タケゾウエボリューション
@takezo_diy
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ボロ物件のスカベンジャー 廃虚物件をDIYで挑戦 モットーは人生をフルスイング 92世帯所有 築年数不詳、シロアリ、再建築不可、木造、RCに幅広く対応 健美家チャンネル 新築物件
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ジモティー入居者
風呂のシャワー水栓の不具合で入居中のお宅訪問
風呂の壁を白に塗装していたが、色が気に食わなかったのかスプレーで塗装されていた😆
DIY可能物件にしているので特に問題はないが、ペンキではなくスプレー缶による吹き付け施工
色んな意味で勉強なりました
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アパートの外壁塗装
築30年以上経っておりオーナーのおじいちゃんが全くメンテナンスしていなかった
外観を見て自分なら直せると思い購入
鉄部は油性ペンキ、外壁は水性塗料を使用
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築古戸建て駐車場造成
駐車場が無い物件でもブロックを壊せば駐車場が作れてバリューアップが狙える
初めは不動産屋さんから50万円で話が来たけど10万円で指値して交渉成立
外構工事もやり方を理解して外注とDIYを組み合わせればコストを抑えられる
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竹が室内に生える物件
売り主様が3年間以上住んでなかったため室内が賑やかな雰囲気
DIYしながら竹の成長を見届けていこうとおもふ☺️
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こんなボロ物件をかき集めてもFIRE出来るんだけれども
DIY適性や属性が合わないと遠回りしたり挫折します
属性がある人は融資でアパート購入して空室を既存の入居者から家賃頂きながらDIYする方が相性良かったりする
この世界で自分が配られたカードを見つめ直して出せるカードで勝負していこう
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規制線が張られ今にも倒壊しそうなアパート
売り主様は工務店に修繕依頼をしたが3回とも解体業者が見積もりにきたと言う面白い物件
ドアのカギが一部屋壊れていた
購入後にドアを空けたらとんでもない量の残置物
神様は人生に3つの坂を用意してくれてます
『上り坂』『下り坂』
そして『まさか』です
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激ボロ全空4階建マンション
屋上は排水溝が詰まっていてプール状態＋防水層が劣化していて雨漏り
階段部分はサビサビ
不動産屋さんが手配してくれていた外壁塗装と屋上防水の見積もりが500万円以上だったため、知り合いの塗装屋さんに外注とDIYを使い分けて100万円程で完成
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大学生の頃の話
学業の合間に工事現場でバイトしていた
雇い主の社長は中卒だが3人雇って仕事を回しててハマーを乗りまわして羽振り良かった
一方ゼネコンの現場監督は大卒だが先が見えないから絶対に他の業界にいけと説得された
社長のコミュ力と営業力、利益の確保の仕方を学生時代に学べて良かった
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本日は屋上防水の勉強会
塗装屋さんを講師にお招きして体験会しました
自分じゃ出来ないって思ってる人が多いですがローラーとハケだけの簡単作業です😃
何も知らないと業者さんの言われるがままの見積もりを飲むしかないですが、自分達で作業すると防水塗料1缶で16,500円です。
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残置物モリモリのTSUTA家
物件価格10万円
ご両親が亡くなり家を相続したのは良いが不動産屋さんが売却査定に乗り気で無かったため売却する事が出来ずに放置していたとの事
司法書士さんに営業するとたまに出てきます
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ステキな3点ユニット
不動産屋さんから購入して欲しいと言われた全空アパート
15部屋以上が同じ作りになっている😅
3部屋でも入居してもらえたら利回り50%は狙えそうなのだが融資使わずに全室DIYしてたら一年間以上かかりそう
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階段の塗装
戸建て物件が退去になったのでメンテナンス
階段が錆びてボロボロだったのでマジックロンでケレン
ケレン後に錆止め塗料を塗る
仕上げに油性ウレタンで塗装
階段は細かい所が多くハケでローラーが入らない細かい所を先行で塗り、後からローラーで塗るとキレイで早く塗装できる😄
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趣味でニワトリを山の中で飼ってます
田舎の温泉地へ移住を希望されている方から売却して欲しいと謄本物上げされました
出口は別荘か田舎暮らし向けと考えていたので狙いはドンピシャ
売却するか解らないけどニワトリ付き現状渡しで購入申し込みされました
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実家の外壁塗装
コーキング屋さんの工事代が思ったより高い理由が解った
作業全てが労働力の塊
10年以上経ったコーキングをカッターで切るがカチカチに硬化しており歯が立たない🥲
身を持って体感すると職人さんの凄さが解る
天気良いのでバイカーさん
@BikerOYA
帽子で日除け
よゐこはマネしないでね！
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昨年100万円で買った全空15室アパート
他の物件も同時進行で今年はボチボチリフォームしていきます
長年放置されていたのでゴミ捨て場になっていたり不法駐車されていたりしている
今後は足場組んで屋上防水、外壁塗装しながら内装工事していく
DIYで作業すると1年かかりそうな規模感
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外壁塗装ビフォーアフター
外観は全く変化がないが
全体的にコーキング打ち替え
ブロック調のサイディングは透明のトップコート2度塗り
白のサイディングは似た色の塗料で2度塗り
破風板は茶色で塗装
軒天はホワイト
塗装業者の見積もりで120万円だったが足場だけ外注してDIYすれば40万円以下で収まる
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フロアタイル有効活用
種類や色が違うフロアタイルを何種類か合わせたら意外とオシャレに見える
今回は内��屋さんから現場の余りを譲って頂いたので購入したのはボンドのみ
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情弱弱者はむしられる
大手の広告出してる車買取専門業者に電話越しで無料引き取りに同意して、再度キャンセルの電話したら20,000円の違約金を請求された
電話での口約束も契約は成立するので少額訴訟で脅してくるそうだ
友人から相談されたので知恵を付けさせて電話させたら払わなくて良くなりました
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決済した土地でバーベキュー
新築用に購入した土地で不動産屋さん、司法書士さん、友人など呼んだ
子供同伴OKにして日頃忙しくしてる人達が子守がてらバーベキューして皆で楽しめた♪
家族ぐるみでお付き合いできる仲間がいると心強いです😊
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夢が叶った瞬間💡
幼稚園児の頃の夢は漁師と無人島でニワトリ育てて自給自足
数十年後の時を経て、今は猟師と限界集落で養鶏🐓
山買ったから養鶏したいって半年間言い続けたら知り合いのツテでウコッケイ17羽頂きました
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ユキさん＠tenkinsalaryman 物件３日間チャレンジ最終日
部屋とトイレ、外階段は終わらせる事に成功
初心者の方々のお手伝いの甲斐あって何とか形にはなった😊
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知り合いからの一報で僕の入居者様が病死されたのを知りました。亡くなられた場所は貸家ではなく屋外らしい。
直ぐに緊急連絡先の方に連絡して各関係者に連絡と今後の対応をお願いした。
この亡くなられた方はシングルでお子様1人連れており無職、所持金無しで僕を訪ねて来られました。
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聖丁倶楽部 佐賀県唐津市呼子遠征
床、トイレ、壁造作の1泊2日合宿😊
床、壁、トイレが無いところから通しで賃貸物件が出来上がる流れを体感して頂きました。
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外壁塗装
たまには親孝行という事で実家の外壁塗装する
足場屋さんに足場だけお願いしてGW中に外壁塗装予定
高圧洗浄→シーリング除去→シーリング施工→シーラー→上塗り
念のため塗装屋さんに施工のアドバイス貰いました
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駐車場造成
2泊3日で塀解体、抜根、倉庫解体、コンクリート打設完了
塀解体は電動ハンマー
抜根はチェーンブロック
コンクリート練りはミキサー
この道具があると便利
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不動産投資する時に重要な事は良い物件と巡り合う事
しかし、良い物件なんて滅多に見つからない
そんな時は発想の転換
良い物件ばかりにフォーカスするのでなくて、どんな物件でもコントロールが出来る投資家になる事にフォーカスする事
そうすれば買える物件の幅が広がっていくし運営も大変でなくなる
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築90年長屋
敷地いっぱいに建っていた隣の家が新築にするため解体
外壁が露わになった途端にボロボロの外壁が露出したため役所関係や不動産屋さんからの修繕依頼が多発
現地に行くとドリフみたいな光景で唖然😵
結果的にはキレイになったからめでたしめでたし
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聖丁倶楽部リフォーム会
畳の部屋をベニヤ貼って洋室化
洋室化の材料費が畳の表替えと同じくらいの費用なので勉強会がてら開催
ザ・初心者の人ばかりでもポイントを教える事で2部屋完了
仕上げのCFは撮り忘れました😅
#聖丁倶楽部
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夜練２日目
スポーツでは他人が休んでいる時に練習して練習量をいかに多く積み上げるか
量が足りてからの質
しかし、競合の選手も同じく努力しており全ての人が報われる訳ではない
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いやー困った
入居初日からトイレから水漏れのクレーム
取り付け時と不動産屋の事前確認では問題なかったのに入居して用を足したら水漏れしたそうだ
取り付けミスか確認するが便器を外すと下水管が詰まっていた😓
高圧洗浄機が近場に無かったので出直してくる事伝える
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管理会社から入居者から窓のカギが壊れたとの連絡
管理会社より入居者の連絡先を教えて頂き電話で訪問日の約束を取り付ける
アポ電話を即座にすることで訪問日が多少遅くなってもクレームを受けた事はない
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嘘のようなホントの話💡
売主様が手におえない物件があると不動産屋から買取相談を受けていた15室全空アパート
「見送ります」とは言わず金額を付けないのも悪いので不動産屋の顔を立てて渋々100万円で金額を提示
売主様も諦めて他の買主を探すだろうと鷹を括っていたらまさかの承諾😆
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司法書士案件
売主様が数十年前に故人になっており所有者不在のまま入居者付き物件として譲り受けました
それまでは故人を供養したお寺様が何もメンテナンスせずにお布施として家賃を数十年間頂いてたそうです
建物と入居者様の耐用年数が限界を迎えてきた頃にお話を頂いて承諾しました
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昨日は3人で畳の部屋から洋室化
6畳4部屋あったけど、おしるこさん
@OSHIRUKO_boy
と汗だく💦になりながら阿吽の呼吸で5時間ほどで4部屋24畳分完成。
うち2部屋はレベル調整が必要でした😀
今回は２階部分のため断熱材はなし。釘打ち機があると時短なります。
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午前中は烏骨鶏の世話🐓
平家飼いしてて昼間は鶏舎の外を散歩させて庭の雑草や虫を食べたりしてます
些細なことだけど産みたて新鮮な卵🥚が食べられるだけで幸福度が高い
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フロアカーペット
単色だけの使用も良いが2色使いするとオシャレに見える
フロアカーペットを使う時は築古アパートの2階で足音が気になりそうな物件に関して使用している
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ガス会社の切り替えでプロパンガス屋さんと立ち合い
築古過ぎる物件だと洗濯機外問題、洗面台無し問題で給排水が来ていないので新設工事は費用と手間がかさむので嫌がられる
初めは新規物件なので追い焚き付けますとか張り切ってたが帰り際には『入居者が決まったら工事させて頂きます』に変わってた😅
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電動ハンマーのメンテナンス
購入してから4年くらいで20個ほど便器を破壊してきたが全くノーメンテナンスだった
半年毎のメンテナンスが目安なのに怠っており、グリースが切れててカラカラになっていたので充填した
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駐車場造成
現状1台から4台駐車可能へ
重機があれば花壇や庭石の撤去もらくらく可能
コンクリートミキサーも導入して２日で駐車場が完成した
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聖丁＠Fist_of_Phoenix 軍団の物件でリフォーム作業
傾きが5センチ以上あった和室を傾き修正して洋室化
洗面台が無く、洗濯機置き場が外にあったので室内に設置するため塩ビ管で排水、架橋ポリで給水管の工事😊
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築古戸建て水回り最低限リフォーム２日目
トイレの壁は塗装して洋式便器を取り付け後に新品のウォシュレット取り付け
風呂場は排水管を新設してコンクリートを流し込んで塞ぐ
壁は補修してバスタブはポン置き予定
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本日家賃回収業務の際におばあちゃんから壮大なドアインザフェイスの攻撃を受けました
🧟♀️大家さん、お願いがあるので聞いてくれる？どうしても聞いて欲しいの、、。
僕👨なんですか？
🧟♀️私と付き合って❤️
僕👨何言ってるんですか、、、。
🧟
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廊下の床がフカフカ
床が全体的に緩かったので床のフローリング材を全部撤去
根太の追加と補強してから合板を貼る
床材をドアの下のくつずり部分に差し込まないとグラグラする構造だったため床材を差し込み入れるため結構時間がかかった
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根太組
畳から洋室化
今日は高圧コンプレッサー90釘打ち機を使ったら作業が捗り過ぎて3部屋終わった
導入コストは掛かるがインパクトより楽で圧倒的に作業効率が良い
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8/1から聖丁さん
@Fist_of_Phoenix
（サウザー）と不動産教室みたいな事始めようと思ってます
ボイシーの放送の中に詳しい内容と申し込み方法をお話ししています
ガチでDIYやりたい方から初心者でも大丈夫です
やるからには本気でやり遂げます
第621話 放課後に本気を出す -
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和室から洋室化
DIYだと表替えと同じくらいの金額で洋室化ができます
リフォーム未経験の大家さん仲間＠nanami_oya にポイントを伝えながら一緒に作業
半日で一部屋完成😀
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不動産賃貸業の初期から意識してきた事
①購入費、修繕費用含めた総事業を決めて逆算しながら取り組む事
②ライバルになりそうな物件と比較して強みの部分を活かす事に注力した事
③安く購入できる物件の持つボトルネックをどうやったら解消できるかを考える
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本日はアパート外廊下の塗装
ケレン作業して錆止め塗装
サビサビから白くなるだけで印象が明るくなります😃
ケレン作業は皮スキ、ワイヤーブラシ、ヤスリで丁寧に錆を落とす
錆止めはハケで先行塗りした後にローラーで塗装
乾燥後、上塗り予定
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RCの屋上防水
サラセーヌという防水塗料を450平米施工
2液硬化型で約80缶使用
下地調整、プライマー、サラセーヌ2度塗りして丸5日間で下地処理からトップコートまで完成する
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高圧洗浄機
廊下のコケが凄かったので給湯器の屋外コンセントから延長コードを下の階に垂らして高圧洗浄機の準備していた
すると、空室案内に来た不動産屋さんから何してるんですか？と不審者の目で見られてしまった😅
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本日はイッチャン
@richgoodcom
の物件ツアーとセミナーでした😀
CF100万円になるまでの軌跡を解説頂いて勉強になりました！本当にありがとうございました
このセミナーは物件を持っていない初心者の方からFIRE目指してる大家さんの情報交換の場になれればと思って不定期でやってます(^^)
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倉庫の残置物処理
天井が雨漏りしており残置物が雨に濡れて風化してボロボロに朽ちてきていた
90リットルの厚さ0.05ミリの透明袋で袋詰め（厚みが薄いと破れやすい）
細かいゴミばかりだったため50袋を袋詰めして焼却場に持って行ったら3往復で合計850キロだった
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健美家さんの大家列伝
記事を書いて頂きました😀
借入1億円で家賃年収4,000万円。木造からRCまで一人で直すスーパーDIYerタケゾウさん/ タケゾウさんの大家列伝・前編 / 不動産投資の健美家 …
#kenbiya
@takezo_diy
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給水管漏水の修繕
凍結により給水管が爆裂していた
漏水部分周辺のコンクリートをハツって傷んで漏水している給水管を撤去
新しく塩ビ管とLAカップリングソケットを撤去部分に取り付け
これが出来れば冬場の凍結により給水管の破裂も怖くない
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炭鉱長屋視察
２Ｋ30平米
汲み取り、風呂が別棟、近隣月極駐車場が徒歩10分くらいしかない厳しい立地
買い手がなかなか見つからないと言う事で相談を受けました
不動産屋さんには前向きな方向性で金額の打診をさせて頂きました
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長屋の防音工事
隣の界壁が薄くて隣のテレビの音が聞こえてくる📺
不動産屋さんからボード1枚貼るだけでも騒音クレームが減ると聞いた事があったため試してみる
今回は1枚で様子見て気になるようなら2枚貼りしようと思う😀
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配管洗浄
トイレが詰まったため高圧洗浄機にパイプクリーナーを取り付けて掃除
なぜか便器の破片のような物や石ころがたくさん出てきた😅
下水管洗浄は萎えるけどパイプクリーナーは本当にオススメ
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聖丁倶楽部リフォーム会
この光景を見た瞬間は思考停止になり、どうやって直せば良いのかな…。誰だって不安になりますよね
なんて思わないで大丈夫👌
あるアドバイスを僕がするだけで初心者達が率先して作業してくれました
今回聖丁倶楽部でDIYした現場
このくらいの修繕はコツさえつかめば初心者でも直せます。byタケゾウ先生
まさかの初心者向けだったw
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屋上防水したりビル一棟の再生リフォーム会
雨漏りが凄かったのでサラセーヌでウレタン防水
健美家さんの取材班がいらしていたのでちょこっとだけ出させて頂きました😀
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ガーデンシュレッダー
女竹が面白いように吸い込まれていく
2時間ほどで120リットルの袋１０枚150キロのチップになった
太過ぎると詰まるので3センチまでの木の枝や女竹を大量に処分したい時はオススメ
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本日は壁紙貼り
ノリ付き壁紙の芯にイレクターパイプを通して片サドルで固定
要改良だがストレスなく壁紙が引き出せて切ることができるので作業効率がアップする
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アナをどうしたらいいか解らない
初心者の方のお悩み相談
長期間悩んでおられましたが答えを出せずに相談に来られました
健美家さんのYouTube動画で雨漏り修繕後のアナの直し方を解説しています😀
下地作り→ボードを貼る→パテ→塗装
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大家さんのバーベキューにお呼ばれしたので参加
FIREのお祝いをしていなかったという事でプレゼント🎁頂きました
外箱もクッションフロアで包装されていてDIY仕様
たくさん使わせて頂きます😀
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弾丸ツアー
金曜仕事終わりに九州から高速🚗飛ばして12時間かけて富士山まで登りに行っていた
土曜朝、富士山の駐車場に到着して直ぐに山頂に向けてアタック
当日に下山し月曜の仕事に間に合うように九州まで帰宅するという弾丸ツアーを3度経験している
この経験で得たことは多少ムリしても何とかなる
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司法書士からの物件紹介
定期的に訳アリ物件の紹介を司法書士から受けており、再建築不可で立地微妙な戸建🏠150万円で売却希望
1度目の依頼時は価格が相場より高いためスルー
数ヶ月後に同じ戸建🏠が15万円で売却希望との連絡が入ったので交渉成立
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健美家大家列伝
後編です。
何かの参考になれば嬉しいです😊
タケゾウ流不動産投資は「安く買って、安く直して、安く貸す」。FIRE後は師匠・サウザー氏とDIY塾も/ タケゾウさんの大家列伝・後編 / 不動産投資の健美家
#kenbiya
@takezo_diy
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今日は大家さん仲間とゆるふわリフォーム会
フローリング貼ったり、雨漏り場所の特定したりしました☂️
自分の物件ではないと客観的に物事を判断しやすく、不思議と学びや気付きが多く楽しい😃
今日で知識の引き出しが何個か増えました
＠yuutavsanago
@bibi__55
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昨日は聖丁倶楽部の残置物処理大会2回目
ケイバン、軽トラ、ミニバンをそれぞれ3往復🛻
そろそろ中も片付いてきたのでリフォームの方も出来るようになってきました
業者に頼むと数十万円かかる残置物撤去だが、自分達でやれば焼却場の持ち込み費用数万円のみで終わる😊
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茨城県リフォーム会
畳を取ると2センチくらいの傾き
スペーサーで水平取りながらの作業
女性の参加でも楽々と釘打ち機を使って床貼り完成
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キッチン水栓交換
表面に出ている水栓のみを交換しようと思ったら
古い水栓を外す際に奥のネジコミソケットまで外れてしまった😅
30分もしない作業だったのに、、、。
気を取り直してホームセンターまで追加材料買いに行き取り付け完了
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今日は聖丁倶楽部の残置物処理大会
残置物処理のポイントは
地域のゴミ焼却場のルールをネットで調べておく事
①畳を捨てる場合は1日に持ち込み出来る上限を確認すること
半分にカットしないと持ち込み出来ない処理場もある
②燃やせる小物類は0.05ミリ厚の大きな透明袋にひたすら詰め込む
本日は久留米にて物件の残置物撤去などする。
ただ片付けるだけではなく、ゴミの搬出方法と捨て方、荷物の積み方など時短の術が盛り沢山なので、意外と学ぶべきことも多いのが残置物撤去。
なのでみなさん積極的に参加するように！
べ…別に人手があれば楽だからとかじゃ全然ないんだからね！！🫣
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戸建てリフォーム
水回りのDIYは時間と労力はかかるがコストが部材費用だけなので利回りアップに大きく貢献できる
今回は別の物件でリノベの際に外したバスタブと洋式便器をタダで譲って頂いたので数万円で改修出来る予定
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大家を目指して初めに購入した１号物件
築古戸建投資もそれ程メジャーになっていない6年ほど前
戦前に建てられた長屋の一部屋を購入
擁壁、シロアリ、再建不可、雨漏り
様々な問題をDIYで解決した事で築古大家力が爆上がりした
実質利回り30％確保できた事で持って良し売って良しのポジションを取れた
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手土産持参
エリアが良く再建不可で接道無し物件を所有しているが賃借人が徒歩で通行させて貰っているお宅に挨拶に伺う
接道無しというリスクはゼロにはできないが定期的にコミュニケーション取っていく事でトラブルも起こりにくい
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本日は先日切り倒した庭の木の片付け
レシプロソーで幹から細い枝を落としてガーデンシュレッダーへ
太い枝は短く切ってゴミ袋に
これだけで体積が数分の1になり処分もしやすくなった🌲
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天井塗装
油性塗料のブラックだと初心者でもローラーとハケで塗装したら一度塗りでもキレイに仕上がる
伸縮タイプの継ぎ柄を使えば脚立に乗らずに作業できる
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外壁塗装
屋外の養生テープは布ガムテープを使うことが多い
使っている理由は粘着力が強くて養生テープの幅が広く価格も安い
当日に剥がせばテープ後も残らない
午前中に養生とシーラー塗装して午後に上塗りすれば1日で外壁塗装は終わる😃
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駐車場造成
庭が有るため一台しか駐車出来なかったので2台駐車出来るように造成
門柱やブロック塀壊して土を撤去
鉄筋で下地作ってから木枠の中にコンクリート流し込んで完成
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九州から関東進出して戸建てリフォーム会を開催します🔨
7/12.13 茨城県猿島郡境町
🔹6畳和室
畳剥がしと床レベル調整
壁紙貼り、天井補修
🔹浴室
床シート貼り
パネル見切り材取り付け
🔹階段
壁紙貼り
🔹晴れたら外壁塗装
この内容を2日間でリフォーム終わらせたいと思ってます。
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天をも穿つ
まぜ王 麺600g
食べ納めしてきました
チャンスの扉が閉まると新たに別の扉が開くと言われています
新たなご活躍楽しみにしています
#天をも穿つ
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今日もまたまた
@tenkinsalaryman
ユキさんと庭の開拓
バテながら2日間で630キロの伐採ゴミが出ました🪚
庭を開拓すると、少し高低差は有るが駐車場一台増設出来そうなスペースが確保出来ました🚗
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サウザーさん＠Fist_of_Phoenix さんの事務所改装第4弾終了
クロスを約230メートル使用してリフォームの方もあらかた目処がつきました。ご参加下さいました皆様ありがとうございました😊
宿泊は農地に泊まって、朝食は平家飼いの卵かけご飯
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サウザーさん＠Fist_of_Phoenix さんの事務所改装フィナーレ
5/10.11（水木）福岡県糸島市でDIY会します
作業内容はフロアタイル貼り
連日でも1日参加でもOKです
宿泊、食事🍜付きです
サウザーさんと一緒に作業出来る会が最後となってます
初心者さんでも大丈夫です
興味ある方はDMください
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賃貸業の２軒目
一軒目の物件は安かったので戦前長屋を購入して多大なる労力と時間を費やした
懲りずに２軒目も築年数不詳の連棟長屋の一部屋を安かったので購入
ボロ戸建投資というジャンルで賃貸業していたつもりだったが、外壁がトタンのボロ長屋投資をしていたことを数年後に気付いて衝撃を受けた
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青ラーメン🌊
サウザー＠Fist_of_Phoenix さんの所の（天をも穿つ）で夏限定メニューと試作品の坦々麺を食べました
どちらも美味い😋
食事の後は新事務所のキッチンのパネル貼り
義勇兵として参加して頂いた方限定で完成披露会&バーベキューを検討しています🍖
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本日は家賃保証会社と立ち合い
生活感そのままに退去したので現地で残置物撤去の打ち合わせ。
こんな状況でも残置物撤去が終わるまでは家賃が発生するので感謝です。
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