シロくま
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僕が実需で注目している街をアップデート。例によって現状の所感を書いていく。順番は特に関係ない。だいぶ現実的なラインナップになってきた。
豊洲
武蔵小杉
武蔵小山
清澄白河
浜田山
学芸大学
月島
白金高輪
茗荷谷
神楽坂
5
218
3K
自分が次住む場所候補としてゆるく探しているエリア。一つずつ現状の雑感を書いてみる。
中目黒
代々木
恵比寿
広尾
目黒
学芸大学
白金台
五反田
大崎
神楽坂
西新宿
人形町
八丁堀
築地
月島
勝どき
門前仲町
清澄白河
天王洲アイル
有明
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211
3K
都内で利便性も東京感も享受したい、一方でまだ比較的相場が暴騰していないということで、個人的におすすめしたいエリアを幾つかピックアップしてみた。主観も入ってるので、価値観的にフィットしそうであれば検討してみても良いかも。
浜町
駒込
清澄白河
浜田山
大森
勝どき
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133
1K
半年ぶりに実需で注目している街をアップデート。
城南に偏ってきた。一個一個ゆっくりと所感を書いていく。
中目黒
恵比寿
目黒
門前仲町
三軒茶屋
学芸大学
自由が丘
武蔵小山
上野毛
月島
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74
1K
浜田山と言えば、やはりパークシティ浜田山かな。海外の高級コンドミニアムを思わせる外観と余裕のある敷地、間取り、そして免震構造。マンションの敷地とは思えない豊かな緑。
ほぼ再現不可能な企画。
最近は都心タワマンが優勢だが、コロナの影響で見直しが入るとしたらこういうマンションだと思う。
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この方のマンション購入記事、マンション購入前準備〜物件選定〜購入プロセスにかけて非常に分かりやすく書かれている。特にこれからマンション買ってみようと思っている人は参考になると思う。
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東京隣接三県で住みたい街ランキング(シロくま主観)。それぞれ印象を書いてみる。
1.浦和
2.みなとみらい
3.武蔵小杉
4.海浜幕張
5.日吉
6.鷺沼
7.元住吉
8.さいたま新都心
9.溝の口
10.大宮
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大手デベ各社が旗艦物件の一つとして仕掛けた大規模タワマン。その顔とも言えるエントランスのデザイン比較。
①三井:パークタワー勝どきサウス
②住友:シティタワーズ東京ベイ
③野村:プラウドタワー亀戸クロス
④東急:ブランズタワー豊洲
各社でデザインの方向性がかなり違う。個人的には三井。
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中目黒駅前北地区再開発(案)
噂通り住商複合型のタワマンがきた。
中目黒アトラスタワー以来約20年振りの駅近タワマンが実現しそう。
先日の地権者、近隣住民向け説明会での資料(計画案)より(5/28公開)
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624
わが家は椿山荘好きで通ってる。
アマネム行ってみたいな。パークハイアット京都も気になる。この眺望は一度体験してみたい。
ホテルのおもてなしNo.1はホテルオークラ東京（ヘリテージ）。ホテルデザインだと、コンラッド大阪や星のや富士、星のや東京、アマネムが好き。居心地は、緑いっぱいアマン京都やROKU京都が好きでよく使うのはウェスティン京都やふふ日光、オークラ東京。
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今年買って良かったもの(4コ目)
Aesop Hwyl
正確には買ったのではなく奥様からプレゼントされた香水。ヒノキっぽい温かみのある香りがリラックス感ある。お出掛け用というよりは家でまったりしたいときに使って楽しんでいる。
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タワマンに住みたくないというのは買えない人や住んだ事ない人の僻みという意見もあるが、一方で僻みではなく本当にタワマンに住む事に関心がない人も相当数いるのではないかとも思った。ここ十数年でタワマン購入が結果として資産形成上有効な手段であった事実を知っている前提で。
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中目黒でみんなの好きな「高台低層」マンションをいくつか取り上げてみる。タワマンが嫌いでマンション選びに悩んでいる人は少しでも参考になればと思う。
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この前沖縄行ったとき泊まったけど、撮影会とか騒がしい人いなくてほんと良かった。
ブセナの外れに佇む「ザ テラスクラブ アット ブセナ」。子持ち様はNG。アクティブな高齢者か生活に余裕のあるパワーカップルが集うアダルトリゾートです。
目玉のタラソプールはスマホ持込厳禁なので変なインスタグラマーが来ないのも嬉しい。パパ活なんてもってのほか。
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マンションの資産価値を測る要素の一つとしてオフィスへのアクセスの良さがあるが、改めて主な高給企業の本社所在地を見てみる。
外資系金融
GS(六本木)
MS(大手町)
JPM(丸の内)
BofA(日本橋)
UBS(大手町)
外資コンサル(戦略)
Mck(六本木一丁目)
BCG(日本橋)
B&C(六本木)
ATK(六本木)
外資IT
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438
電車アクセス
東横線(各停〜特急全て停車)
日比谷線(始発)
東横線は渋谷、新宿、池袋、横浜へダイレクトアクセス。日比谷線は通勤時間でも普通に座れる。駅は改札〜ホームまで10秒。
停車駅は渋谷、麻布台、六本木、虎ノ門といった主要再開発エリアをカバー。強い。
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381
各デベマンションの外観に対する自己イメージ。デベのマンションに対する思想が特徴となって出てると感じる。
①三井:アースカラー、景観との調和
②三菱:石材を多用した重厚感
③住友:ガラス×石材でエッジを効かす
④野村:品格と邸宅感
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資産性のあるマンション探したかったら、SUUMO見るのもいいけど大手デベのIR資料よく読むとヒントになるかもね。各社がどこに力を入れてるか分かる。
三井不動産
三菱地所
住友不動産
野村不動産
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大手デベロッパー各社の思想が体現されたマンションを並べてみる。
三井不動産
パークシティ浜田山
三菱地所
ザ・パークハウスグラン千鳥ヶ淵
住友不動産
シティタワー麻布十番
野村不動産
プラウド上原フォレスト
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二子玉川から瀬田、上野毛方面を見渡すと目に入る要塞のようなマンション、瀬田ファースト。瀬田一丁目最前列ポジションからの、タワマン高層階を凌駕する眺望。そして規格外の間取り。高級マンションが立ち並ぶ瀬田一丁目の中でも抜きん出た存在。二子玉川界隈の富裕層は瀬田、上野毛に居を構える。
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外資IT企業の東京オフィス所在地。とりあえず思いつくままに。
Microsoft:品川
IBM:茅場町
HP:品川
Intel:丸の内
Twitter:京橋
salesforce:丸の内
SAMSUNG:丸の内
TikTok:霞ヶ関
ORACLE:外苑前
CISCO:六本木
Netflix:六本木
Uber:六本木
SAS:六本木
なんか傾向出てるなあ。
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パークホームズ深沢7丁目
深沢の中でもかなりの好立地、秀逸な間取り、内廊下、各階ごみ置き場、各住戸専用宅配ロッカー、ダブルボウル等、昨今の新築ではなかなかお目に掛かれない妥協ない企画。中・長期的に住むのに絶好の案件だな。マジでいいな。いいな。
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リセールバリュー的な話ではなく、住宅購入で今後面白そうだなと個人的に思うのが東京イーストエリアの両国、森下、浅草橋あたり、あと既に顕在化してる蔵前、清澄白河、門前仲町。
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住人層
現居周辺は30代〜40代のファミリー層が大宗。華美ではないこざっぱりとした身なりの方が多い。男女共にキャップ×白T×デニムorスラックスとか。主張の強いブランドは好まない模様。穏やかで安心感ある。
中高生も清潔感ありお行儀が良い(スケボーしてても人が近付いてきたらすぐ降りて担ぐw)
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マンション買うときに基本はエリアや立地を最優先に考えているものの、僕個人としては新築は以下の4つのディベロッパー以外のマンションは今後購入しないような気がする。(もちろん例外はあるかもだが)
三井不動産
三菱地所
住友不動産
野村不動産
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独身だったら住みたい街5選
自分が20代独身でこういう会社に勤めていたらという妄想で超適当に書いてみます。ベスト5ではありませんし、特にオススメしている訳でもありません。
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まだ少し先だが新居のインテリアを考え始めようと思っている。家具の総入れ替えはせず現居のインテリアをベースに足し引きする。少しずつイメージ感を書いてみる。
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(仮称)プラウド神宮前
神宮前6丁目の野村不動産のPJ。
原宿駅至近でこの用地取得だけでもすごいのに、パースも度肝を抜かれる。低層だと思ってたら11階建なのね。
神宮方向の眺望がヤバそう。
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パークコート神宮北参道
高層階1LDKのお部屋の雰囲気がめちゃくちゃいい。床のタイルから壁紙、キッチン面材の色調のセンス良いし、ホテルライクなバスルームもお洒落。グリーンビューも圧巻。
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日常買い物
スーパー
東急ストア
ライフ
プレッセ
マルエツプチ、まいばすけっと等
嗜好品
カルディ
ビオセボン
コンビニ、ドラッグストア多数
複合店
ドン・キホーテ
庶民派スーパーから高級店まで幅広い。自炊派も飽きない充実ぶり。ドンキも店舗スペース・商品数多いのが嬉しい。
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渋谷、自由が丘、二子玉川を結ぶ三角形のエリアで休日の殆どが事足りる。
都心の下位互換ではない。寧ろ都心よりも感度高いものも多い。
食事:中目黒、三軒茶屋、学芸大学
買い物:渋谷、代官山、二子玉川
自然:中目黒、駒沢大学、二子玉川
エンタメ:渋谷、二子玉川
新築が坪600万なのもやむ無しか
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パークコート学芸大学
学芸大学エリアは各所にパークコートが点在しているが、その中でも唯一無二の存在感。
イングリッシュガーデンが素敵過ぎる。
三井不動産の掲げる経年優化の体現。
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今年も年末、早いものだな…
ということで、これから40代を迎えるにあたり30代でお金を使って良かったものを幾つか振り返ってみる。
30歳前後の男性の方には多少なりとも参考になればと思う。
①マンション
②脱毛
③AGA対策
④スキンケア
⑤INDEX投信
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超ザックリですが、一通りの雑感を書きました。
詳細については今後noteで書いていこうと思います(noteはまだ交通利便性しか書いてません…)。
若い子がカフェでインスタ写真撮ってるイメージが強い中目黒だけど、日常生活利便が高く、オンオフのバランス取りたい方には非常におすすめできる街です。
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アトラスタワーというより五反田グルメレポだった。解像度高い永久保存版。
第９０棟目：アトラスタワー五反田 | バツイチ男が伝えるマンション購入ノウハウ
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大手デベロッパーの分譲戸建がグレード感高い。周辺の景観が統一化され、高級感ある。マンション比劣後する資産価値面でも今後見直しあるか。
①三井:ファインコート
②三菱:ザ・パークハウスステージ
③住友:Jアーバン
④野村:プラウドシーズン
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バスアクセス
渋41：渋谷駅⇔大井町駅間
渋42：渋谷駅⇔大崎駅間
渋43：渋谷駅⇔高輪ゲートウェイ駅間
渋71：渋谷駅⇔洗足駅間
渋72：渋谷駅⇔五反田駅間
恵32：恵比寿⇔用賀駅間
山手通り沿いのバス停から渋谷、恵比寿、目黒、五反田、品川、大井町へダイレクトアクセス可能。
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飲食店
周知の通りバリエーション豊富で数えきれないほどある。
個人的には
カフェ、洋食系(イタリアン、フレンチ等)は強い。前衛的でエンタメ性もあり東京のトレンドを牽引している。名店は評判通り美味しいが、味よりも雰囲気重視な側面もある。
海鮮、焼肉、焼鳥は前居の月島の方が好きかな。
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3.11東日本大震災のとき、自分以外の家族は仙台駅徒歩圏のタワマンに住んでいた。
家族に聞いたその時の状況をざっくり書いてみるが以下の通りだったようだ。
揺れはこの世の終わりではないかというくらい激しいものだった。
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公共施設
目黒区役所、スポーツセンター徒歩圏
お役所手続きが楽。
スポーツセンターはプールが充実。
屋内温水プール
（25メートル、6コース）
屋外プール
（夏季のみ。50メートル、9コース）
屋外幼児プール
（夏季のみ）
屋内プールは2時間400円、屋外プールは2時間200円。実質共用部。
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自由が丘の再開発案件
・自由が丘1丁目29番地区(駅前)
・JIYUGAOKA de aone(ピーコック跡地)
両開発共にアースカラーの色調に緑を効果的に配した外観。単体で際立つのではなく、自由が丘の景観に合わせてきている感じ。駅前開発の高層は住宅みたいなので分譲or賃貸、デベも気になるところ。
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とはいえ豊洲の新築3LDKを購入できる一次取得層は給与所得者の中でもかなりの上澄みになっている印象。下限で年収1,600万くらいか。
会社の同僚は(年収1,000〜1,200万位)豊洲を始め湾岸は候補に入れてない。
ファミリーは押上、曳舟、森下、住吉等、DINKSだと蔵前、浅草、清澄白河あたりはよく聞く。
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シティタワー大井町
近年のスミフの傑作の一つと言っても差し支えないんじゃないだろうか。まじでかっこいい。なんで買わなかったんだろう。
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瀬田一丁目のパークコート。大林施工、余裕のある間取り。築年数が相応につき、リノベ済。だが、グレージュを基調とし素材感で変化を付けているインテリアは自分好み。修繕積立金が異様に低いのは気になる。テレワーク可能で週2勤務とかだったら非常に良い環境。
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BoConceptでコーディネートした森星のお部屋。JAPANDIがテーマらしいけど、アースカラーベースで異素材の組み合わせで立体感出す手法は普通に取り入れられそうで参考になる。南部鉄器がいいアクセントになってる🫖
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中目黒駅前北地区の再開発
開発のメインは超高層のタワマンになりそうとのこと。アトラスタワー中目黒以来の超高層タワマン企画となれば目黒区No.1マンションになるポテンシャルあり、また中目黒エリア全体の資産価値向上が期待できる。
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10年前にマンション購入した人に対して安い時代にたまたま購入できただけと言う人いるけど、確かにたまたま安かったかもしれないが、買う意思が無いと買えないからね。今みたいにブログSNSでおすすめマンションが紹介されている環境ではないし、景気悪かったし、シビアに判断して購入したんだと思う。
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パークシティ中野
マンクラ大注目の大型再開発プロジェクト。中央線、メトロ東西線始発駅という交通利便性の強みに加え、中央線独特のカルチャーと多彩な飲食店、商業施設もあり従来より人気の高い街。そこに継続的な再開発が続くとなると期待感しかない。
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ブランズタワー豊洲
3LDK 101.92㎡ 20,000万円
新築未入居。南東南西方向に完全に抜けた眺望が素晴らしい。ほんと立地が神掛かっているね。
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もはやバグの様相を呈してきた晴海フラッグの当初分譲価格。2020年1月。
今4LDK新築で坪280万って、どこで買えるんだっけ？
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住環境
駅周辺は賑やかな商店街、少し歩くと閑静な住宅地というバランスの取れた街。早朝の目黒川散歩は気持ちいいし、周辺には中目黒公園、菅刈公園、西郷山公園等みどり豊かな公園が点在する。
少し歩けば代官山、恵比寿、目黒にもアクセス可能で休日は徒歩圏でも楽しめるスポットが多い。
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教育環境
子供がいないので厳密には分からないが、東山小中学区は別格として、全体的におおらかな環境に感じる。
湾岸エリアは器用でそつのない雰囲気の子たちが多い印象だったのと対象的。
挨拶、挙動はきちんとしていて礼儀正しい子が多い。
私立受験は相応に多そう。
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半住半投、マンションで資産形成したい1次取得者にとって、新築タワマンは契約から入居まで3年以上かかるケースも珍しくないし、そもそも人気が高くて当選するかも分からない。中古のランドマーク物件は現金買いの投資家に刈り取られる。どうするか？
もっと現実的に取り得る策を考えてみる。
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【悲報】わが家、無事に暴落😇
>23区で下落数の増加が最も顕著だったのは品川区で82.4％、次いで目黒区の48.0％でした。
【中古マンション】2023年、値下げ物件が“大幅”増加した「東京の人気2区」はどこだ？（LASISA） - Yahoo!ニュース
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パークタワー勝どき
海外にあるような色気のある要素が加わると、街として一皮向けるなんて事を思っていたら…
三井は湾岸エリアのニーズをよく分かっている。
勝どき〜豊海〜浜松町〜竹芝、さらに築地市場再開発を巻き込んで、水上交通インフラを整備してシームレスに回遊できたら面白そう。
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ファミリー世帯に人気のある下記の街、雰囲気は違えど、住んでる世帯の属性が似ている気がする。
豊洲(東)
三鷹(西)
武蔵小杉(南)
浦和(北)
・世帯年収1,500万円〜2,000万円
・大手JTC勤務共働き
・教育意識高い
・消費性向(意欲)高い
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マンションの写真とか見てるとエコカラットはストーングレースを壁一面に張りつめるのが近頃人気みたいだけど、目の細かいものとかモザイク状のものをポイント使いするのも面白そう。
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今の自分としては購入候補エリア外だが、街としては好きな浜田山。
ややもすると機能的過ぎて没個性的な昨今新築と違い、この辺りの高級マンションは各々いい特徴が出ている。間取りにも余裕があり永住向きが多いか。マンション巡りしながら善福寺川緑地公園を散歩するのが気持ちいい。
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158
ザ・パークハウス冨岡門前仲町
門前仲町自体が出物少ない中で冨岡八幡宮至近の特別感のある立地、且つ三菱地所分譲。大規模ではないが希少性高く資産価値も保たれそう。プランは1LDKからあるので大手町勤務の一次取得者に是非検討してもらいたい案件。
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9
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これからマンション価格がジワジワ下がってくる環境になるのかな。
でもここ数年の相場が異常なスピード感で上がって現実感ない雰囲気だったから、まあそれでもいいんじゃないかという感じがする。価格面だけ見ると検討者は買いやすい。ただ下落局面で買いたい気持ちになるのかは別問題としてあるな。
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フォレストゲート代官山
公式賃貸情報がリリースされてる。めちゃくちゃいい。
1LDK61㎡〜5LDK316㎡と、広めのプラン展開。1LDKのプランでもデッキのようなバルコニーが付いてるプランもある。
インテリアもナチュラルカラーを基調としつつもモダンで洗練された印象でお洒落。
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155
世帯年収3,000万もないがわが家の生活
・目黒区住み駅徒歩10分
・分譲マンション1LDK60㎡
・食事は平日自炊、休日外食
・ビブグルマンは行く、星付きは行かない
・近所の定食屋、町中華が好き
・旅行はまあまあ行く
・趣味はSUUMO、エニタイム、プール
・ハイブラ見たあとユニクロGUで買う
ﾘｱﾙな都内30代既婚世帯年収3,000万超えの生活
・目黒区住み駅徒歩7分
・家賃30万円1LDK60平米
・食事は生協×自炊が一番効率良い
・月に1-2回は星付きレストランでデート
・でもリンガーハットやサイゼも行く
・財布は別でお互い貯金額は非公開
・半年に1回海外旅行
・趣味は不動産探しとジム
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1
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155
わが家のインテリアコーデで密かに参考にしているNYのEDITION。久々に見てイメージを高める。アースカラーの色調をダークブラウンで引き締めてるお部屋だったりクラシックとモダンの配分が絶妙なバーのインテリアも素敵。
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USMのキャビネットやっぱりいいな。次住み替えるなら取り入れてみたいインテリア。4枚目のモニター用、サイドテーブル的な使い方もできそう。もうちょっと小さいユニットだといいな。
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6
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上野毛レジデンス
2LDK 84.98㎡ 8,780万円
久々に2階が売りに出てる。間取り良い広めの2LDK。壁式構造、お風呂1822と、ガチの高級低層レジ。
外観、建具の意匠が美しいことに加え、中庭がかっこ良すぎる。一度住んでみたい大好きなマンション。
1
7
151
プラウド駒込
2LDK 60.11㎡、6,750万円
高層階で眺望も間取りも良好。エリアでも圧倒的な規模感と邸宅感。
重厚感ある建物と豊かな植栽がマッチした全体観が美しい。
周辺はソメイヨシノの語源となった旧染井村(現在は駒込)で、風情のある住宅地。これは買うべき案件。
0
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152
ルネ中目黒ガーデン
3LDK 102.23㎡ 8,500万円
築古だが新耐震、1種低層で閑静な住宅地。中目黒で100㎡以上は希少、上品な外観、間取り良い。築浅だと2億は軽く超えそうだし、リノベしても1億未満で行けそうなのはよいかも。個人的にはお風呂直せばこのままでも全然住めそう。
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駅近×大規模×タワマンを軸にしたトレンドに合致しないが、東急沿線のは根強い人気がある。並べてみると魅力的な街が多い。
DINKS向け
三軒茶屋
中目黒
不動前
中延
2馬力ファミリー向け
桜新町
学芸大学
武蔵小山
旗の台
1馬力アッパーファミリー向け
二子玉川
自由が丘
等々力
大岡山
久が原
2
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