のび太🍺
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普通の家に生まれ、普通に会社員になる（年収は30歳中頃で約500万円）満員電車での通勤、上司やお客さんとのフルストレスなやり取りを耐えて脱出 忍耐があるから今がある！ 現在は賃貸業と投資家 築古ボロボロ一棟アパート→土地から新築RC→新築都心マンション→🤪
日本
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先日当選したマンションの契約
年収も高くない会社員だった自分
年収を聞かれて答えたら「うちの会社の新卒より低い」と鼻で笑われた事があったなー👀
でも、ここまで来れたのは、初めて不動産投資という扉の前に立ったときに正しい地図を与えてくれた師匠と先をいく先輩達が背中を見せてくれたお陰
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会員権などといった別途費用を払わなくても、例えば三田ガーのように共用部やサービスがホテルグレードなマンションは、ある意味、管理費を払うだけで様々なサービスを受けることが出来るので無茶苦茶コスパが良い(帝国ホテルサービス)
・レストラン(3か月毎？のレストラン入替）
・バーラウンジ
続く
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当たった🥳🥳🥳
生まれながら地主でなく
実家が太い訳でもなく
会社員の時の属性が低かった自分と、やや良かった程度の妻🥰
我々二人がココ迄これたのはとても感慨深い😝
また一つの旅が終了😊
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コレ
メッチャ凄い😆
#日経ビジュアルデータ
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ご神託キタ
2025年末までに3回！？
2026年の春から夏ぐらいにクラッシュかな・・・？？
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振り返ってみる_φ(･_･
・中野 → 800で来そうな観測❓
・池袋 → 次期は850に値上げ❓
・月島 → 次期は850に値上げ❓
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仙台で、こんなに高いのか‥
パッと見の印象がハルミフラッグより高い‥
仙台 ＞ 東京都中央区
コストアップが凄すぎて、何らかの支援がない事業は大変な単価になってる
インフレヤバすぎる🫠
コレは2024年の新築マンション価格は相当ヤバい事になりそう🫠
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昨日、知り合いと話していて
「後、数年後には日本も東南アジアみたいになってしまいそうだね」と言ったら
「もうなってるじゃん」と言われてしまった🥺
こんなモンじゃ済まずに以前、日本人が東南アジアに行ってやっていた事の逆をやられる様になって行くと思う（高級食事、ホテル、遊び、などなど
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パークシティ中野
さりげなく中野も100年に一度と言われるレベルの開発がある。
気にはなってはいるので、念の為、エントリしたのだが
この地図内にボクの所有物件がある事に気がついた😇
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この原価見ると、建築費が上がってしまうのは仕方がないような気がする。
それにつられて中古も価格維持されやすくなる。
将来のことは分からないけど、長期的には日本円の希薄化、インフレは進む
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２．新築区分も幾つか購入
・現自宅の広い部屋への買い替え
・タワマン
・インバウンド
・社宅
こちらも大きく最大規模の購入。
振り返ってみると、コロナ禍では、自分にしては本当に結構買ったかも( ﾟДﾟ)
🍚勘定で１５億ぐらいっぽい。
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シギラ融資、ほぼほぼOK連絡来た！！
融資金額は９０％弱、金利２％中盤、融資手数料１％
ただし、プロジェクト融資🥺
ここをどうするか考えるのが、ボクの仕事になった🤔
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再度、まとめてみる
パークタワー西新宿
住友が今後長い時間を掛けて、この値段感で、シティタワー新宿を売り続ける。
シティタワー新宿は８００万とか？
加えて、パークタワー西新宿の地権者住戸を大量に住友が持っている。
三井のパークタワー西新宿の分譲平均坪単価は６００万円強
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_φ(･_･
マンション名こそ最大のブランド。だから私はその格付けが明確な三井信者であり、パークコートしか買ったことない。無論、野村とか買ったことない。
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世の中も正常化したので、コロナ禍でのボクの不動産活動を振返る。
１．一棟物は、立地が劣り、古くて手間のかかる物から、立地が良く、新しいモノへ入れ替え
・RCを3棟土地から新築、中古は１棟購入、アパートも何棟か購入
・１３棟売却
新築RCの金額が張ったため、ネットではかなりの買い越し
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無事竣工‼️
今回新たな取り組みは
1.ファミリータイプメインの間取り
2.トランクルーム、自転車置き場を用意
3.変動TIBORで過去最低金利でお願いできた
新築RCを並行して建てていた取り組みもようやく一息
一棟目の土地を発見したのは2020年の秋頃だったので、ココま��約三年弱、長かった😝
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パークタワー西新宿（プロにお墨付きもらった☺️）
つーもさんもあげていたけど今回はお祭り部屋はココ❓
この間の倍率を見るに倍率は20倍ぐらいになるのでは🤔
西向きは低層でも抜けているし、値上げしているとはいえ安い
勝どき坪850、池袋800、中野670（マンマニさん予想）、西新宿のこの部屋585万
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某話題物件
スーパーエリートサラリーマンでも、融資不可との事
当該物件での担保価値が取れないので
★現金 or 空き担保不動産
でないと取り組みは相当難しいらしい
なので、今までのノリで融資が出ると思って行かない方が良さそう🥺
やはり、手付放棄のキャンセル住戸祭り
の未来が見える😇
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キタコレ
実需購入層の予算の伸びしろが上がる
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■2024年買うべきマンション
・GGOの南向き推奨
・西新宿最終期
・ライズゲート
・もちろんSKY DUO
・中野安く出ればｗ
・豊海安く出るのでは？
名古屋は高単価のマンションが売れなくなってきている
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マンションでいうと
１．レベチ → 富裕層による価格形成
２．コモディティ → 一般層による価格形成
１は投資商品、２は可処分所得の伸びとの連動性が強いのかな
だとすると、２は伸びないような気がしてしまう..
今の政治じゃあなぁ…
１は希少性
２は割安感
で購入した方が良い気がする
コロナ禍で減少した婚姻数と出生数の方が足元の不動産需要に与える影響は大きいと思ってます。でもマンションにおいては新築の供給がシュリンクしていて当面上昇傾向もないので平均価格が下がるとは考えづらいですが、二極化は広がりそうです。
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富豪を除くと、不動産投資は「融資」がキモになる。
融資が付かない/付きにくい物は利益率が高くても、拡大の足枷になる。
※因みに昨日売却契約をした物件は既存不適格
本業のパワーがある人は区分マンションは有利で、ボクの属性だと不利
何故ボクは区分マンション買っているのだｗ？
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不動産なんて特に、ごちゃごちゃ言っている人は全然買えなくて
むしろ、気がついたら屋上から飛んでた‼️
っていうタイプの方が向いていると思う🤔
飛ぶ前にある程度の着地点は見ておく必要はあると思うけどw
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日本オワコン論あるけど、都心不動産見てると真実はこちらかもしれない
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コレは凄すぎる😇‼️
ジャパニーズドリームじゃん✨
夢がありすぎる‼️
不動産わらしべ長者
パークタワー勝ちどき⇒ワールドタワーレジデンスのペントハウス✨（ペントは坪2000の世界線
急遽、WTRのペントハウス購入を検討することにしました。三田GHも考えましたがタイミング悪く…。
パークタワー勝どきサウスの4期4次がきっかけですが、もうぶっ飛んだ単価になっているので保有するミッド売却前提でWTR購入を考えることにしました。果たしてWTRペントを買えるだろうか。
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売却代金、着金しない。。。
おかしいな(*'▽')❓
って思ったら、買主さんが違う口座に振込処理してた(*´Д｀)
おそらく、向こうの仲介が全然違う口座を教えた説ある、、、
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メインシナリオを修正（このクラスの大規模は影響結構あると思う）
豊海の販売延期で多くの人達が周辺中古に流れて、湾岸は更に高騰
次にSky DUO落選組も中古に乱入
湾岸だけでは、需要を捌き切れずに都心マンションは更に高騰😇
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今回、ハレクラニ沖縄の居室でも使われているウッドシャッターの導入を検討している。
ただ、開閉時の音の問題で三井さんの許可が必要で、しずかちゃんはずっとドキドキしているみたい(*'▽')
「許可してもらえなかったら、どうしよう...」
って、ずっと言ってるｗｗ
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南の登記終わった～
って連絡来たー☺️
東と南と西✨
それぞれボクが👀を奪われたモノ達は、何とか購入出来たっぽい☺️
歳を重ねて行くにつれ、段々と断捨離していき、背負うモノも厳選していこうかと😇
一旦は目標達成出来た気がする。
次どうしようかな🤔
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自分は今やインフレに負けないためだけに、インフレ時に恩恵を受けやすいモノを無理して買っているだけになってきている。
むしろ、これからはホテル、民泊とかの方が勝ち筋かもしれない。
実際問題、そちらでノウハウが無くても参入できる商品が増えてきている印象
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沖レク動画の「価格高騰中の今はバブルなのか？」
面白かった。
都心ファミリータイプの分譲マンション価格の推移で、一番重要な要素は、
・家賃の上昇が価格についてこれるか？
のような気がする。
ボクも、日本の
・短期金利はそれほど上げられない
・長期金利はボチボチは⤴
と思っている。
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暁建設の倒産と、大手の販売延期が相次ぎ、なんか嫌な感じがしたので、念の為から新築の収益一棟は念の為に完全ストップ
何となく、建築リスクレベルが二段階ぐらい上がった感じ
中古一棟か手付保全ある新築マンション及び中古マンションのみ見ていこうかと
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今、一次取得だったら、価格とかスペックとかで選ぶと
１．SKY DUO
２．パークタワー西新宿
がバリューな選択だと思う(住みたいと思えるかという要素は除いて)
１は当選するという壁を乗り越えることが必要ではある
パークタワー西新宿もっと値上げしても全然売れるのになぜ値上げしないのか不思議なレベル。
サラリーマンにはキツイグロスだが都心に買いたい人はこれ逃さない方が良い。
一次取得者の人が買えますように。。
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地銀から回答来たけど自己資金約４割・・・
本当に買いにくい
オワタｗ
にしても、入口の回答、早すぎてびっくりした
感謝しなきゃ(*'▽')
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ボクは元々築古高利回りアパート出身だけど、土地から新築RCを手掛ける時には、アパート群にC/Fの土台となってもらい、建築中の利息や諸所コストの支払いを補ってもらっていた。
B/S思考に行くのはレベルアップ？には繋がるけれども、不動産でなくても一定量のC/Fが無いと精神的にも安定しない
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湾岸で坪900万円、85m2で2.3億強
の世界線がこんなにも早く来るとは🤔
自分の予想は二、三年後を目処に港区内陸3A➕R辺りでゲーテッドになり、ソレがジワジワ広がっていくと予想していた。
既に都心エリア全般でゲーテッドになり始めているのかも知れない
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超都心不動産は凄い価格で成約しているし、円ベースでは殆どのアセットクラスが最高値ラッシュを更新しているけど、
＄ベースでは、日経平均はバブル高値を越えていないし、ビットコインも最高値を更新していない。
春闘の賃金上昇も好調だし、普段の生活でもモノの値段が上がっている感覚は強い。
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築古木造アパート売却して来ました😊
売却理由は
・坪賃が取れない（この物件は、約6000強円～8000円がレンジ）
・長期金利が上がり出したら結構早そう
・家賃の上昇率が��い
最近は運営費のコストアップを感じていて、上記の状態だとコストアップを転嫁出来ずにジリ貧になるのが嫌だから😇
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振り返ると
レベチのマンション以外にも価格上昇が少しずつ波及してきたっぽい
言い方悪くなってしまうかもだけど、価格的には
・一億強迄のマンション
・三億以上のマンション
の需要が強くて、コレらの価格の真ん中がスポッと抜けているのが今の状況かも
@mansionDr_TG
これで抽選倍率どうなるか気になりますね。
販売が進むにつれた価格推移的には他の物件はどうなんでしょう？
他の物件でも何となく据え置き感が多い様な気もするし、グランドシティタワー池袋も弱目の値付けに見えるし、全体相場としては、一旦横ばいに移行なのかなー？
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久しぶりに現地行ったのだけど
まさかのサプライズ😳
イースト棟とサウス棟の東向きは🗼見えそう（特にバルコニー出れば、ほぼ確実に）
写真だとわかりにくいけども
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恐らく先天的な物も持ちながら、努力もしたのだけれども
一番大切なのは
ピケティの「r>g」
で、それを認識して生きていたか？
という事に尽きると思う
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ボクにとっては、
・苦労したつらい努力は実らない → サラリーマンだった頃
・本人が楽しい努力は実る → 不動産
に辿り着けた。
この道しるべを示してくれて
「その世界で試してみたいなら、やってみたら」
と背中を押してくれたのは、
しずかちゃん
だった☺
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一棟収益も区分もインカム目線では採算合わない物ばかりになってきた。
コストアップも明らかにしていて、表面上の利回りを信じるとドボンする。
家賃がコストアップより上げれないエリアの物件も出てきていて、結構苦しい環境。
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グランドシティタワー池袋 第1期
60戸の販売。
少なくない❓
デベが事前案内で値付ミスと判断して、供給戸数を無茶苦茶減らして１割にも満たない販売数になったのかな😟
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決算完了〆
大学迄、卒業させて貰ったけど、特別な物を持たずにココ迄来れれば頑張った方なんじゃ無いかな、と思える時も☺️
・大分前に実家を売却したら一千万円強にしかならなかった
・しずかちゃんが実家に初めて来た時の第一声が「この家⁉️」
・しずかちゃん評価で中の下の家柄との事w
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あけましておめでとうございます(*'▽')
今年もよろしくお願いします☺
新年始めに考えた事は、マンションの事でしたｗ
今年は
・購入２～３物件
・売却３～４物件
・区分２部屋の融資付
とざっくり計画しています。
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凄い時代になってきたな(*´Д｀)
平均坪単価
・フォーシーズンズホテルレジデンス京都 ３０００万円弱？
・ニセコ １０００万円？
・GGOノース ８００万円強？(プレミアム除く) ２期は値上げかな？
・リビオタワー品川 ７００万円強？
・豊海 ６００万円強？
・辻堂 ５００万円？
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ボクはクラッシュ来なければ、赤坂と白金以外はもっと高い予想です。
来年以降に販売開始となる通称港区ゴレンジャー、価格はこれくらいでしょうか
平均坪単価(全体価格幅)
ホテルオークラ東京別館跡地 坪2200万円(1700-3200万)
西麻布三丁目 坪1700万(1400-2400万)
三田小山 坪1400万(1100-2000万)
赤坂七丁目 坪1300万(1000-1700万)
白金一丁目坪1200万(1000-1600万)
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今日は３つのマンションの当落発表日か(*'▽')
・晴海フラッグ板
・グラングリーン大阪ノースレジデンス
・パークタワー西新宿
皆さまの検討を祈ります☺
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コレ
ボクの所に案内来てから、約三月で完売ですぉ🥹
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オーナースタイリング
バルコニーイジりたいけど、無茶くそ高すぎる🥺
長丁場の3時間超え🤪
更に延長戦で次回へ持ち越しに...
奥様の👀つきが全然違うという😆
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ラウンジでボーッとしていたら😑
ホテルの責任者の方と知り合いになれました。
わざわざ挨拶に来て下さって、とても気さくな方でした😊
コレで２期とか来たら…
ムフフ😎
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少しずつニセコ化してきているかも🤔
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GGOは直前でローン出ないで飛ぶ人沢山出るに💯ペリカ
おそらく、セカンドローンも金額伸びないですし。
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ホンコレ
一生懸命頑張ってる人を見ると輝いて見えるでしょ？例えば高校野球とか世界最高峰の舞台ブロードウェイで夢見て頑張るミュージカル俳優とか。生で見ると大きな影響を受けることだってある。だから一生懸命頑張るんだよ。一生懸命頑張ると人の人生にも大きく影響を与えて必ず自分にも返ってくる。
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最近のマンクラ勢を見ていると、そう思う。
自分の保有物件を殆ど売っても、都心㍇の部屋の広い部屋、一部屋も買えないね、と時折思う。
なので、
峰不二子の名言の一つ
＞下を見て喜ぶな。上を見て悔しがれ。
を思い出しましたｗ
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所用あって、三井さんの中の方と話をしたついでに上がった話なのだけど
三田ガーデンの竣工売りするノース棟の北向きのテラス付きの部屋群
スタッフルームとして使用するという理由もあるけど、テラス側が地面より900下がっている為、よく確認した上で購入判断して頂きたい、との事でした。
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こないだ竣工した物件
ようやく申込ベースで満室になった😆
安定性を求めてファミリータイプにして、自転車置き場とトランクルームを標準装備
入居者さん達は、殆ど大企業にお勤めの若いカップル👫
リスクは結婚による住宅購入かな🥺
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日本の不動産マーケットの金利動向から
・金利が上がらない ⇒ 世界上でイールドギャップを取れる唯一のマーケット
・金利が継続的に上昇する ⇒ 物件価格や賃料は、それ以上の上昇をすると予想
※好立地のみ
地方は主要都市以外は❌
長期的な経済的合理性から不動産を買わない理由は無い
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オーナースタイリング二回目の打ち合わせ👀
ボク達が購入した部屋はスーツケースが入るサイズ感のモノ入れが無い（シューズインクローゼットに置くしか無い）
基本的にモノが収納外に出ているのは嫌いなので、その辺りが綺麗に収まるように、特別変更をかけている。
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一棟派からすると、コレは殆ど実現しにくいんだよなぁ
確実に立地落ちるし
しかも、開発より、リスクも圧倒的に低い‥
かなりのリスクを取って一年半〜二年を掛けて建築をした身からすると
なんだかなぁ、という感情になるというのは正直ある😥
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キットキャットさんとプラチナタカナワさんのツイート見て、改めて新宿駅の再開見たけど凄いね
@Kitcat52001
@esupiii
1 明治安田生命ビル跡地→２３階建(新宿西口)
2 京王百貨店跡地→北、南街区(新宿西南口)
3 小田急百貨店跡地→４８階建(新宿西口)
4 新宿駅新南口の西側エリア→大きな3つのビル
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人って他人を見て相対比較をすると劣っている部分なんて幾らでもある。
ソレをやり始めるとキリがないので、相対的な幸福を求めるのでは無く、絶対的な幸福を感じられるようになれる方が人生は楽しい🤗
例えば、あくまで競争相手は過去の自分とか。
何処かで落とし所を見つけないとキリがない🥺
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一棟モノは収益、担保、立地とかで論理的に数値を積み上げられるけど
「都心高級マンションの購入検討をする時は、お金持ちの人に意見を貰え」
都心高級マンションは
「アート」
ボクにはコノ感覚が不足している
本当のお金持ちが買う物件を買え
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🐻さんとのやり取り
１．買えるか分からない土地早押しピンポンゲーム
２．資金調達ハードル高の融資付
３．安い所を探して、倒産するかもしれない建築会社での建築
４．攻めたプランで仕様も下がり、入居付け出来るかの不安
５．物件を売却しようとした時に希望価格で売れるのかの不安
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最近、ボクが👃が効くと判断している人達のスタンスの変化が結構気になっている。
民泊しかり、新築マンションしかり
「勝てる手法を見つけたら勝ち組」ではないので
買い付けを入れていた新大久保駅徒歩8分、東新宿駅徒歩3分の32坪の土地をキャンセルした。新大久保で新築170㎡の一戸建て民泊を建てたらかなりの収益になると思うが、民泊がダメになった場合の転用が難しい。港区や渋谷駅周辺なら一般賃貸でも利回りは回るし、最悪は新築で建てて売却すればいい
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