みっく・まーさー
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デベ入社の方から不動産開発でお勧めの書籍はありますか？とDMでご質問頂きました。
とりあえず競合他社の物件パンフを片っ端から読み込み、頭の中でメタバース的に再現できるようになったら現地実査行きましょう。
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退職っ!3年間お世話になりました!
明日から野生の 3rd Party AMとして独立起業です。目指せなんぺいSランク!
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銀座ルールがくせ者なんですよね。東急は増えた容積をオフィスで捌ける時代でなかったのがツラい。でも使わないと土地値出ない。
あの規模の空中店舗なんて誰が何やっても無理すよ。
なぜギンザシックスは成功していて東急プラザは失敗したのか、専門家のわかりやすい解説はよ
不動産は立地（立地とは言っていない）なのか
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これはこれでキラキラしてて良いと思うのですが、あの手この手の寝技で地権者まとめたとか、地区内ソシアルビルに入居する反社との丁々発止とか、そういう森ビルならではのお話を読みたいです。
【森ビルnote更新しました】
2023年秋に開業を迎える2つのヒルズ。その新たな街の誕生に向けて、最前線で活躍してきた社員のひとりが田中亜矢子さんです。日々精力的に活動する彼女の原点には、学生時代から培ってきた「共に街を育てていく」という想いがありました。
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こんな感じな見た目の課長、超いそう。
ちなみにロケ地は住友不動産西新宿ビルかな。
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マジで!?コレめっちゃ悩みのタネだったんだけどホントに期待しちゃって良いの!?
"投資運用業の登録にあたり、法令順守を担う専任のコンプライアンスオフィサーや会計などといったバックオフィス業務を外部委託できるようにする。"
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つーかデベ志望者なんて碌に勉学してこなかった文系の癖に一丁前に営業だけは嫌がって、逆に僕にはクリエイティブな感性がある！街づくり！みたいな奴らの肥溜めだからな。to Cな感覚があるわけない（言い過ぎ
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最近色んな人と話してると、プロファームが隆盛→商社がお賃金上げて対抗→三井不・地所がお賃金上げて商社に対抗→Tire2デベも引きづられてお賃金上昇、なトリクルダウン感じる。
中途半端な外資ファンド行くよりデベに居続けた方がワークライフバランスや福利厚生退職金含めてよっぽど良さげ。
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RT PEとかIBDとかコンサルとかのエリート風な垢がいつもの調子で不動産について呟いた内容見ると、あ、コイツマジで分かってねぇ。もしかして他のジャンルについてもそうなのかな？
とか思ってしまうので専門外の事は呟かない方が良いと思います。餅は餅屋。
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TL見てると、東急プラザ銀座がリーマンショック前最後のすっ高値ディールだったこと知らない人多いのね。
まぁ、15年前だしそんなもんか。
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大手デベ勤務最大の弊害って、如何にお金を借りてきて自己資金と合わせてBSを作っていくかが不動産の肝なのに、その感覚が全く身に付かないことですよね。
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個人的には高輪開発をこのパースレベルまでクソ短期で仕上げた設計会社が凄い。
基本計画段階で概算見積すらないだろうし、この突飛な構造プランを提案/採用する両者よくやるなと。つーか構造設計者見てないだろ。
普通もっと固いプランで走るしこれは決済できても工事費で死ぬやつだぞ。
#地面師たち
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お金を運用させていただいているAM如きがエクイティ様の上に陣取るスキーム図作れるセンスは天晴れ。
#陰湿金融
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そもそも不動産業がやるREITってのは開発流動化事業の出口としてドンと構えているからこそ意味があるので、開発力のない会社がやろうとする意味が分からん。まずは圧倒的な物件量産体制整えるべきでしょ。虎の子資産オフバラしたいだけならセパアカSPCで良いし。
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かぐや姫は五人の求婚者に
・検査済証
・構造計算書
・PCB保管報告書
・アスベスト調査報告書
・謄本と評価額一覧の突合リスト
・特建報告書
・設備定期点検報告書
・消防設備等点検報告書
・消防点検報告書
を求めました。
何も出てきません。
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札幌の大成のやつ、N都市の人もよく気づいたな。
"事業主のＮＴＴ都市開発によりますと、１月末の現地視察の際、発注したものと違うボルトが使われていたことがわかりました。"
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不動産ファンドで日常使われるスラング。
・私募リート
極一部を除き、成長性もなく生ける屍と化した悲しきEntity
・ゴミ箱
業界定番の自虐ネタ。部外者が本気で言っていると陰湿金融と不動産ゴリラが襲い掛かってくるよ
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ザッと読んでるけどオフィス・レジのunlevered CFの話なので想定読者はREITプレイヤーとかなのかな。デベで収支を学びたいって人にも向いてそう。
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REITをゴミとしたら、君らが触ってる・投資してる・勤務してる不動産は産廃以下の土壌汚染物質だよ。早く土対法14条指定かけなよって私募リート警察の人が言ってました。
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奇跡でも何でもなく、これが三井不の人的組織的底力かなぁと思う。
ラッキーパンチで埋めきれる規模じゃないっしょ。
「「満床で開業できたのは奇跡的だ」
ある不動産会社幹部は、3月に開業した三井不動産の「東京ミッドタウン八重洲」（東京・中央）について語る。」
去年竣工の物件やしなぁ…
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東急プラザ銀座、土地建1,600億で買って阪急追い出して解体して、その後に容積1,100%で建替えてで最終的に損が211億って少ないな。上手く撤退できたんでないの。
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三井不が一等地のビルを売却してる！自転車操業だ！無謀で無責任だ！
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資格は年1個目標で全部一発です。うへへw
でも子供はメッチャ苦労しました。
23歳 宅建
24歳 ビル経営管理士
25歳 一級建築士
26歳 不動産証券化マスター
27歳 再開発プランナー
30歳 長男
33歳 次男
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一棟ぶっこ抜き、お見事。
"KDDIの本社は、「TAKANAWA GATEWAY CITY」の複合棟ⅠNorthに入居。オフィスフロアの9～21階は全てKDDIが入る形となる"
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192億で買って毎年14億前後のNOIを20年間享受して最後に180億で売却できるなら、REITとしては良い投資だったんじゃないかね。
ユナイテッド・アーバン投資法人（8960）の「川崎東芝ビル」の鑑定評価額は前期比-125億円の185億円！！前期の310億円から40.3%減の185億円！！
6⽉1⽇でシングルテナントが退去して全空になった後、現状有姿で譲渡する方針。
最近のJ-REITって鑑定価格の下落が目立つ気がするのは僕だけ？
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銀座の最有効ってラグジュアリー1棟貸だと思うんですが、これができないとホントキツい。空中店舗は賃料が全然低いし管理手間も増えるし。でも土地単価は変わらない。
東急はその厳しい条件下で健闘した方ではないかなとか。今なら中層からオフィスで低層商業はゆとりあるプランにするでしょうね。
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この手の新興系AM、会社は消え去ったけど中にいた人達はイイ感じのファンドや会社に行ってたりするので、今の若い人達もどんどんリスク取って勢いあるAMに挑戦すると良いと思います（ﾎﾟｼﾞｼｮﾝﾄｰｸ
不動産流動化御三家、ケネ・ダヴィ・パシの内2社はリーマンショックの大波に消え、唯一サバイブしたケネもSMFL傘下に入ってしまったが、個人的に不動産ファンド監査の仕事は今も随分させて貰っているし、不動産流動化ビジネスの勃興が無ければワシの稼ぎ方も今とは随分違っていたと思う。
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陰湿不動産ファンドマン達と飲んでると、なんでこんなに教養あるのに陰湿になってしまったんだろうって不思議になる。
旧帝大卒の人たちと話してると、高度な知識もそりゃあるんだっていうのはわかるんだが、それよりも感心するのは義務教育の範囲の定着度。全教科で全部ちゃんと身についてて全部ちゃんと使いこなせてる。義務教育の範囲さえ習得すれば社会に出て問題ないって東大卒の人見ると実感する。
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個人的に私募REITは物件や利回り云々よりも、その人員体制とお賃金で物件継続供給できるの？アクイジの世界はそんなに甘くないよ？スポンサーのオフバラなら私募単発セパアカで良いんじゃないの？みたいなのが散見されるのがどうもね。
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地主病にも2通りあって、神奈川町田紛争地域駅徒歩15分1,000坪、調整区域、地目畑、接道不透明、測量未確定、敷地中央に財務省土地、イエローゾーン指定、防空壕ありを相続しなければならない人の気持ちを考えて欲しいです。
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絶対的安全圏にいるデベの中堅-若手が、弊社の将来を考えた末の新規事業です、頑張ります！とかって言ってるのを見ると、それは世間的には新規事業じゃねーしやるなら会社辞めて覚悟決めてからやってみろやと思うくらいには性格悪いです、
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一般人「ゴミ箱キモいんだよ！消えろ！」
REITたち「ほいよw」ｽｩｩｩ(消滅)
reaせんせ「あれ？大森・門中・赤羽のレジってcapいくつだっけ？検索っと」ｶﾀｶﾀ
Google「ヒットしません(0件)」
reaせんせ「えぁっ！？(動悸)」
reaせんせ「そんなぁ…」
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手が足りないならインターン!で昨晩の宴席は盛り上がったので、弊社も募集したいと思います。
デベ・金融・建設・ホテル業界内定者・志望者の皆さん、是非弊社に来てください。本当のホテルAMを経験させてあげますよ。（細々と探すので興味あればDM下さい
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なのでターゲットが...とかテナントミックスが...とかではなくて商業主体で延床50,000㎡を埋めるプロジェクトにした時点で負けなんですよ。伸びない賃料伸ばすためにプランにもMDにも色々と無理が出ますし。
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就活でみずほ信不動産の説明会行ったら、入社試験で母体三行の名称を問う問題が絶対出るから覚えてこいよ!って天下りっぽいオッサンに言われて、キメェ会社だなと思ったので受けませんでした。
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これ良い書籍ですよね。新しいの出るたびに買ってます。
ちょっとだけ手伝っている本が出てます。皆さん買ってください。
pwc勤めの時に、理解できてなかったことが、ようやく全部繋がったかな。スキーム系はリーガル、tax、外国（英語）とかの総合格闘技だから。
ここらへんだと3級会計士くらいの実力はある方だと思ってます。
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ギザギザハート（1983）→僕の新卒年（2006）と小さな恋の歌（2001）→今（2024）が同じ年月なの、今の子から見たMONGOL800は僕らから見たチェッカーズっだったって言う現実が怖い。
新卒の人たちとカラオケに行く羽目になったら何を歌えば良いのか、について議論しており、現時点での結論としては「なんでもいいので一曲歌って万券数枚置いて帰る」になった
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受益権売却後も賃料が入ってくるってどういうスキームなん？
"その後、信託受益権を売って収入を得ても、賃料は継続的に入ってくる。こうしたスキームで安い倉庫を手に入れることができる。"
@Toyokeizai
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デベ自身はハードよりもソフトに力入れようとしてるのに、世間は軒高揃えるやらテナントがやらのハードでしか評価してないのはなかなか皮肉な感じある。
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若手で長期の開発チーム入っちゃうと、不動産の事何も分からずディール成功体験もないままに30過ぎちゃう事があるので可哀想だなとは思う。
再開発やりたい人が多いのはわかるんだけど、デベの花形はビル営の会社が多い。それに再開発は覚える知識量が半端ないから若手は主体的にはなかなか関わりづらいと思うけど…
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場所柄、取得価格の大半が土地寄り&築古ビル ＝ 現状の償却が少ない な状況と思うので、賃貸資産として建替えて営業利益を大幅に向上させるのは中々に難易度高いと思う。
あと、銀座の空中階はイメージ程に賃料取れないのよね。
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リーマンおじさんからすると、2010年前後のMMはホント死んでたし、ここ数年でいきなり持て囃され始めた感があるんだよな。
来るたびに横浜は良い街だなーと思うわけですけど、その地理的・都市計画的な特徴は紛うことなき「湾岸」なのに、いわゆる湾岸disの対象にはならない（専らdisられるのは豊洲周辺）というのは解せない🤔
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トヨタ不が三井不と上手く付き合いながら一等地の固定資産を着実に積み重ねてくの面白い。
新橋駅東口の再開発が遂に始動！！
新橋駅前ビルなどを建て替え、オフィスや商業施設、ホテル、サービスアパートメントなどが入る複合施設となり、駅前広場や広場を覆う大屋根も計画！
業務支援協定は大成建設とRIA、事業協力協定は三井不動産、ダイビル、トヨタ不動産。
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日比谷に限らず、特区の導入機能って大体はこのスキームじゃない？
『【ミッドタウン日比谷】千代田区、255億円相当の土地・建物を三井不動産等が設立した一般社団法人に無償貸し出し』
こんなスキームがまかり通ったら、一等地にある日本中の公有地がすべて三井不動産に差し出されてしまう。
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すみふの強さの源泉は新規案件を連発しながらも固定資産として恒久ホールドできる資金創出力・調達力かなと思います。
デベを比べる時は物件だけでなくBSの右側をどう使ってるのか見ると面白いです。
変わらないです。どこのデベロッパーも同じくメインの事業は現時点でオフィス賃貸です。その中で三菱��所と住友不動産が頭が抜けており、前者は立地で、後者は規模で優位に立っています。
#外資就活相談室
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中の人達からすると、私募REIT/上場REIT/ブラインドプールの私募ファンド/セパアカの私募ファンド/クラウドファンディングは全くの別物なのでウッカリ間違えると陰湿と脳筋の織りなすウザ絡みに巻き込まれることになります。
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大手デベは不動産多様性ワールドの中で最も街や住民のこと考えて可能な限り配慮しようとしてるプレイヤーなのに、毎回毎回、悪の枢軸破壊の権化として叩かれるの可哀想よね。
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我が家の方針は、とりあえず中高大一貫行って好きに遊びながら英語と宅建だけはやっとけよ、こっち来たいんならどこかしらのAMはコネで捩じ込んでやるから修行して僕の後継げや系。
だからパパは今日もお仕事を頑張るのです。
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どんな業界なのかなと興味本位で行ったカジュアル面談で、VCの経験ないしそれじゃ難しいですね。ウチの投資先なら紹介できるかな？とのたまったジャフコの若造の事は一生忘れないよ。
ジャフコの方もさすがにこの辺りは弁えてて自虐気味に「ただのベンチャーキャピタリーマンなのでベンチャーキャピタリストとは呼ばないで下さい」って言ってました(・ω・｀)
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西武、どうせなら所有物件全部私募REITに入れてきゃ良いじゃん。価格とりたいトロフィー物件は超コア投資家捕まえてきてセパアカにでもすれば。
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知人友人でも独立起業組が増えてきててAMニュージェネレーション感じる今日この頃。
とりあえず弊社はアセット絞ってホテル投資と言えばみっくさんでよろしこ。
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全く同じ写真撮ってた。オジサンホイホイリスト。
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デベのフロントは先人達が積み上げてきた与信力と財務部の奮闘に感謝しなきゃイカンよ。
資金調達まで含めてが不動産売買・開発なので、デベではどうやっても一気通貫は出来ないと言うのが個人的な考え。
地場か私募AMしか勝たん。
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面接官「Capex増やしたら何にどう影響すると思う？」
ふどーさんえーえむは立ち上がると、ドアに鍵をかけ、窓のシェードを下ろし、面接官の隣に座って尋ねた。「買うためにCapexをいくらにしたいんです？」
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アトリエ系が設計した収益不動産で事業として成功したものってあるのかな。
どっちが良い悪いでなくスポーツが違うよね。
どうしてもお願いするならコンセプトとデザイン監修はアトリエ系で基本は組織設計、実施はゼネコンってのがベターすよね。プライドが許さんだろうけど。
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産業デベロッパーと言うか自己満街づくりは程々にして、毎年の莫大な賃料収入を基盤にして各分野のエキスパートを集めた自己勘定オルタナティブ投資会社を志向するデベが1社くらいあっても良いじゃないとかは思ったりはする。
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Twitterには仲介からデベ、ファンドに鑑定士まで最前線で百戦錬磨な廃人がウロウロしてるので、業界外の方が生半可な知識で不動産を語らない方がいいと思うよとレア先生が言ってました。
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トパーズ買うのか。ちょっと驚き。
第一生命、融資ファンド買収へ 株・債券から運用多様化
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ちなみにPMO最大の弱点はREITがPOできない市況だと本体のBSが膨らみ続けちゃうこと。
ブランド守るため、系列外には頑なに売らないんですよね。
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今日はそのままパーティーです
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公募私募REIT絡みのネタに対する不動産金融クラスタの食いつきはホント陰湿金融って感じで、不動産金融から脳筋ゴリラ成分を消し去ってﾆﾁｬｧを5割マシ注射したような清々しさすら感じる陰湿さ。
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で、パンフや図面の読み方ですが、先ず構造方式と柱梁の位置、柱スパン、大まかな階高を推さえましょう。で、二次元のパンフから頭の中で構造躯体を立ち上げます。こんな感じのやつ
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資金調達まで含めてが不動産売買・開発なので、デベではどうやっても一気通貫は出来ないと言うのが個人的な考え。
地場か私募AMしか勝たん。
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一連のツリーはその通りだなぁと思います。
ガチンコのファンド（AMでなく）は開発経験いらんし、なんなら宅建も証券化マスターもいらん。あれば強みにはなるけど本流のスキルじゃない。
学生から進路相談を受けた 相談内容は「将来ファンドや投資銀行などでAMに従事したいが、新卒で総合デベロッパーに入り開発現場を見たてからキャリアアップしようと思うがどうか。またデベロッパーで働く場合に経験しておくべきと思う仕事は何か」自分もほーと思ったので考えながら意見を整理した
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