岡田のぶゆき@AIDGROUP
@nobuyuki_okada
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投資歴19年 l 日本海外各地計1000室超保有 l 残債100億前後 l 売却から逆算思考する不動産投資など著書4冊 l GGO東西南北4室計300平米超約9億当選 l ﾄﾗｲｱｽﾛﾝ,BTC,猟銃,狩猟,Bell505,旅行,ｲﾗｽﾄ,ﾎｰﾑｼﾞﾑ筋ﾄﾚ
Joined February 2010
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シャッター前に車置かれて車出せない状況がよくあるんですが何か対策ありませんか？😡警察呼んでもナンバーから所有者使用者割り出して登録されてる電話番号に電話して来なかったら駐禁を切るだけでレッカー移動してくれません。
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皆さんアドバイスありがとうございます。半月に一回位、違う車に停められてます。今回も警察が電話して所有者が戻ってきてやっとどきました。発見から移動迄計20分。警察は民事なので話し合ってくれと言うものの20分の損害請求なんて大した事ないですし、2度と会わない人を叱る気にもなりません。それ
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父の教え「仕事の資格は取らなくていい。持ってる人を使いなさい。
その代わり遊びの資格はいっぱいとりなさい。
それなら興味深い人だと思われる。若いうちは特に目上の人に可愛がってもらって引っ張りあげてもらう事が大事。」
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不動産王への道【さらば青春の光】
購入6.5億。融資7億。返済30年。金利0.45%。返済2376万。返比37％。
年間賃収6500万。返済後4124万×7年分2.8億。
売却11.5億。残債5.5億。手残6億。
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ウェイトとカバーだけが届いてコーン届かず。。2セットで約4200円位。前の道は公道で終日駐車禁止エリアです。
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家賃年収500M〜700Mの人が不動産投資ローンを組みやすい金融機関。
【関東】
・SBJ(1%中盤)
【関西】
・関西みらい(0%後半)
・紀陽(0%後半)
・南都(1%前半)
【四国】
・香川(1%中盤)
・徳島大正(1％前半)
【全国】
・SMBC(0%前半)
・りそな(0％中盤)
・みずほ(0%中盤)
・UFJ(0%中盤)
・公庫(0%中盤)
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空港に向かうべく車を出そうとしたら違法駐車によって動かせず。。20分待っても出てこないので仕方なく警察とヘルメットに買いてる会社に電話してタクシーで向かってる🚕ムカつく😠
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某近畿金融機関。今年11月から融資時の耐用年数がRC47年を65年、鉄骨5階以上34年を50年に変更。融資期間はMAX30年。
この制度に変わってから初めて融資購入決済しました。RC築30年で融資期間も30年。頭金0.35割のほぼフルローン。おそらく他行も追随するので物件価格が更に上がるのでは。
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不動産投資始めて18年。一番長く所有してる物件で13年。その物件は27歳の時に買った3棟計10億の物件のひとつ。当時日経平均1万円。まだ全部で3億位しか物件持ってなかった。融資つく自信はなかったけど、手を震わせながら買付提出。結果フルローン購入。
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「老いへの抗いの歴史」
1枚目2014年33歳80kg
2枚目2016年35歳82kg
3枚目2021年39歳86kg
4枚目2023年41歳84kg
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パークハウス大阪梅田タワー当落連絡来た！
申し込んだ3部屋いずれもドンドン倍率あがっていってたんですが一番欲しかった中層の南東角部屋が当たりました😆南東角部屋が一番倍率高くて他フロアでは20倍近くいってたみたいです。先に祝いのお言葉もらってた通りの結果が出て嬉しいです。2週連続当選🙌
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不動産投資でお金が増えた後、大体欲しい物買える様になったり、自由な時間がありすぎて暇になる問題についてたまに語られるけども昔も今も私はどちらも感じた事が今迄に一度もない。不動産投資を始めた17年前も今も変わらず幸せ。
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ちなみに残債5億円、減価償却1億円、7年間の家賃収入合計で4.2億円(支出や返済除く)新駅や大学出来るのが分かった上で購入してるので、持ってよし売ってよしの典型例。利回りが多少低くても好立地、築浅を長期で持つと好循環が生まれる。
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センス抜群のプロデューサー、格好良く無駄なく収めてくれる設計、丁寧な仕事でコスパの良い建築会社、営業力抜群の管理会社のお陰で着工から約8ヶ月で満室引渡し🎉プロセス含めて最高の投資作品が出来て感謝🙇♂️金融機関にも自慢出来ます☺️
名古屋市熱田区の駅徒歩2分の新築パースがあがってきた。外観、エントランス、部屋のどれもがいい感じ。1階には専用庭も設置予定。
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京都中央信用金庫も滋賀銀行もまだ未利用なので無担保オリックス協調融資と滋賀銀行のフリーローンからチャレンジしよう。運転資金、設備資金で金利1.5%無担保5000万7年が出たり全国で35年融資出たらかなりアツい。金利的にもエリア的にも近畿産業信用組合といい競合。
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10年以上続く友人、玉川陽介氏（投資額100億以上）の新著！今回は中上級者に向けての玉川氏にしか書けない作品。複数金融機関から計100億以上借りるのに必要な融資審査、財務、知識、運用能力が詰まりまくってます。彼がいなければ今の私はないです。是非皆読んでほしい。
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16年程前にエイドグループの株式を父から譲渡された時、債務超過だったので相続税評価-4000万円、無税贈与だった。
現在の自社評価調べたら−20億円。更に悪化してる笑
不動産含み益がどんだけあろうが今相続する人はタダ！むしろ会社の評価額20億迄入れられる。色んな評価が出来る不動産を活かすべき
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年末玉川さんとご飯行った時に同じ事言ってて流行りのタワマンや区分についても懐疑的でした。建築価格が上がっても買主がついてくるとは限らない。CFも計算も合わない。ドバイの不動産と同じ。と納得の警告を頂きました😇玉川さんのポリシーは自己資金は5％迄なので区分もダメなら確かに引退考える。
｢最も早く不動産投資を卒業したのは金融機関であった。｣
融資閉じると、築古の火災保険が厳しくなるより圧倒的にインパクトあります。
本質的な賃貸需要ある物件を、最低限の利回りで買って、がキャピタル狙いの区分投資の避難経路になりそうです。
一応投資用は表面利回り4％以上のを買っています。
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定期的に大家さんのコミュニティや集まりに参加した方がいい。なるべく一般参加者として。色々とみんなで話してる中で新しい情報や考え方が出てくる。
これは情報収集という意味だけではなく自らが偏った考え方や投資法に固執してしまうのを避ける為でもある。
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昨日もらった物件、10年前の11月に2.5億で買った物件で懐かしかったな。京都のRC学生マンション。半分位学部が移転するとかで100室以上部屋あったのに半分しか入ってなかった。
当時は信金で20年2.4％の金利で融資を受けてた。
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【重要ﾉｳﾊｳ】運転資金の必要がない不動産賃貸業において、充分な現金がありながらも、あえて運転資金や納税資金という名目で借りられるという事はそれだけの信用と実績がある証でもある。私はこれで更に融資が拡大し、条件も良くなった。
不動産賃貸業をやってる人で
運転資金を借りた！
って人をたまに見るんだけど…
大家業って運転資金いるの？
なんか感覚が合わないんだけど…
不動産取得税とか納税費用なら
それ、購入時の初期費用やん
運転資金が必要な状況ってよくわかんないんだよね…
借りるときにどうやって説明するの？
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今だけ投資3人合計300億超の1時間超の長時間動画が無料公開中😎わざわざ札幌で対談してきた。煽られて健美家に出たいって言わされてたのに全カットw
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40代以降も安定して健康に生きる為に必要な25選
①1日摂取必要PFCとカロリーを記憶して摂る
②毎日1時間筋トレか運動する
③training毎にどこか負荷を上げていく
④睡眠6〜7時間。足りない分は昼寝
⑤最低3日に一度はストレッチする
⑥マルチビタミン摂取
⑦コンタクトスポーツを控える
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超絶簡単な収益不動産業者の効率的回り方！楽待等で多く物件情報載せてる業者にアポ取り電話→条件難しい事言わずに資金力と決断の速さアピール→市況や取引事例を聞く→次の業者訪問の時に前から知ってたかの様にさっき聞いた情報を話す→詳しい奴だと思われ更に情報聞ける→これの繰り返しを毎週する
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ホームズで出てきた海直結徒歩0分案件。93平米あって300万やっす。部屋から飛び込むも釣りをするのもお好み次第
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かなり広範囲に小倉の魚町が焼けてた。地元民いわく「鍋の火の消し忘れ」「死傷者0」は立ち退きを進める為の放火らしい。一昨年の旦過市場の火事と同じパターン。立ち退きも一気に進むし保険金で潤う。
これがマジなら闇深すぎる。。。
2023年10月にここの耕治で安くて美味しい中華食べて今月は川淀の鰻食べようと思ってたのにこんな事になるなんて。。
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名古屋市熱田区の駅徒歩2分の新築パースがあがってきた。外観、エントランス、部屋のどれもがいい感じ。1階には専用庭も設置予定。
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不動産賃貸業が他の投資に比べて良い面はレバレッジを利かせられる事。フルローン等をひければ良いがその為に高金利、返済短い等になる可能性高い。昨今の評価では8~9割融資しか出なかったりする。
運転資金不要といわれがちなこの家主業で頭金を融資してもらうのに私も皆も四苦八苦するのである。
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人生は有限、したい事全部は出来ない。
低利益な物件は与信削ってるだけなんで早く売った方がいいし、大手でも低生産、長期拘束洗脳ブラック企業からは早く転職しよ。
すぐに変われない事から優先的に手を打て。新たな課題は日々増えて時間取れなくなり益々後手に回る。悪循環にハマってからでは遅い。
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玉川氏の著書届いた。400ページの超大作！私もちょっとだけ執筆協力させて頂きました。この内容を元に財務管理していけば金融機関に喜ばれる事間違い無し。融資担当と余裕で渡り合えます。以前玉川氏の事務所で実際のエクセル等で分析データ見た時、その精細さに驚きました。
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東京の所有物件を見に来た。漏水した部屋の修繕後だけど湿度が高すぎて壁にカビどころか壁からキノコが生えてた。部屋のカビ臭も凄くて部屋から出た後もしばらく自分の息がまだカビ臭くて肺にキノコが生えるかと思った。。建物保険で申請中。
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アメックスヒルトンの無料宿泊で泊まったロクキョウトの温水プール最高。普通に泊まったら10万以上。鴨も無料で安全に卵暖めてる🦆🥚
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40~50歳前後を見てると劣化してる人としてない人の差が開いてきてる。劣化理由は様々あるが、筋トレ大事。筋肉が身体メンタルの健康を保つ。髪、肌、服、体型を諦めず清潔感を保つの大事。そんな事すら構えない様な状況なら転職、引越等して環境を整えないと見た目に比例して早死にする。
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いつも聞かれた時の雰囲気で答えたけど2009年→2024年迄の15年間売買履歴調べてみた。
購入総額157.3億円
売却総額70億円
売却税引前利益26億円
返済後手残27億円
売却額−手残＝原価43億円
購入総額−原価＝現在保有114.3億円
税金や賃料累積どうなってんねんはあるけど大体ではこんな感じか。
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マニラのマンションモデルルーム。日本よりもレベルも天井も内装も高すぎでしょ。ちなみに映ってるワンベッドルームは5000万円。更にこれが人口ボーナスで年7％上がっていく。日本はもう完全に負けてるね。
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ウルスとＵＸの社用車2台同日納車。自分用の車買うなんて10年以上ぶり。いつもタイムズカーシェアで乗り倒したヤリスより良く走る。デカくて左ハンドル気使うけども物件調査が捗りますねぇ。
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不動産仲介は結局可愛がられる人が成績上げる。富裕層や地主、実力者に気に入られる事で他より早く物件情報が手に入り、相場より安く売る事も、高く買う事も許される。知識や計算じゃない。愛。アイフル。
好奇心を持って人に接する事ができるか。ゼロからのぶち上げ戦略。
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発売から12年経って時代が追いついた😆
東京の大家さん達と話していて感じるのはもはや家賃年収の大きさを気にしてなくて、どれだけ多くの売却益が取れるかに関心が移ってる。一方で地方の大家さん達はまだまだ家賃年収を増やすことに関心がある。
都会と地方の不動産投資はもはや別ジャンルのゲームやね。
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4冊本出してるが実はちゃんと書いたのはこれだけ。出版社に企画を送り返信なし。諦めきれず半年後retryし企画会議通過。24歳からの６年間の経験全てを自らの手で3ヶ月間13万字タイプ。発売目標の30歳誕生日2日前に発刊。ずっとボンクラで不安にさせてたので親が読んで安心してもらいたい一心で書いた。
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震災復興が落ち着いたらヘリにお金持ち乗せて能登の経済回しに行く。5人乗り程度のヘリだとこの方が効率良い。何処の何にいつ使われたかわからない寄付よりやりがいを感じる人もいると思う。能登で散財してもいい同乗者募集中。
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楽待新企画！さらば青春の光に不動産を教える第1回にゲストで出させて頂きました。見て頂けると嬉しいです😆
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資産額と年収、年齢を考慮していくら使えるか考えた方がいい。
貯め過ぎず、適度に経験や未来に投資していかないと長期的に人生が楽しくない。
生き方、ビジョン、世界情勢にもよるし、不動産、外貨、株等の資産の形にもよって動かせるお金も変わる。
元気なうちに最大限、お金を活かしたい。
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15時から抽選で16時過ぎに電話があり申し込んだグラングリーン大阪2部屋中の1部屋無事当選させて頂きました🙌
前日に参加者同士で色々と話し合ったお陰様です。また来週のザパークハウス大阪梅田タワーもこの調子で当てたい。
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youtubeで借入額が気になるとコメントを頂いたので調べてみた
保有中物件の取得価格110.7億円
購入時の借入額101.2億円（残高83.6億円）
運転資金、無担保借入額6.3億円（残高3.8億円）
取得110.7億-残高87.4億円=自己資本23.3億円
自己資本比率21%(含み益や減価償却除く)
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#ガイアの夜明け
アパホテルの新社長がいい事言ってる。マンション、ビル賃貸経営でも立地や入居率に甘んじず新しい設備やデザインを取り入れていきたい。立地の良い場所程新しいライバル物件は次々現れる。
中古でも設備、共用部、内装、デザインどこかより良くできる改善点は見つけられる。
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名言集。不動産投資にも通じる言葉。柔軟に動ける様に準備しておかないと。特に物件の流動性考えるとすぐに動けるもんじゃない。常に動いてるからこそ対応できることもある。
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区分や築古戸建から始めるのは良い事だけど自己資金も貯まり、決算も良くなってきて融資も使える様になってきてるのにDIYや築古区分戸建に拘るのは何故か。
お金持ちになりたかったのでは？
宗教なのか？
そんなにやりたかったらレバ効かせて転売して現金数億作ってからやれば良い。
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Aidgroup決算 【前期】 【今期】
売上高 22.6億 22.1億
減��償却 2.2億 4.1億
税引前純利益 5.5億 3.3億
法人税等 2億 0.2億
税引後純利益 3.5億 3.1億
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そこのカスハラ大家さん😇管理会社に偉そうに喋った事を自慢げに周りの大家に「詰めた方が部屋は埋まるんやガッハッハ」って言ってる貴方ですよ！修繕にもケチつけたりゴネて無茶な値下げや要求してるよね？
空室なのは管理じゃなくてお部屋がショボいだけなんで相場家賃にしたらすぐに埋まりまっせ！
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社会に出て約20年色んな人見てきてお金持ちになる人とならない人の差が見えてきた。いや本読んで知ってるつもりだったが実際15年スパンで同じ人見てると行動力ある、vision大きい、mindblockない、self-control出来る、謙虚に話を受け止められる人が時間かかっても成功してるし失敗しても復活してる。
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うめきたグラングリーン大阪のカーギャラリー住戸の先行抽選外れちゃいました。部屋に直で車で行けるからめちゃ便利そうやったのに。まぁ倍率えぐかったもんな。。一番すごくて60倍近くの部屋もあった🙄
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ヒカキンの20億新居の家賃が月250〜400万円と言う噂でスゲー！って思ってだけどよく考えたらヘリの維持費とヘリ購入ローン返済で合わせて毎月600万位払ってた😂
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腐ったミカンがいると周りまで腐る。
気合入れて不動産投資家コミュニティに参加したが楽しくなって何しに来たか勘違い。特に生半可に高属性のやつ。やる気なく行動しない会員は退会すべき。周りのやる気のある人達までが行動しなくなる。長期的に考えて退会処分制度を作る方が馴れ合いにならない。
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今週末10月15日は2023年宅建試験日。私が宅地建物取引士取得して約18年。更新を忘れそうになる位使ってない。剥奪されても文句は言えない。
19年前、当時大学出て間もない私は特にやりたい事もなく、遊びたい気持ちの一心だった。本当に遊びたいと言うより仕事から逃げていただけだけである。
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玉川氏は高額セミナーやオンラインサロン等の知名度を上げてのビジネスはしない。玉川氏にとっての雑誌取材や書籍出版は論文や学問みたいな位置付け。実際に会ってもピュアである。百億超える投資をするに至るのにお金を追いかけた訳ではなく玉川氏の中にある理論を実践した結果に過ぎない。
多分。
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初心者向けに不動産投資セミナーしてたのはもう10年以上前。今セミナー主催しないのは資金も信用もない新規参入者が勝てる要素が少ないから。よほどの覚悟と行動力が必要。リスクの高い事はさせたくないのでオススメも講演もしない。
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1ヶ月後にヘリ免許の最終試験が決まった。ここまで苦節1年半。取得できたらエリア関係無く物件調査を最速で出来る。日本の物件、全部買うたる。
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足がけ10年でこの夏やっと三菱UFJ銀行から初めて6億物件融資を受けれた。初めは決算書渡しても反応は薄く、口座を作るのもやっと。融資が決まって支店長が弊社事務所に来てくれて感動した。
しかし年末全額返済。ふりだしに戻る。
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個人の資産形成全然やって来なかったのがここに来て響いてる。法人一択で拡大してた。個人法人どっちも大事で個人で使える融資、税制、資産を最大限活用出来てなかった。自分の不器用さを痛感中。
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グラングリーン抽選申込数2500件…平均倍率17倍……29倍と12倍のダブル高層角部屋当選！GGOを愛し愛された男！
「岡田のぶゆき…正に…豪運…‼︎!」
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一部の人を除いて、物欲や性欲が高い若い時にはお金や時間がなく、お金や時間ができた頃には欲望が無くなっていってるなんて神は人間を上手に作っておられる。悲しい事ではなく欲だけに振り回されない本当の自分の人生がそこから始まる。
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マニラは思った程湿度も高くなく、ちゃんとポイント抑えれば危険でもない綺麗で快適な場所もあり、これからも期待できる。まだ物価も安い。長期的に見て日本から逃げられる場所の１つではある事を実感。エアアジア往復45000円、距離4時間前後、時差1時間。お守りとして永住権欲しくなった。眩しい。
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新今宮駅徒歩1分。空室にフランチャイズのトランクルームを作る投資3件目。予想収入月額45万×12ヶ月＝年540万。900万に対して利回り60％。売却利回り6〜7％で考えると9000万弱の物件価値の向上に繋がる。
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誠実ぶってる奴ほど信用ならない。
自分に正直に生きながら魅力的な人間でありたい。
制服やスーツ、胡散臭い笑顔、まわりくどい言い回しや前置き。私の前では全部必要ないです。単刀直入で大丈夫。
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売主に会えず、内覧もさせてくれない中で契約決済したが鍵も賃貸契約書も貰えない、空室も見せてくれないほぼ空室物件だったので流行りの地面師かと思ったが、無事所有権移転登記終わった。
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幸福に必要な条件。
①健康と体力
②ある程度自由にできるお金
③ある程度自由にできる時間
これだけあれば自分の選択次第でいくらでも幸せになれる。この3つがありながら幸せを感じられないのは贅沢。この基本を揃えるのにみんな苦労してるんよ😇
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#10
年間を振り返る
40歳 Twitter開始
39歳 コロナ開始
38歳 お祭世界旅行
37歳 筋トレ開始
36歳 菓子屋出店。3千仕入7個販売
35歳 triathlon開始
34歳 自宅屋上巨大poolで毎週パーティ
33歳 セミナー自宅交流会を頻繁に主催
32歳 東京楽しすぎて物件買えず撤退
31歳 恵比寿シェアハウス居住
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名古屋に泊まるならアパホテル錦エクセレント一択。約1300円で5時間ゴールドジムとサウナ使い放題、水飲み放題。1時間辺り260円で栄駅前で他にないでしょ。部屋で付属のスタバ飲みつつ無料VOD見てサウナジムに行き、向かいのセブンイレブンで買出しするのが最高。同価格他ホテルと比べて圧倒的差。
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FIREすると暇や刺激を感じない人が多いのは普段から深く考えず流れで仕事してるから。お金の為じゃなくやってて楽しいと感じる仕事をすれば良い。
お金が増減しても経験にならない事は再現性がないから投資話やギャンブルしない。お金自体よりもお金を増やす能力に注力する方が継続して成長できる。
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左の一棟RCマンションを去年購入し、今の工事現場は元々マンションに付属の駐車場でした。金山駅隣駅から徒歩2分なので駐車場は必要が薄く容積も余っていたので同規模の3階建RCを建設。完成は23年12月末予定。容積余ってる駐車場にRC建てるの2回目。
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運転、コロナ、設備資金でも何でも借りれるだけ借りとかないと「資金使途が。。」っていわれて貸してくれなかったり、賃貸業に運転資金は必要ないと言われたりするので多少金利はらっても借入増やした方が債務償還年数伸びても頭金入れるより絶対よいです。
返済比率を下げる為に自己資金を多く入れる事は私は絶対しない。その分手元資金を厚くしておいた方が突発的な事にも対応できる。その為の金利は保証料と考えれば安すぎる。要らなければ繰上返済すれば良い。本当に資金が必要な時に追加借入はハードル高い。
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あと「人のスキャンダル、悪口、妬み僻み、不要な人間関係」もやめた方が加速する。長期的に見て「家族、仕事、スキルや人間力、良好な人間関係」に投資する事。
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大阪の南海難波駅近くの普通のビジネスホテルが本日時点で平日1泊100万円。コロナ終息によるインバウンドがすごい証拠ですね。
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