海タワー →三井
ワールドシティタワーズ →住友
シティタワーズ東京ベイ →住友
パークシティ豊洲 →三井
スカイデュオ →三井
ドゥトゥール →住友
勝どきザタワー →三井
GCT月島 →住友
三井5
住友4
その他1
三井住友しか勝たん。
■戸数順(新築込み更新)
結論、東京湾岸で10位独占
ザ東京タワーズ 2794戸
パークタワー勝どき 2786戸
ザ豊海タワー 2046戸
ワールドシティタワーズ 2090戸
シティタワーズ東京ベイ 1539戸
パークシティ豊洲 1481戸
スカイデュオ 1455戸
ドゥトゥール 1450戸
勝どきザタワー 1420戸
GCT月島 1285戸
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この部屋は販売対象外住戸だったので、地権者住戸と思われるが、それにしてもすごい。北向きは全面リバービューで眺望はいい。
45階で坪1120万ででるなら、50階以上の新築分譲はとんでもないことになりそうですね。。
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パークシティ小岩のこの部屋いいなあ。
小岩とはいえ再開発物件最上階で坪665万円程度だったら、かなりの魅力を感じる。廊下のドアを開けたらまた廊下って贅沢。
まあ買えないんですけど😭
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2年後完成のグランドシティタワー月島のテナント募集が続々と始まっている。
もんじゃストリート沿いに新たな息吹を吹かせてほしい。
個人的にはGCTか月島三丁目南地区再開発に月島初のスタバを待ち望んでおります。
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パークシティ中野PJ動画感想
良さそうな点
・街全体で再開発
・都市機能が集約されてて便利そう
・坪600台からかつ狭小部屋が少なそう
良くなさそうな点
・南向き以外はどこも約30mの離隔
・ペデストリアンデッキ完成は2030年度
・一般販売は半分以下のわずか401戸
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マリスカを検索すると、「苦しい時、ひとりで抱え込まないで。」と諭されます。
ええ、豊海タワーには苦しめられていますよ😤
ドア内開き、高層エレベーター150m/s、駅遠etcで人気ないと思いきや、モデルルームすら行くことが難しいんですから😭😭😭
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江東花火大会は打ち上げ50分間で6000発と、隅田川花火大会に比べれば規模は控えめですが、ちょうどいい長さ。
湾岸タワマンは距離が近いとは言えないものの、北向は隅田川花火大会、東向は江東花火大会がみれて大好きです。
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URAWA THE TOWERのMR予約、開始から一晩明けても土日の枠を予約できるのは体制がしっかりして嬉しい。
やっぱり豊海が異常だったんですよね、、、
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@ropponginza
坪500超ですがいいと思います。気になるのは築25年なのに修繕積立金が9910円と安いところでしょうか。2回目の大規模修繕が近い中、十分に積立がされていない可能性があり、一時金が必要となることも考えられます。
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Netflixの「地面師たち」、家族で見ると気まずい雰囲気が出るシーンがいくつもあるので、大人だけで見ることをオススメします。
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@Mitamitamitaiii
@nobinobi82
@mansionDr_TG
横から失礼します。
記載のものは千代田区一番町のものかと思いますので、月島南のお話ではないかと思います。参考まで、月島南は竣工令和10年2月予定です。
一緒に出ていた物件は月島北再開発の物件ですね。
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青森市最多階数となる18階建の「プレミスト青森新町ザ・タワー」24年2月竣工
総戸数82戸と控えめだが既に完売済み。坪単価100万円台が多数
購入者居住地は青森県内が約85%、首都圏が約13%で、60代以降の契約者が約48%
なお、同じ再開発で完成のドーミーインの朝食ではホタテが食べ放題で優勝です。
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グランドシティタワー月島のHPにメタバース案内ができてた。
豊海がアウトな中、GCT月島は早めに住みたい実需層に人気になるのかな。
なお、また第二期の販売は遅れている模様。(4月から5月)
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プレミスト旭川ザタワー
3ヶ月ぶりに現地確認。別荘欲しい。
3,490万円-20,000万円
63.10m2-156.45m2
坪180-420万程度
坪単価が安いタワマンは将来的に修繕積立金が不足となる場合に値上げの議決ができる所有者が多いかどうかが肝。
本物件で管理費修繕積立金が初年度24〜60万円。判断難しい。
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プラウドタワー池袋、ワイドスパンで間取りの良さが際立つ。
地上47階で総戸数620戸
東池袋駅まで徒歩3分、池袋駅まで10分
施工会社はSHMZ筆頭のJV
販売時期は2024年9月
引渡時期は2027年2月
GCT池袋が坪880と言われる中、こちらはいくらとなるのでしょうか。
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@takashishiozawa
ご返信ありがとうございます。
やはり全ての人がフルローンを組む前提で1%金利アップで20%下落ということで理解しました。
実際の不動産購入は現金一括の層もおり、また、フルローン比率は半数以下ですので、単純化した計算では20%下落はしない可能性が高そうですね。
引き続き勉強させてください。
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「なぜマンションは高騰しているのか」読了。
なるほどと思ったのは以下2点
・実は日本の富裕者数はアメリカに次いで２位
・地方のタワマンは「地方豪族」が天下を取るためのもの
ただ、豊洲が東京都中央区として書かれる等、誤記載多い。タワマンについても扇動的なので内容はよく確認すべき。
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@takashishiozawa
「理論的」というのは35年フルローンで組んだ場合の支払い総額の差分から算出されていますでしょうか？もし学術論文等がありましたらご教示いただけますと幸いです。
実際にはローンを組む人と組まない人、組む人でも頭金を入れる方とそうでない方といらっしゃることから、違和感を感じた次第です。
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パークシティ小岩ザタワーMR感想
良い点
・南側後発再開発が控えている
・ゲタにスーパー２店舗確定で片方はイトーヨーカドー
・パワカの一次取得が現実的な金額
・眺望抜け◎
悪い点
・PC中野に引き続きペデストリアンデッキは遅れて完成
・月曜からの夜更かしの印象強め
・目の前ラブホビュー有
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青森県八戸市のツインタワーマンション「デュオヒルズ八戸ザ・マークス」26年2月完成
新幹線八戸駅からはバスで25分、JR八戸線本八戸駅からも徒歩15分で一見不便そうですが、ここが中心地
三社大祭やえんぶりを自宅から楽しめるよう
15階でタワマンとなれば晴海フラッグ板状棟もタワマンですね...
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2年後竣工予定のグランドシティタワー月島のテナント物件の募集が始まったよう。
隅田川テラスに新規で整備される船着場や築地の再開発もあり、人の往来はそこそこ増えそうな場所。
もんじゃストリートの今後が楽しみ。
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CT豊洲4億円住戸掲載終了。
坪888万円也。。売れたのかな？
外観だけで言えば個人的には豊洲で1番存在感を感じるマンション。ペントハウスも憧れる。
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ディアナコート小石川播磨坂レジデンスは総戸数23戸と小規模ながら、リビオシティ文京小石川に近いためリビオも価格を参考にするものと思います。
第１期販売
1LDK+2S 71m2 18000万円(坪836)
2LDK+S 70.09m2 18900万円(坪890)
あれ、定借リビオが安く見える？
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パークタワー勝どきサウス5期1次登録申込受付は明日6月28日15時まで
1階違うだけで1000万円超違うってどういうことやねん。
SS-94Bse 94.95m2
37F 27200万円(坪947万)
38F 29000万円(坪1009万)
SW-85Aw 85.85m2
37F 24600万円(坪947万)
38F 26000万円(坪1001万)
ついに勝どきが坪1000万か。。
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住友不動産の賃貸「中野ステーションレジデンス」と港区「ラトゥール」の募集中賃料比較
中野 35F 168㎡ / 149万円(坪2.91万)
汐留 48F 138㎡/ 117.5万円(坪2.79万)
三田 40F 110㎡ / 86万円(坪2.57万)
芝公園 23F 88㎡ / 62万円(坪2.31万)
新築とはいえ、中野区＞港区としたスミフはすごい。
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@nekohanowakazou
@sujiwotose
私が営業の方から聞いていた既存の方の数は1000人超です。。そこに新規の方が加わると聞いていました。
まだ人事異動して間もないと思うので、営業の方ごとに情報の把握度合いが異なるのかも知れませんね。
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豊海タワーはJV物件のため、再開するにしても各社の人事異動のリードタイムもあることから、時間はかかると思っておりますが、、
再開は晴海フラッグのエントリー期限後を向え、みんなが倍率に慄く10月からと予想。
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豊海タワーの「１本の柱に是正工事を実施いたしました。」ってどこの柱なのだろう？
見える場所で一本だけ鋼板巻き立てたや後からモルタル吹付してたら見栄えも悪いし、今後の維持管理を考えると例えばコールドジョイントなんて余計に金がかかると思うけど。
しっかり説明して欲しいところ。
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定期借地権の物件が所有権物件の0.8掛け程度では毎年の借地権の支払いを70年とかで考えたら割安感ないよね、、
イニシャルを少しでも抑えたい人に対してもやっぱりお勧めできない。
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@yanbenny
@sekanichi_f
そうですね。おっしゃる通り完売は難しくないと思っております。
最近高値価格を見せられても買い手が妙に納得してしまう雰囲気が醸成されてる気がします。
もちろん市況ありますが、デベロッパーが飢餓感をあおり、希少性や人気を演出した結果だと感じるわけです。
今回もそうなりそうだなと、、
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晴海フラッグスカイデュオ登録完了。
分かってはいただろうけど、実需一次取得勢には厳しい現実ですね。
これまでの経験からいえば
要望時→最終
低倍率→高倍率
高倍率→低倍率
となることもあり、低倍率住戸に札入れしなおすことが必ずしも得策ではないかと思います。心理戦難しい。
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晴海フラッグスカイデュオと同時期登録のマンション
THE TOYOMI TOWER(1期1次)
価格 7060万円～50980万円
面積 44.32㎡～156.56㎡
登録 9/27～10/6
販売 266戸
リビオシティ文京小石川(1期1次)
価格 9090万円～21990万円
面積 57.40㎡～95.57㎡
登録 10/5/～10/14
販売 126戸
やっぱりSKYDUO安いな
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パークタワー勝どき／サウス５期１次販売
37階が出ているが、70平米台の3LDKは坪723万〜895万円
3716号室（SN-72Ee’）72.49㎡ 東中 3LDK 15,900万円台(坪723)
3712号室（SN-76An）76.32㎡ 北西角 3LDK 20,700万円台(坪895)
三井のスミフ化が凄まじい。
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旭川初のタワマン「プレミスト旭川ザ・タワー」
地上25階151戸の最上階は156平米で35000万円・坪740程度だがもちろん売却済のよう
第1期GCT月島の平均坪単価と並ぶ価格でも売れてており地方の富裕層の力強さを感じる
現在売出し中の部屋は坪180程度も有り
完成は今年度中の予定
旭川の人口は30万人超
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@senal__ax
私がもし実需で月島に住むとすればGCT月島(2026.9入居)を先着順で購入し、状況を見て三井野村タワーにチャレンジですかね。
三井野村タワーの入居開始は不明ですが、竣工が28年1月末なので、入居は2028年度になると思います。GCTにも2年近くしっかり住めますし、抽選リスクもないので。
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@sujiwotose
74Eはオールリビングイン、83Eはきれいなワイドスパンですので、同じ3LDK中住戸でも差がついてもおかしくはないですが、おっしゃる通り、新規販売住戸は値上げしているかもしれませんね。
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幕張ベイパーク ライズゲートタワーが近々1期受付終了なので所感
良い点
・安い(坪240万円台か��)。高い部屋でも1.34億円
・渋幕近いしSAPIXもある
・開発計画がまだ控えている
悪い点
・駅が遠いし東京都心までも遠い
・なんなら本当の最寄りは検見川浜駅
・スーパーも遠い
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@interpet220402
ありがとうございます😊
実は青森駅前ではこれから22階建200戸のマンションが再開発でできる予定なんですよね。
地方は諸々厳しいとは思いつつも青森県は青森ねぶたや五所川原立佞武多など、祭文化が最強な県なので、密かに注目してます。
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@ropponginza
ご指摘ありがとうございます。ギンギンさんが載せられていた情報では築浅のようになっていますが、実際はステーションフロントタワーは2000年築です。そのため、誤植ではないかと思います。
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札幌ナンバーワンマンションとも言われる「ONE札幌ステーションタワー」
完売済(最高倍率15倍)で3月より入居開始している模様だが、電気はまばらな様子。
これから入居される方もいるだろうが、624戸に対して賃貸募集258件て、、ダブりもあるのかな？
公式情報では実需は35%のようです。
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日銀の政策金利が0.1%を超えてくると短期プライムレートおよび住宅ローンの基準金利が上昇するものと思われます。
政策金利が0.25%になればわずかですが住宅ローン金利も上がりそうです。
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グランドシティタワー池袋(52階)は1階立上がり躯体工事に着手中。
プラウドタワー池袋(47階)は地下躯体構築中。
ともに2026年度中引渡予定でどちらも立地は◎の印象。首都高5号線を走る度に東池袋SUGEEEとなります。
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晴海フラッグSKYDUOどこか一部屋でもとなると低層も候補に。
離隔距離メモ
TOWER5
SUN D棟(14階) 19m
SUN E棟(18階) 25m
SUN C棟(16階) 35m
ららテラス47m
TOWER6 58m
PARK C棟(18階) 76m
晴海小学校 116m
TOWER6
PARK D棟(14階) 18m
PARK C棟(18階) 25m
SUN E棟(18階) 74m
ららテラス 107m
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浦和ザタワーのゲストルーム、クイーンサイズ？のベッド一個しかなかったけど、流石にベッドルームがいくつもあるんだよね、、、？
それとも最近のマンションのゲストルームって、ベッドひとつが当たり前なの？
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豊海MRの第一印象
良い点
・外観◎
・隣接施設○ 特にBBQできる公園
・再開発豊富で駅距離は臨海地下鉄で改善見込
・北向以���はそんなに眺望変わらなそう
悪い点
・オプションゴリゴリでMRは参考にならない
・ゲタにスーパー難しそう。周辺飲食店が少ない。
・賃貸目的だと大規模ハルフラが脅威
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幕張ベイパークは全体的にグロスが張る住戸が比較的低倍率のよう。
グロスが張っても都内よりは圧倒的に安いし、豊海の73平米の価格で最上階角部屋買えてライズゲートタワーの王になれるのは夢がある。
立地さえのめれば、、、
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ぼくの夏休み
住友不動産総合マンションミュージアム新橋館のオリジナルグッズ。WCT、CTTB、ドトールグッズはあったので、今後GCTグッズにも期待です。
なお、マンションギャラリー池袋館行ってみたら「なんですかそれ？」と言われたので、新橋館以外にはグッズを置いてなさそう。注意です。
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福島県いわき市に今年完成予定のミッドタワーいわき。
21階建の駅前マンションは216戸と福島県最大規模。東京までは特急ひたちで2時間半。
坪180万円程度から300万円程度だったが、今年4月には完売済み。
シニアバリアフリー仕様があったりと年配向けの印象だが、生活利便性は高そうで完売も納得。
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イマーシブフォート東京(約3ha)に行ってきました。
これも考えようによってはアニメ・ゲームの聖地みたいなものですが、これが周辺相場(タワーズ台場)を引っ張るわけもなく。
築地市場跡地(19.4ha)の動向が気になります。
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