Andreas Ruigómez | Subastas
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👨💼Abogado especializado en subastas e Inversor 🏢 Te ayudo a participar con seguridad y confianza en subastas inmobiliarias. Multiplica tus activos 📈
Madrid, Comunidad de Madrid
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Tengo una newsletter donde cada domingo escribo consejos prácticos sobre subastas.
Al apuntarte recibes de regalo una guía básica con 8 puntos clave en el estudio de una subasta.
Los correos de cada domingo no se guardan.
Puedes apuntarte aquí 👇
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El idealista de las subastas de la AEAT.
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En las subastas hay gente con el gatillo muy suelto.
Mañana termina una subasta de un edificio de 44 viviendas, 2 locales y 45 garajes en Parla.
El edificio lleva más de 10 años okupado por varias familias.
Yo iba a pujar 250.000€
La puja va por 2,9 millones ✌️
No lo vale.
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Comprar inmuebles por 100€ en
#subastas
😱
Como os prometí os detallo la operación 📝
Se trata de 4 inmuebles que adquirí en la misma subasta y vendí conjuntamente 🏚
Adjudiqué 2 inmuebles por 100€ cada uno y otros dos por 1.500€ cada uno ☝️
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Está claro que queréis conocer otros portales de subastas!!
Además del BOE suelo utilizar los siguientes:
-
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Los he ordenado en base a mi preferencia.
¿Queréis conocer otros portales de
#subastas
que suelo utilizar además del Portal de subastas del BOE?
Estos portales en algunas de las subastas no exigen depósito, por tanto son una buena opción para lanzarse ya que si nos equivocamos no perdemos el depósito.
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¿Queréis conocer otros portales de
#subastas
que suelo utilizar además del Portal de subastas del BOE?
Estos portales en algunas de las subastas no exigen depósito, por tanto son una buena opción para lanzarse ya que si nos equivocamos no perdemos el depósito.
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Hoy el gobierno ha prorrogado la suspensión de los desahucios en ejecuciones hipotecarias hasta mayo de 2028.
Te adjudicas una vivienda en subasta y no puedes hacer uso de ella hasta mayo de 2028.
Pero sí tienes la obligación de pagar la comunidad de propietarios, el IBI, etc.
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Está pasando:
Un okupa (contrato arrendamiento resuelto tras la adjudicación en subasta) pidiéndome 25.000€ por entregar la posesión.
Olé 💃
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Mañana firmo la compra de un piso de SAREB para destinarlo al alquiler.
Hasta esta tarde estábamos con trámites de Prevención de Blanqueo de Capitales.
Un poco más y me piden que justifique las 1.000 pesetas que me dio mi abuelo en el 95.
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Las subastas no están amañadas y son un proceso transparente, peeeeeero de vez en cuando te encuentras con algún administrador concursal (cuya labor se supone que es conseguir la máxima puja en la subasta), que omite darte información de forma descarada.
El lunes acaba una
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Para reducir el riesgo en una subasta hay ciertos puntos que debes investigar🕵️♀️
He creado una guía básica que recoge los más importantes para no meter la pata.
Puedes descargarla gratis en este link ⬇️
Si te resulta útil, agradezco que lo compartas 🔁
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Hoy hemos firmado la venta de un inmueble adjudicado en subasta.
Algunas pinceladas:
- Precio de venta > 600.000€
- Rentabilidad > 70%
- Plazo desde fin subasta < 7 meses
Like ❤️ si quieres que publique todos los números.
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Hace unos días os comentaba que había vendido 2 inmuebles adjudicados en subasta por 100€ cada uno, junto con otros dos en 1.500€ cada uno.
Like ❤️ y RT 🔁 para los detalles.
⚠️ No es una operación espectacular, pero deja una buena rentabilidad y permite mover el capital ⚠️
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He creado un Manual de investigación de subastas de viviendas en el que te explico todo lo que debes estudiar.
Son 42 puntos que analizo en mis asesorías de subasta.
Está a la venta por un precio ridículo.
Si estás en mi newsletter, hasta el domingo, 30% de descuento.
Puedes
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El trabajo en una subasta se divide en 3 fases:
- Investigación previa 🕵️♂️
- Participación en subasta 👨⚖️
- Trámites posteriores a subasta 👨💼
❤️ si quieres conocer los pasos que forman cada una de estas tres fases.
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Otros portales de subastas que no te puedes perder.
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En este 2024 se subastarán unos 25.000 inmuebles.
Tienes un año por delante para aprender de subastas.
No hay excusas.
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Análisis de mi última operación inmobiliaria en subasta:
💥 Rentabilidad bruta 551,30%
🏚Subasta de un inmueble en Las Palmas.
📈Valor subasta: 157.754,20€
💰Depósito: 7.887,71€
💵 Adjudicación: 3.155,08€
🧵
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Hoy firmé la venta de dos plazas de garaje adjudicadas en subasta.
Ha sido un desastre de operación con la que he perdido dinero.
Para que te hagas una idea, las deudas de la comunidad eran el doble de lo que pagué por los inmuebles.
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Trámites posteriores a subasta judicial🧑⚖️
1️⃣ Decreto aprobación remate:
La puja cumple las normas de subasta, nos dan 40 dias hábiles para el pago de la diferencia entre depósito y nuestra puja.
Si la puja es inferior al depósito pasamos directamente al paso 2.
🧵
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Hoy se ha firmado la venta de este inmueble adjudicado en subasta.
Ha sido una buena operación 📈
Like ❤️ si quieres conocer los datos económicos de la operación.
⚠️ No doy detalles concretos del bien ni pongo link subasta, los datos son públicos ⚠️
Adquirir un inmueble valorado en 157.754,25€ por 3.155,08€ únicamente es posible en las
#subastas
En el mercado tradicional de compraventa de
#inmuebles
esto es una quimera.
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No todo en la vida son subastas, pero sí inversión.
Aquí os dejo el piso que compré, reformé por completo y ayer alquilé.
Lo hice de la mano de
@Catesomi
👑
Si comienzo una nueva forma de inversión procuro hacerlo de la mano de los mejores y aprender de ellos.
El Viernes terminamos reforma en San Blas.
🚧Antes = Activo inhabitable, foco de suciedad con alto riesgo de okupación para los vecinos
✨Hoy = Nueva vivienda de 3 🛏️ exterior, pegada al metro de San Blas, que se destinará al alquiler de v.habitual
📸Resultado antes/Después
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Tras dos meses y medio, el piso está listo para alquilar.
Os dejo unas fotos de como ha quedado.
Ahora que se alquile rápido.
Viernes de visita a la obra.
Espero que en una semana esté listo para alquilar.
Pasará de ser un inmueble vacío al hogar de alguien.
Y si, la idea es ganar dinero con ello. Si no fuese así no lo arriesgaría.
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Ayer firmamos la compra de este piso con la ayuda de
@Catesomi
Ahora toca reformarlo y alquilarlo antes de que entre en vigor la ley de vivienda🫣
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Si te adjudicas un inmueble en subasta que tiene deudas del IBI y tu intención es mantener ese inmueble en tu patrimonio, no pagues las deudas del IBI.
Espérate a que el Ayuntamiento haga el correspondiente expediente de derivación de responsabilidad y te requiera de pago.
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Tengo intención de crear la mejor newsletter jurídica de subastas inmobiliarias en la que escribo cada domingo.
En ella daré tips, analizaré con detalle operaciones realizadas, subastas, cesiones de remate, etc
Este domingo habrá un regalo para los suscrito 🎁
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8 tipos de subastas, su origen y cómo identificarlas en el Portal de Subastas del BOE.
Existen infinidad de tipos de subastas, sin embargo las más habituales son las siguientes:
Dentro 🧵
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Se nos está quedando un país precioso en el que no existe la responsabilidad individual.
- No pagas hipoteca: prohibición desahucio.
- No pagas alquiler: prohibición desahucio.
- Te endeudas sin cabeza: segunda oportunidad.
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Con el valor que me ha aportado
@vivir_de_rentas
a mí y a la comunidad inversora, como para no leerlo.
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Análisis de operación en subasta:
💥Rentabilidad alquiler:
➡️ Bruta 54,8%
➡️ Neta 45,7%
(pendiente de liquidar deudas IBI y CCPP).
🏢 Subasta de un inmueble en una población de Tenerife.
📈 Valor de subasta 88.286,28€
💰Depósito 4.414,31€
💵 Adjudicación 5.000€
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¿Tienes dudas sobre subastas?
Puedes dejarlas aquí 👇 e iré resolviéndolas en los próximos días.
RT 🔁 si crees que puede interesarle a otros.
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Ayer me preguntaba
@Harpo_H
el motivo por el que compro viviendas fuera de subasta y aquí te doy mis 14 razones:
1.- Tengo claramente diferenciado lo que compro para luego vender y lo que compro para alquilar y mantener en mi patrimonio.
2.- La (casi) imposibilidad de financiar
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El 9 de agosto firmaré la compra de una vivienda.
Esta vez mi idea es destinarla al alquiler por habitaciones.
Será mi primer alquiler de este tipo.
¿Alguna sugerencia o recomendación que deba tener en cuenta?
Gracias 😊
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Abro un melón.
Odio que la inmobiliaria quiera cobrar toda su comisión a la firma del contrato de arras 🤬
Si luego no se firma la venta tengo que andar peleándome con ellos para recuperar esa cantidad.
Y tú, ¿qué opinas?
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Hoy hemos firmado la venta de 3 inmuebles adjudicados en subasta.
Adjudicamos un único lote con 11 inmuebles de características parecidas.
Con la venta de dos de ellos ya estamos en beneficios, así que será una buena operación.
Like ❤️ si quieres que comprarta los números.
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@eltiopaco222
Te explico los números y los escenarios posibles:
Escenario A: todo te sale redondo:
- Un piso en buen estado en esa zona cuesta unos 100/120.000€.
- El edificio lleva más de 10 años okupado por un mismo clan. Nadie les ha echado.
- Se deben 130.000€ de IBI y sigue sumando.
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💸 Deudas a las que tienes que hacer frente en caso de que ganes una subasta:
- Comunidad de Propietarios: En caso de que se encuentren impagadas tendrás que asumir, como máximo, las cuotas ordinarias del año en curso (2022) y los 3 años anteriores (2019-2021).
👇
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Diferencia entre CANTIDAD RECLAMADA y CANTIDAD DESPACHADA EJECUCIÓN en una subasta judicial.
Y sobre todo, cuál de ellas tenemos que tener en cuenta para establecer nuestra puja mínima.
¡Te lo explico!
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Firmado.
Mañana toca visita para empezar con la reforma que habrá que optimizar al máximo.
El 9 de agosto firmaré la compra de una vivienda.
Esta vez mi idea es destinarla al alquiler por habitaciones.
Será mi primer alquiler de este tipo.
¿Alguna sugerencia o recomendación que deba tener en cuenta?
Gracias 😊
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Por fin listo para producir.
Aunque inicialmente me plantee el alquiler por habitaciones finalmente lo voy a descartar.
Prefiero ganar menos y no tener tanta dedicación.
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Una puntualización importante: si te adjudicas un inmueble con una carga anterior no te conviertes en deudor.
No respondes con tu patrimonio, únicamente que el bien que te has adjudicado responde de esa deuda.
Nunca podrán reclamarte dinero, pero sí podrán ejecutarte el bien.
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La realidad de los ingresos “pasivos” del alquiler.
Mañana de sábado comprando un termo que se ha roto en una de las viviendas 😅
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Nuda propiedad: eres propietario😊, pero no puedes hacer uso del inmueble😭.
Usufructo: puedes hacer uso del inmueble y cobrar rentas😊, pero no eres propietario😭.
Pleno dominio: eres propietario 😊 y además tienes el derecho de uso del bien 😊.
¿Tienes claros los conceptos Pleno Dominio, Nuda Propiedad y Usufructo de cara a una subasta?
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5 documentos imprescindibles en caso de ganar y adjudicar una subasta judicial.
Vamos a ello.
¿Conoces los cinco documentos que te da el juzgado si ganas la subasta?
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A las subastas hay que ir con margen de seguridad 🧯.
Si buscas en una subasta un descuento del 20% respecto del precio de mercado del bien, estarás perdiendo dinero 💸.
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Si eres de los que te gusta estudiar las subastas en Excel, no puedes perderte
Con esta aplicación diariamente recibes un correo electrónico con las subastas publicadas en el BOE en formato excel.
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Si eres inquilino esto te interesa.
Esta mañana se nos han ido unos inquilinos de un piso que teníamos alquilado.
Cuando se resuelve un contrato de alquiler, para mi es obligatorio firmar un documento de resolución de contrato, entrega de llaves y posesión.
Esto es
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Si gano una
#subasta
#inmobiliaria
pujando menos que el importe de la deuda ¿tengo que asumir esa deuda?
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Análisis de mi última operación inmobiliaria en subasta.
⚠️Spoiler: beneficio 269.246,81€
🏡Subasta de la AEAT de un Inmueble en la provincia de Las Palmas.
📈 Valor subasta 668.175,14€
💰Depósito 33.408,75€
💵 Adjudicación 335.000€
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Investigación previa a subasta 🕵️♂️
1️⃣ Leer detenidamente el edicto o las condiciones de subasta donde se recogen sus normas.
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Para inscribir en el Registro de la Propiedad una adjudicación en subasta, nos van a pedir una instancia de que el inmueble está libre de ocupantes.
Esta instancia se puede hacer ante notario o ante el registrador y tiene que ir con firma legitimada.
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Estos son los trámites que debes realizar tras la adjudicación de un inmueble en subasta.
Como digo, algunos trámites son telemáticos y otros presenciales.
Estos son los pasos 🧵
Cuando nos adjudicamos un inmueble en subasta hay que realizar ciertos trámites para que se inscriba a nuestro nombre.
Algunos de estos trámites se pueden hacer online y otros presencialmente.
¿Quieres conocerlos?
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9 pasos a seguir para sacar a subasta una vivienda de la que somos titulares de una parte.
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La mayor competencia en las subastas suele venir de los vecinos.
Por eso, si hacemos investigación de campo debemos procurar no llamar en exceso la atención y no dar a conocer a los vecinos que el inmueble se encuentra en subasta 🤫
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En 2023 se celebrarán en España cerca de 25.000 subastas de inmuebles, muchas de ellas con lotes, con lo cual el número de inmuebles subastados es mayor.
Se pueden adjudicar inmuebles desde pocos euros a varios cientos de miles.
Seguro que alguna te cuadra.
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Se nos escapó esta subasta SUB-JC-2023-216716
Nuestra puja máxima eran 700k, la mejor puja se ha ido por encima del millón.
La verdad que es un pisazo en pleno centro de Madrid.
Este tipo de subastas se me siguen resistiéndo, pero no me rindo.
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Pasos hasta ser propietario si hemos ganado una subasta administrativa.
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¿Cómo conseguir una buena cesión de remate?
Se te ha escapado una subasta o decidiste no pujar porque el valor de subasta era muy elevado.
En ese caso, puedes negociar con el banco la cesión de remate.
Busca en el edicto de subasta el nombre del abogado y procurador del banco,
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@StevenFP7
Aquí mi explicación detallada.
Las familias son todas del mismo clan. O se van todas o no se va ninguna.
Nadie te compra un piso en un edificio totalmente okupado por el mismo clan.
@eltiopaco222
Te explico los números y los escenarios posibles:
Escenario A: todo te sale redondo:
- Un piso en buen estado en esa zona cuesta unos 100/120.000€.
- El edificio lleva más de 10 años okupado por un mismo clan. Nadie les ha echado.
- Se deben 130.000€ de IBI y sigue sumando.
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Esto al final va a explotar por algún lado.
Los fondos, conscientes de esta situación, venden este tipo de producto tóxico a pequeños inversores/ahorradores.
Al final paga el pato el de siempre, el ciudadano que trabaja, cumple con la ley y sus obligaciones, ahorra e invierte.
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Si gano una
#subasta
por 50.000€ con una única carga y en la que la cantidad debida al ejecutante es de 100.000€ no vamos a tener que pagar más dinero por la adjudicación, únicamente los 50.000€ que hemos pujado.
El resto de la deuda es problema del deudor y el ejecutante.
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Últimamente he encontrado varios errores en notas simples.
Si quieres certeza del contenido del Registro de la Propiedad o alguna carga debes obtener una certificación.
Si la certificación contiene un error el Registro es responsable, pero la nota simple es solo informativa.
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Tres documentos que debes conocer si ganas una subasta judicial.
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Tal y como está la legislación actualmente, si el ejecutado es una persona física, el inmueble es su vivienda habitual y no conoces sus circunstancias económicas, hay que tener mucho cuidado con esa subasta, cesión de remate o compra de crédito.
Es posible que te adjudiques el
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Esta semana por fin firmamos un contrato de arras para la venta de un activo del que ganamos la subasta a finales del 2021.
Estaba apalabrado desde hacía un par de meses, pero por problemas de agenda no se pudo firmar antes.
La venta se firmará en noviembre con una rentabilidad
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Pista para identificar 🕵️ la carga ejecutada en una subasta.
Cada vez que se va a ejecutar una carga se expide una certificación por parte del Registro de la Propiedad y se anota esta expedición mediante una nota marginal 📝
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Los comentarios a este post dejan claro que mucha gente no sabe de que van las subastas.
Hoy mismo me voy a Sevilla porque mañana tengo un juicio en que se discute quien es el dueño de unas naves que ganamos en subasta ¡hace más de 6 años‼️
Creer que al entrar en una subasta
En las subastas hay gente con el gatillo muy suelto.
Mañana termina una subasta de un edificio de 44 viviendas, 2 locales y 45 garajes en Parla.
El edificio lleva más de 10 años okupado por varias familias.
Yo iba a pujar 250.000€
La puja va por 2,9 millones ✌️
No lo vale.
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Like ❤️ y RT 🔁 si te ha sido de utilidad y quieres conocer los pasos a tener en cuenta tras la finalización de la misma.
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El principal temor en las subastas inmobiliarias: las cargas.
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👨⚖️Pasos a tener en cuenta a la hora de participar en una subasta:
1️⃣ Tener claro el tipo de subasta, sus normas, porcentajes de adjudicación y haber hecho investigación previa.
2️⃣ Tener una cuenta corriente en una entidad bancaria colaboradora con el portal de subastas.
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Viernes de visita a la obra.
Espero que en una semana esté listo para alquilar.
Pasará de ser un inmueble vacío al hogar de alguien.
Y si, la idea es ganar dinero con ello. Si no fuese así no lo arriesgaría.
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Ganas una subasta el lunes pasado pujando menos del 30%.
Hoy te requieren de pago para la adjudicación.
Hacienda funciona como un Rolex.
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¿Qué importes tengo que pujar para adjudicarme una subasta judicial?
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Al final 2 horas, más de 40 asistentes y unas 50 preguntas.
Gracias a los que hayáis podido asistir.
Repetiremos!
🔴 Ya tenemos varias dudas recopiladas para el directo de hoy a las 18h
Si todavía no estás dentro, puedes acceder dándote de alta en mi lista de correo en el siguiente enlace y además recibirás una guía de puntos a analizar en subastas.
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Hace un año publiqué mi primer tweet con el objetivo de mostrar que las subastas pueden ser para cualquier inversor.
El balance es muy positivo a nivel profesional.
Sin duda, lo mejor son los contactos que he conocido gracias a perder el miedo a exponerme.
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Ayer ganamos dos subastas de hacienda.
Una pujando mas del 50% del valor subasta y otra pujando en torno al 20%.
Por tanto, una debería ser adjudicación directa, salvo que el deudor pague lo que debe (improbable ya que hay cargas posteriores).
La otra a decisión de la mesa.
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Si ganamos una subasta judicial con una puja igual o superior al 70% del valor de subasta, la Ley establece que:
El Juzgado, el día del cierre de la subasta o al día siguiente, dictará el Decreto aprobando el remate.
Ahora bien, estos plazos nunca se cumplen ❌
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No conozco otra forma de sobreponerse a los fracasos como el de ayer que seguir currando cada día.
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Me preguntan cómo acceder a una subasta.
Existen infinidad de portales de subastas, entre ellos algunos de los más conocidos son:
- Portal de Subastas del BOE.
- Subastas Seguridad Social.
- Subasta Procuradores.
- Eactivos.
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El fin de semana es un buen momento para estudiar y buscar subastas 🔍
Si te centras en unas áreas determinadas te recomiendo generarte aletas en el Portal de Subastas del BOE para que te avisen cuando se publique una subasta con los parámetros que buscas 🚨
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Ayer firmamos alquiler ✌️
Tras dos meses y medio, el piso está listo para alquilar.
Os dejo unas fotos de como ha quedado.
Ahora que se alquile rápido.
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Si se te ha pasado una subasta y quieres que el acreedor te ceda el remate o te venda el inmueble, la mejor forma es hacerlo es ponerte en contacto con su abogado o procurador.
En el Portal de Subastas del BOE puedes localizar sus nombres en el edicto de subasta y buscar sus
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En relación al valor de referencia del catastro y que puede ser de aplicación a las subastas e inversiones inmobiliarias:
La sentencia señala que la liquidación del impuesto presentada por el contribuyente tiene presunción de veracidad.
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Participé en la subasta sabiendo que no iba a ser un pelotazo, pero teniendo ya una persona interesada en su compra 🏷
Si no hubiese tenido un interesado quizás no habría participado 🤷♂️
Si os interesa en unos días cuando cierre los números os pongo los detalles 📝
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Hace unos días contaba que había perdido dinero con dos plazas de garaje.
Vamos con los números:
💣 Rentabilidad -36,69%
🚗 Subasta de dos plazas de garaje.
📈 Valor subasta 27.069,80€ (13.534,9€ cada una)
💰 Depósito 1.353,49€
Seguimos 🧵
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¿Cómo interpretar el orden de las cargas de cara a una subasta?
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¿Qué hacer si ganamos una subasta y el Juzgado lleva un año sin resolver la adjudicación?
- Personarnos con abogado y procurador 👨⚖️
- Presentar una queja ante el Consejo General del Poder Judicial 😩
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En las subastas judiciales, el portal de subastas hace referencia a la “cantidad reclamada”
Esta cantidad es únicamente el principal reclamado en la demanda.
Para tener bastantes posibilidades de adjudicación por el importe total adeudado, debemos sumar a esta cantidad un 30%.
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Existe cierta confusión entre el concepto de hipoteca y el de embargo:
Te cuento algunas diferencias:
1. La Hipoteca consta inscrita en el Registro de la Propiedad como una carga desde el momento en que se constituye.
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Lo prometido es deuda 🤝
Análisis de operación en subasta:
🅿️ Plaza de garaje en Guipúzcoa.
📈 Valor de subasta: 11.934€
💰Depósito: 596,70€
💵 Adjudicación: 716,04€
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Pasos que debes seguir si quieres participar en una subasta.
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De momento está siendo mes de agosto movidito.
He firmado 5 contratos de arras de inmuebles adjudicados en
#subasta
y estoy pendiente de que la notaría fije fecha de firma para la venta de otro ✒️
Eso si, se supone que estoy de vacaciones y me ha tocado currar todos los días 👨💼
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Para empezar a aprender la normativa que regula las subastas este es un buen inicio.
No recoge toda la normativa aplicable, ni la interpretación que jurisprudencia y doctrina hacen de la misma.
- Código de Subastas Electrónicas
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Análisis de mi última operación inmobiliaria en subasta.
La operación no está concluida puesto que faltan algunos inmuebles por vender, pero os cuento lo que se ha vendido hasta ahora.
🛖 Subasta judicial de 11 inmuebles que formaban un lote en provincia Las Palmas.
Números 👇
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El gobierno, con sus decretos, ha creado una inseguridad jurídica brutal ante el impago de un alquiler.
Como abogado sabes que si presentas la demanda de desahucio por impago y al inquilino lo declaran vulnerable, tu cliente se va a quedar sin piso durante los próximos años.
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No ha implicado mucho trabajo y tengo compromisos con inversores, así que el capital mejor en movimiento y no parado en el banco 🏦
Hay que hacer operaciones grandes, pero no descartar las pequeñas, mejor esto que adjudicarse un parking por 15.000€ para vender en 20.000€.
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Una subasta es la forma mas igualitaria de acceder a un buen chollo inmobiliario.
No necesitas que tu primo trabaje en una inmobiliaria.
Tú y yo tenemos la posibilidad de acceder a los mismos inmuebles. Eso es parte de su encanto.
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Me dicen que cobro caro por hacer un contrato.
Si la operación va bien, nadie se acuerda de lo que establecía el contrato (90%).
Por el contrario, si la cosa se tuerce es cuando te arrepentirás de haber cogido el modelo de contrato que encontraste en internet (10%).
Yo trabajo
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