JOJO@不動産投資家
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東京の大家さん。自宅から30分以内に物件集約するドミナント戦略。10年で借金玉が4億円に育ちました。不動産投資、経営コンサルについて発信。好物は餃子の王将。講演や経営コンサル依頼はDMください。ブログ： note：
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不動産投資初心者の方へ最初に読んでほしい記事をピックアップ。これさえ読めば不動産投資に必要な知識の90%はカバーできるとこっそり自負しています。オススメです。
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僕が所有しているアパートの入居者が家賃を滞納している。滞納3か月を過ぎた。残念ながら明け渡し訴訟の手続きに移る。
今、賃貸物件を借りている人に伝えたい。滞納は人生の難易度を各段に上げる。絶対に避けるべきだ。その理由を説明する。
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脱社畜がブームだけど、大企業のホワイト化も凄いスピードで進行している。定時退社は当たり前だし、年間25日の有給も全て使い切るのが当たり前。フレックス制が導入されて出社時間もバラバラ。週に半分以上はテレワークOK。会議も自宅からweb会議で出席可能。もはや楽すぎて辞める理由が見つからない
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牛丼は400円で食べれるし、スーツは4500円で買える。スマホ代は月1000円。一方で学費だけはドンドン値上げされてて、中学受験用の塾は小3でも毎月2万円、小6だと月10万円超える。一人暮らしの生活費ハードルは下がってるけど、子育てハードルは逆に上がってる。少子化止めるために学費下げてほしい。
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会社員年収1000万円の手取りは698万円。一方で自営業で法人化すれば、家賃、交際費、車等の経費が計上可能。収入1000万円に対し課税所得は100万円くらいに圧縮可能。所得103万円までは所得税なし。毎月1.2万円払えば健康保険と厚生年金に加入できる。これで手取りは986万円。会社員より288万円多い。
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脱社畜がブームだけど、大企業のホワイト化も凄いスピードで進行している。定時退社は当たり前だし、年間25日の有給も全て使い切るのが当たり前。フレックス制が導入されて出社時間もバラバラ。週に半分以上はテレワークOK。会議も自宅からweb会議で出席可能。もはや楽すぎて辞める理由が見つからない
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久しぶりにサンフランシスコに来てるけど、現地の物価上昇ヤバい。1LDKの家賃は月40万円。ハンバーガーチェーンのバイト時給は2600円。年収1500万円あっても一人で生活するのがやっと。それに比べると、東京の物価は発展途上国並みに安い。完全にグローバルスタンダードから置いてかれてるな。
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円の価値が落ちていくインフレ時代には、日本円の借金が多い方が得をするんよね。毎日借金が目減りするから。じゃあ、誰が一番日本円の借金抱えてるかというと、日本政府なんよね。約1100兆円も借金してる。つまり、インフレで一番得をするのは日本政府なんよ。日銀が利上げしない理由わかった？
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東京まで通勤1時間くらいの郊外エリアでは、新築戸建の値下げラッシュ開始。僕の妻の実家がある埼玉県川越市で新築戸建価格を定点観測しているのだが、大手建売業者が8月から大幅に値下げ。
エリア：川越市 JR某駅徒歩7分
土地：110㎡
建物：87㎡（4LDK）
売出価格：3,700万円
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東京23区の不動産価格はもはやバグだな。世帯年収1500万円以上ないと新築マンション買えないし、頭金30%以上入れてもキャッシュフローが出ない収益物件しかない。不動産屋に飛び込み営業しても「安い物件あったらこっちが欲しいわ」と追い返される始末。この市況は誰得なの？
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5年以上前に東京に家を買った人は購入時より間違いなく20％高い価格で売れる。5000万で買った家が6000万円で売れる感じ。全額住宅ローン借りて購入した人は元手ゼロで1,000万円稼いだのと同じ。投資効率ハンパない。株式投資家よりも普通に東京に家買った人の方が儲かっているという現実。不動産すごい
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住宅設備大手のリクシルが赤字転落するほど家が売れてない。都心マンションのニュースだけ見てると、不動産価格の上昇が続いているように錯覚しちゃう。実際は都心以外の不動産は既に価格下落が始まってるのよね。
5938 LIXIL、下方修正🐥
✅24.3期の最終損益を110億円の黒字→140億円の赤字に下方修正
✅配当予想に変更なし
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「不動産価格は天井知らずに高騰してるのに、家賃はほとんど上がらない。なんで？」と思う人も多いだろう。今回は、この疑問に答えてみたい。
まず、事実を確認してみよう。
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会社員年収1000万円の手取りは698万円。一方で自営業で法人化すれば手取りは986万円。会社員より288万円多い。法人は家賃、交際費、車の経費が計上可能。節税して課税所得を103万円以下に抑えれば無税。毎月1.2万円払えば健康保険と厚生年金にも加入できる。お金持ちになりたければ法人作るべし。
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現在、東京の賃貸市場では、高価格帯の1K/ワンルームの空室が増加し、家賃下落圧力が高まっている。不動産投資界隈ではコロナ前まで都内の新築RCブームだったけど、これから竣工する建物は予定より大幅に家賃下げないと決まらなさそう。都内新築RCブームも終焉の兆し。
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ツライことや悲しいことが起きても損したなんて思わないでほしい。人生の充実度は、喜怒哀楽の総量で決まる。うれしいことプラス100が悲しいことマイナス100で相殺されるのではなく、絶対値として合算されて200になる。喜怒哀楽が沢山ある人生の方が面白いし沢山の思い出になる。人生を楽しもう。
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僕が今高校生だったら、東京海洋大学目指すかも。都内の国立大学の中ではダントツ入りやすい（偏差値50）。キャンパスも品川駅にあって便利。何よりも、日本郵船、商船三井、川崎汽船等の海運大手への就職者多数。ちなみに海運大手は総合商社並の高給だけど、残業ほぼ無し終身雇用の超ホワイト企業。一
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木材プレカット坪単価の推移を工務店にヒアリングした
2020年3月 6.5万円
2020年6月 12万円
2020年8月 15万円
2021年以降 20万円
結論：木造の建築費は鉄骨造と変わらない水準に値上がりしてるので、新築やるなら木造やめて鉄骨にした方が良いとのこと。
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毎月の給料にプラス5万円あれば
・毎日ランチに寿司食える
・月に10回飲みに行ける
・月4回叙々苑行ける
・毎月スーツ新調できる
・月1回韓国行ける
・月に4回キャバクラいける
・住宅ローン2000万円増やして、職場の近くに家買える
毎月プラス5万円で幸せが買える
まずは副業で5万円目指そう
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スルガ銀行にハメられて億の借金を作った不動産投資家を馬鹿にする風潮があるけど、億の借金を背負う決断をするのは並大抵のことではない。相応の胆力がいる。僕は不動産投資を7年やっているけど、未だに売買契約書にサインする時には手が震える。やったことない人が勝負した人を馬鹿にしてはいけない
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近所で外壁塗装工事をしている家があったので、すかさず親方さんをナンパした。案の定、大手工務店の下請けをやっている塗装屋さんだった。自宅の塗装工事の見積もりをお願いすると快諾してくれた。外壁塗装は工務店やハウスメーカーではなく、直接塗装屋さんに依頼すると半値でやってくれる。大手工務
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タワマンの維持管理費が安いはウソ。外壁補修には足場が組めないからゴンドラ吊らさないとダメ。ゴンドラは強風が吹けば作業できないため、工期が延びる。非常用発電装置の耐用年数は15年。交換には1億円かかる。高速エレベーターの交換は1基あたり3,000万円超。メンテ代も高額。タワマンは金食い虫。
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総資産500億円超の某大物大家さんと話してたんだけど、彼は精神疾患を患った若者の支援をしている。引きこもっている若者にとにかく手持ち現金でボロ戸建を買わせる。50万円とかで。すると収益不動産から家賃収入もらえることで自信がついて社会復帰しちゃう。不動産の力ってスゴイね。
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これからも新規で物件取得する予定のある人は、地域別将来推計人口を徹底的に分析した方が良い。このデータが無料で手に入るなんて神。その上で、これから投資するエリアを見定めると良い。ちなみに東京23区でも濃淡がある。都心3区はガンガン人口増えるのに、江戸川区とかは2025年から早くも減少する
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不動産投資家はお金持ちに見えるかもしれないが、実際は常に金欠だ。
僕は最初のアパートを購入するために、500万円あった貯金を全額頭金に入れた。キャッシュフローは月に20万円ほど入ってくるようになったが、次の物件を買うために全額貯金した。
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フルローン引く裏技。銀行から頭金求められた際、同額の定期預金するからフルローン出すように交渉する。銀行からすればリスクは同じだが貸出残高と金利収入が増える。投資家は定期預金を次の物件買う時の見せ金にできる。知り合いはこれで信金からフルローン引いた。今融資厳しいけど交渉する価値ある
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僕の従兄弟は福井県在住で、夫婦共に市役所勤務。年収600万円 x 2 = 1200万円。子供三人。両親の近くに3000万円の豪邸建てて、育児サポート享受。毎月8万円の住宅ローンは楽勝。子供達は高校まで近所の公立なので学費も最低限。車はアルファード新車。地方の親元でダブルインカム最強としか思えない。
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収益不動産を買おうか迷っている方へ。お宝物件を追い求めるのはやめましょう。イールドギャップ5%以上、返済比率50%以下の条件で物件が買えるなら負けません。最初は普通の物件で良いのです。不動産投資において最大の強みは時間。時間をかけて普通の物件買い増していけば成功する単純なゲームです。
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ここ数年で都内のタワマンを買った人達は金利上昇なんて想像もしてないだろうな。1億円を金利0.4%、35年返済で借りると、返済額は27万円/月。金利が2.4%に上がると44万円/月。17万円/月の増加。新入社員の給料分だ。歴史を紐解けば金利2%台なんて珍しくもない。株が下がるより金利上昇の方が怖い。
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中古の2世帯住宅はかなりお得。2世帯住宅を探している個人はほとんどいないため、ニーズがなく割安で出回る。住宅ローンを組んで購入し、片方を自分で住んで、片方を賃貸に出す。家賃収入だけで住宅ローンの返済が可能。割高なタワマン買うよりもよほど賢い
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経済誌『フォーブス』が大富豪達に「なぜ、お金持ちになりたかったのか？」という質問をした。皆共通して回答した答えは「お金があれば幸せになれるとは思わないが、お金があれば自由になれると思った」。お金そのものは幸福感を増やさないけど、自由を獲得できる。自由になれば人生の幸福感が増える。
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妻が法人の代表者なんだけど、同時に2つの銀行から法人への融資不可の連絡あり。4/1から民法が変わって第三者（僕のこと）が連帯保証人になるためには公正証書手続きが必要になった。銀行は第三者保証を取ることに消極的になため、法人での融資が難しいことが判明。自分が法人の代表者になるしかない
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マンションを買うなら絶対に駅近にすべき理由を図示してみた。駅徒歩1分の物件数は、徒歩10分以内の物件数の100分の1である。つまり、希少性が100倍高い。それだけ資産価値も高い。古くても、ボロくても、低層階でも構わない、とにかく駅近を買え。マンション購入においては、駅近こそが正義。
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2019年に入って収益不動産の価格下落が加速してきた。不動産会社からは、値下げの案内が。ローンブレイクのため都内中野区徒歩9分新築アパート19000万円→14000万円の値下げ。利回りは6%→8%に上昇。2018年までは普通に6%以下でも売れていた物件だ。融資がつかなくて建売業者が投げ売りを始めた。
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SAPIXの合格実績はずば抜けているが、難関校に合格する子のほとんどは家庭教師をつけている。SAPIXでは個別フォローをしてくれないので、家庭教師は必須。小6の受験直前は塾代＋家庭教師代で月20万円以上の学費がかかる。中学受験の成否は親の経済力に比例する。
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不動産賃貸収入だけで5000万円あれば余裕で生活できる。だけど、専業大家は規模拡大をやめた途端に暇になっちゃう。それよりも賃収3000万円だけど、それとは別に1000万円くらいの適度に手間がかかる事業収入もっている方が人生充実できる。お金もってても、打ち込める仕事がない人生はつまらんよ
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僕の友人��頭金2500万円出して中古の5000万円のマンションを東京の郊外に買おうとしていたから止めておいた。頭金2500万円出せば1.5億円くらいの新築アパートが買える。毎月のキャッシュフローは50万円以上あるから、それで好きな借家に住み続けたら良い。という話をしても誰もやろうとしない。残念。
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不動産業者さんから聞いたけど、新築ワンルームマンションが今売れなくて大変らしい。理由は融資の厳格化。今までは年収400万円以上あれば、簡単にフルローンが出ていたけど、今は年収800万円以上ないと融資がおりないらしい。銀行も新築ワンルーム投資のリスクの高さに気が付いたのかもしれない。
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気になる物件が出てきたら、自分で登記簿を取得しよう。不動産業者も登記簿くれるけど、売主特定できないように、現状の売主が記載されていない一世代前の写しが多い。自分で取れば、売主の金融機関、残債、利息が分かるので指値戦略練りやすい。一通500円なんて安いもの。ネットで簡単に取得できるよ
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日本の物価は世界中の大都市に比べて抜群に低い。アメリカのマックでランチ食べると1,000円。ドバイだと1500円もする。物価が安いと暮らしやすいと思うのは間違い。物価が低い＝企業の株価、不動産も低い。このままだと外資に日本の企業と不動産が買い占められる。日銀がインフレを求める理由はこれ。
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11年前に初めて購入したアパートを売却査定に出してみた。購入金額と売却査定結果は次の通り。
■物件スペック
・東京都豊島区
・山手線巣鴨駅徒歩10分
・1K x 6部屋（全室ロフト付き）
・築年数5年
■購入条件
・価格：6,000万円
・利回り：8%
・融資：フルローン
・頭金：諸経費300万円
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不動産投資の投資��率はかなり高い。1億円の物件を、利回り8%、頭金1,000万円(10%)、金利2%、融資期間30年で購入すれば、お家賃の半分の33万円/月（396万円/年）が手元に残る。この時点で自己資金に対する投資利回り40%。
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近所のアパートで共用部の階段を高圧洗浄している業者さんがいたので、すかさずナンパ。案の定、一人親方の清掃業者だった。普段は大手の管理会社の下請け仕事がメインなので、僕から直発注すると伝えると喜んで名刺くれた。すごい丁寧な仕事してたので、期待が持てる。先月は塗装屋さんをナンパして自
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スルガ銀行にハメられて億の借金を作った不動産投資家を馬鹿にする風潮があるけど、億の借金を背負う決断をするのは並大抵のことではない。相応の胆力がいる。僕は不動産投資を7年やっているけど、未だに売買契約書にサインする時には手が震える。やったことない人が勝負した人を馬鹿にしてはいけない
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今年2棟目決済完了。ほぼ新築のアパートを4,500万円で譲ってもらいました。ちなみに更地価格は5,500万円。土地を1,000万円安く購入でき、かつ建物はタダでもらった感じです。
場所：東京都狛江市（狛江駅徒歩10分ちょい）
土地：133㎡
建物：105㎡
間取り：2LDK x 2部屋（メゾネット）。ただし全空
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東京都が始めた「女性・若者・シニア創業サポート2.0」はガチで有利な創業融資なので、創業希望者は絶対使った方が良いよ。
融資概要：
・1,500万円以内（女性は2,000万円以内）
・固定金利1％以内
・無担保、無保証（個人事業主可。法人も条件付きで可）
・返済期間10年以内
・据置期間3年以内
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僕の不動産投資の師匠は義理の父。バブル期に埼玉県川越市で不動産業を営み、宅地造成・戸建分譲で一代で財を成した人だ。今では宅建免許を返納し、大家として悠々自適な生活を送っている。
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中古の2世帯住宅はかなりお得。2世帯住宅を探している個人はほとんどいないため、ニーズがなく割安で出回る。住宅ローンを組んで購入し、片方を自分で住んで、片方を賃貸に出す。家賃収入だけで住宅ローンの返済が可能。割高なタワマン買うよりもよほど賢い
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会社員年収1000万円の手取りは698万円。一方で自営業で法人化すれば手取りは986万円。会社員より288万円多い。法人は家賃、交際費、車の経費が計上可能。節税して課税所得を103万円以下に抑えれば無税。毎月1.2万円払えば健康保険と厚生年金にも加入できる。お金持ちになりたければ法人作るべし。
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株高で富裕層はウハウハだと思う？実際は逆。富裕層ほど今の相場に危機感を持っている。今後政府は確実にお金をばら撒く。お金の価値は希薄化するから、お金をたんまり持っている富裕層が一番損する。だから、お金の価値が下がる前に手元資金を全部株や不動産に換金中。株と不動産が上がる理由はコレ。
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銀行員に何でそんなに融資審査厳しいのさって聞いたら
「融資の原資は銀行のお金じゃないんです。当行を信じて預金してくれた預金者の皆様の大切なお金なんです。だからいい加減な審査で貸し出すわけにいかないのです」って回答もらってぐうの音もでない😭
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新NISAでみんなS&P500買っとるやん。でも、今年中に欧米は利下げ開始するし、日本は利上げする���ん？円高になるの確定してるのに、なんで今米ドル資産買うん？株クラの人教えてや。
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僕が片手間に不動産活動しながら、割安で物件を買っている方法を紹介したい。不動産価格が高騰している直近1年の間に、相場より安い価格で2棟買っているから、それなりに再現性はあると思う。
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僕は基本的に規模が大きな一棟モノを購入するので、なかなか融資特約無しの買い付けを入れる勇気がでない。そのため、ネットに出ている瞬殺割安物件への買い付け競争では勝てない。そのため、僕が割安に物件を買うために行っているのが「粘り強い価格交渉」。そのやり方を紹介する。
■ステップ１
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徐々に地銀が不動産投資向けの融資を再開。千葉銀、埼玉りそな、きらぼし銀あたりが融資を出し始めた。特に千葉銀はフルローンを出し始めた様子。結局、地銀にとって地元の中小企業に融資するよりも、担保を取れる不動産投資のほうが安全性が高い。不動産投資向け融資無しでは地銀は収益を稼げない。
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僕の不動産の教科書。宅建の勉強よりもかなり実践的。この本を元に宅建試験問題作ったらもう少し実務に役立つ試験になるのでは？😅
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結婚はコスパが悪いという人もいるけど、違うと思うな。どんなに高級なレストランでも、一人でスマホ観ながら食事したら全然美味しくない。一方で家族と一緒にバカ話しながら食べれば一杯500円の牛丼だって超美味い。一日3食の食事が美味しく食べれると思えば結婚良いと思わない？
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神奈川県のアパート空室率がとうとう42%に上昇。千葉県も38%に急上昇。もはや首都圏でアパート経営するのは修羅の道でしかない。今後、レオパレス物件の空室は大幅に増加するだろうから、平均空室率は更に上昇する見込み。空室率が50%を超えたら破綻する大家が続出しそう。
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手堅く不動産投資を始めたいという方にお勧めなのは、中古ファミリー区分投資。賃貸に出されているファミリー区分をオーナーチェンジで購入する。そして、賃借人がいる間はお家賃をもらい続け、退去したら原状回復工事して、実需層に売却するというシンプルな手法。
この投資法のメリット
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不動産投資向け金融機関マップ。初心者はオリックス、滋賀銀のようなアパートローンから始めるのが吉。金利は高いが、融資期間が長いため、キャッシュフローが稼げる。CFが貯まったら頭金を入れて、金利が低い信金・地銀で融資を引く。最終的には財務基盤を鉄板にして都銀から低利融資を引くのが王道。
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不動産投資で成功するためには誰もが羨むお宝物件を買う必要はない。死なない程度に少し儲かる物件を融資を使って買い進める。１物件あたりの収入が少なくても規模が大きくなれば家賃収入で生活できる。お宝物件を追い求めて足踏みするより、普通の利回りの物件を次々に購入する方が確実に成功できる。
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日本は労働収入で稼ごうとすると給料安くて無理ゲーなのだが、不動産収入で稼ごうとすると天国である。ニューヨークの収益不動産は利回り2%に対してローン金利7.5%。東京は利回り6%に対してローン金利は1%。労働はほどほどにして、不動産で蓄財に励むのが賢い生き方なのだ。
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社会人として一番必要な能力は「向上心」だと思う。20代の頃は必死に仕事を学んだのに30代になると自己研鑽を怠る人が多い。終身雇用が崩壊し、人生で複数の転職は当たり前。常にスキルをアップデートしないと転職市場では評価されない。何歳になっても貪欲に学び続けられる人が市場価値を保てる。
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不動産投資に興味を持った人の中で、実際に物件を購入するのは、10万人に1人。
■不動産投資に興味を持つ 10万人
■Youtubeで動画を観る 5万人
■ポータルサイトで物件検索する 3万人
■関連書籍を読む 1万人
■セミナーに参加する 3000人
■物件の資料請求する 2000人
■物件を見に行く 500人
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都内の家賃には8万円の壁がある。ほとんどの企業が借り上げ社宅の賃料上限を8万円に設定している。そのため、8万円以下で部屋探しをしている社会人が沢山いる。8万円超の家賃設定だった時は週に1回しか問い合わせなかった部屋も、8万円以下に値下げするだけで反響が5倍以上に増えた。
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退去があった部屋でピーピースルーDIY実施。排水口の周りに魔法の粉を撒いてお湯でゆっくりと流し込むだけ。僕はT-falを物件に持ち込んでその場でお湯を生成。これで排水口詰まりが防止できる。一瓶1700円くらいなので超コスパ高い。排水口詰まって業者緊急出動すると5万円かかる。予防が大事だよ。
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公務員の厚遇天国が批判されてるけど、公務員やってる人は高給よりも安定性を取るという判断して人生賭けた訳だから批判するの筋違い。公務員の給与の安定性をなくしたら、優秀な人は大手企業よりも給料が低い公務員にならないし、公務員の質が下がれば公共サービスの質も下がる。公務員に安定性は必要
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夢がないこと言うけど、これから不動産投資を始めるのは茨の道。不動産価格は過去最高。今後、上がるより下がる可能性の方が高い。金利は過去最低。今後、下がるより上がる可能性が高い。つまり価格は下がるし、返済額は増えるという、二重苦が待っている。誰にでも不動産買えと勧められる時代ではない
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飯田産業の新築戸建の建築費が安すぎる。
建物面積約100㎡（木造2階建）で1,110万円（税込）
地場の建売業者が勝てるはずない。。
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築20年のアパートだが、洗濯機排水が詰まったというクレームが入った。管理会社経由で水道屋さんに緊急出動を依頼したら高圧洗浄代として44,000円請求された。二度あることは三度あると思い全部屋高圧洗浄することを決意。水道屋さんに見積もり取ると全10部屋でも45,000円。緊急出動代高すぎないか？
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都内築古アパートがなぜ利回り3%台で売れていくのか理由がわかった。それは購入者は毎月のキャッシュフローではなく、将来のキャピタルゲインを狙っているからだ。つまり今、都内の不動産を購入する人は、将来的な値上がりに賭けている。これは80年代のバブル末期における不動産の買い方とそっくりだ。
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不動産投資やってると、複利の威力を目の当たりにする。資産を複利で運用すると、指数関数的に増える。つまり初期の頃は徐々にしか増えないのだけど、ある程度の規模を超えると、急に成長が加速する。不動産投資始めたばかりの人が家賃年収2,000万円達成するのに5年以上かかるのに対して、家賃年収5,00
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エリートサラリーマンや医師が高確率で勝てる不動産投資手法を紹介するぜ。それは、「東京大阪の中古ファミリータイプマンションをオーナーチェンジ（賃貸中）で買う」方法。とてもシンプルだけど、再現性はかなり高い。では、カラクリを解説するぞ。
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品川区の築古マンションが昨年まで2億円で売りに出されていたものが、今週1.5億円まで値下げ。5,000万円も値下げとはびっくり。売主は不動産業者。不動産市況が怪しくなってきたので、プロの中には早めに手じまいしようとする動きが出てきた。日銀総裁が変わって、利上げが加速するからかも。
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コロナで退去ラッシュ発生中。単身者が実家に戻る動き加速。管理会社いわく23区はどこも1K供給過多。僕の1Kアパート（品川区駅徒歩5分）も空室が45日を経過。新築時8.5万円の家賃だったものを一気に5000円下げ8万円に。コロナ退去はこれからより増える予想なので価格を下げて一気に埋める作戦だ。
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正解を発表します！
・JOJOが購入した土地：B
・売れた順番：D→A→B→C
＜解説＞
この土地は14年前（2010年）に大手不動産会社が4区画に文筆し、販売しました。販売開始したその週末で4区画全て完売しました。
僕が不動産会社に紹介を受けて、現地を訪問した時点で既にD、Aは成約済でした。
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新築木造アパートはある意味歪み。木造建築物で本来なら耐用年数は22年しかないのだけど、国が劣化等級という仕組みで寿命延長を保証してくれているから、劣化等級2級さえ取れば大抵の金融機関は30年の長期融資してくれる。建築費が安くて利回り高いけど、固定資産税は安い。新築木造最高だと思う。
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不動産会社から茨城県の中古RCの販売図面が送られてきた。たまには東京以外の物件も勉強してみようと思いチェックしてみた。
＜物件概要＞
立地：茨城県某市 JR駅 徒歩20分
構造：RC8階建て（エレ有）
間取り：3LDK x 24部屋。駐車場各部屋2台
築年数：29年
価格：1.9億円
利回り：9.6%
積算：110%
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り◯な銀行が多法人スキームつかって資産拡大させた大家を激詰めしてる。一括返済か、強制的に事業用ローンに切り替えて利息4.5%に上昇とのこと。他の金融機関も詰めてくる可能性があるので、多法人使った人は早々に売り抜けてしまったほうが良いかも。
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不動産投資を始めた11年前の給与明細が出てきた。年収600万円也。所有していた全財産500万円を全額諸費用にぶち込んで、フルローンで都内に一棟アパートを購入した。物件決済の後の貯金通帳残高はたったの30万円。突発的な修繕が発生したら一発アウトだった。幸いに最初に購入した物件は満室経営できて
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僕は大家ではあるが、不動産投資家ではない。自宅を入れると合計で8棟の不動産を所有しているのだが、どの物件も売りたくない。どれも立地と道路付けに惚れ込んで買っている宝物だ。もちろん売却した方が、規模拡大のスピードは速い。だが、それよりも保有し続けることに無上の喜びを感じる。ゲーム「
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東京の大家さん達と話していて感じるのはもはや家賃年収の大きさを気にしてなくて、どれだけ多くの売却益が取れるかに関心が移ってる。一方で地方の大家さん達はまだまだ家賃年収���増やすことに関心がある。
都会と地方の不動産投資はもはや別ジャンルのゲームやね。
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ぼくは管理会社に営業行くときは近所で一番大きくて、一番高価なケーキを買うようにしてる。もちろん店舗スタッフ全員分買う。せいぜい5000円くらいの出費で大家の顔を覚えてもらえて、営業マンのモチベーションが上がると思えば費用対効果高い。『おみやげ』はケチらずインパクト重視でいきましょう。
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僕の友人が頭金2500万円出して中古の5000万円のマンションを東京の郊外に買おうとしていたから止めておいた。頭金2500万円出せば1.5億円くらいの新築アパートが買える。毎月のキャッシュフローは50万円以上あるから、それで好きな借家に住み続けたら良い。という話をしても誰もやろうとしない。残念。
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僕の友人が頭金2500万円出して中古の5000万円のマンションを東京の郊外に買おうとしていたから止めておいた。頭金2500万円出せば1.5億円くらいの新築アパートが買える。毎月のキャッシュフローは50万円以上あるから、それで好きな借家に住み続けたら良い。という話をしても誰もやろうとしない。残念。
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武蔵小山のご近所さんが持ち家（戸建/3LDK/90m2/築15年/駅徒歩7分）を家賃31万円で賃貸募集開始したら、年末にも関わらず反響鳴り止まない。都内のファミリー賃貸物件マジで供給不足なのを感じる。
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不動産会社社長から聞いた太客トップ３
1位：相続税対策の高齢資産家
2位：節税対策の中小企業経営者
3位：中華圏の投資家
ちなみにサラリーマン投資家は無茶な指値して売主怒らせるし、せっかく契約しても融資審査落ちて無駄足になることも多いから最も優先度低い客だそう。耳が痛い。。
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都内子育て費用のリアル
・長男（高１） 私立高校学費 10万円/月
・長男 大学受験予備校代 8万円/月
・次男（小４） 中学受験塾代 8万円/月
・長男次男 その他習い事（空手、絵画） 2万円/月
合計28万円/月なり。
都内一戸建ての住宅ローン（12万円/月）より、学費の方が全然高い。
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シ○ケ○の新築アパートについて友人から情報をもらった。
立地：東京23区（城西）駅徒歩8分
価格：1.3億円
地形：敷地延長
間取り：1R(11㎡) x 9戸
利回り：4.7%
融資：フルローン、金利1.8%、返済35年
返済比率：90%（CF比率10%）
この条件でも既に買付入っているらしい。不動産投資バブルを感じる
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品川区駅徒歩6分、築33年の中古アパートの値段が下がった！
元：7,500万円 利回り7%
今：6,400万円 利回り9%
減額幅1,100万円(15%)！
融資がつかなくて売主が痺れを切らしてディスカウントしたらしい
これから不動産のバーゲンセールが始まる予感😉
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年収1000万円あっても東京で家族を養うのは難しいくらい物価が上昇。平均7000万円する新築マンションは高過ぎて買えない。賃貸でも月15万円以上必要。子供達の塾代や幼稚園代に10万円以上かかる。一方で終身雇用が崩壊して勤め人で1000万円稼ぎ続けるのは難しい。副業や投資で収入源を増やすのは必須
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業務スーパーで買ってきた50円の豆苗を水に浸けて再生中
二回食べることができてお得
我が家はこうやって節約して、都内にアパート3棟買ったんや
節約舐めたらアカンぜよ
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株クラよりも、不動産クラの方が億り人になれる確率高いぞ。大家の会に行けばわかるけど、純資産1億円なんて小粒でしかなく、その辺にウヨウヨいる。
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初心者が不動産投資で規模拡大するための物件購入ロードマップを解説する。
不動産投資において資産性は大事なんだけど、規模拡大したいなら最初は資産性よりキャッシュフローを重視する。長期の融資を組んで高利回りの物件を購入することで、CFが大きくなる。
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新築RC工務店が夜逃げした件だが、帝国データバンクの評点も普通だし、銀行も融資審査の際に財務状況を調べてOKだしてる。そもそも財務のプロの銀行が破綻を予想できないのに、素人の投資家が予想できるはずない。大切なのは手持ち現金を厚くし、工務店が飛んでも死なない規模の案件しか手掛けないこと
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株よりも不動産投資でFIREできてる人の割合が多い理由はレバレッジをかけれるからなのよね。例えば都内で新築アパート買うと利回り6%くらい。一方で米国S&P500の平均利回りは10%だから、ぱっと見は株の方が効率よく見える。でも不動産は物件を担保に入れて借金できる。自己資金20%、融資80%で利回り6%
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不動産業界の慣習で一番驚くのは、仲介に依頼しないと売契と重説を契約当日まで開示してくれないこと。確かに宅建士が当日読み合わせをしてくれるのだけど、その場で異論があっても売主の目の前で契約書の修正を依頼するのは難しい。他の業界では契約書は事前にドラフトを作成し、お互いに意見のすり合
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不動産投資家には愛妻（夫）家が多い。パートナーの理解がなければ数千万〜数億円の借金なんて背負えない。不動産投資で成功する基礎は夫婦関係にあると言える。不動産投資家で家賃収入で不倫したり、愛人囲ってる人を見たことない。一方で不動産屋には異性関係派手な人も多い。両者は似て非なる人種だ
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