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「不動産を楽しく学ぶ♪」をコンセプトに購入/売却に役立つ情報を発信。売買業界歴15年/宅建士/得意エリアは文京区/インテリア・Apple好き
【NEW】非公開物件が存在する理由
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文京区中古マンション💹
2023年の売出事例と成約事例を集計し、相場早見表を作成しました。購入や売却を検討する際によければ使ってください。
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文京区で探すならこれだけは押さえておきたい予算の話💹
他区→文京区に引越しを検討中（3LDK希望）の方から相談。「SUUMOを見ても高いのか？安いのか？相場がわからない。何かわかりやすい指標はありますか？」そこで、2023年1月～10月までの売出・成約事例を集計し、相場動向と特徴をまとめました。
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文京区新築マンション計画地マップ作成しました✨次のホットスポットは？本郷が盛り上がりそう。みんなはどこに注目してるかな？他にも計画地があれば教えてください。※一部、賃貸になる可能性あり
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「本郷ハウス」建替計画がついに動き出しました！
文京区本郷1丁目、高級マンションが建ち並ぶこのエリアの中でも「本郷ハウス」の立地は特に秀逸。まさに「神立地」と呼ぶにふさわしい場所です。
本郷エリアはマンション開発ラッシュに沸いており、文京区の新しいトレンドを形成しそうですね。
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これは一昨日の話らしい。「車中から若い男複数人にどこ行くの？名前は？かわいいねと声を掛けられる」誘拐予告メールの334人は多過ぎて悪戯だろ！って声があったけど、これはガチのやつ。アルファードで横付けするなんて怖過ぎる！早く捕まれ
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住宅ローン減税🏡
「控除率は0.7％➡期間は15年」一部の人は控除額が増えるかも？と期待させておいて（国交省案）12月10日の発表で一気に改悪の方向に向かったら・・株や暗号資産も不穏な動きを見せてるし、内容によっては不動産価格も下がるぞ。どうなる？？
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「この物件いつから売ってますか？」と聞かれたので、現在売出中の文京区のマンションを表にまとめました（徐々に値下げ🏠が増えてきてる印象）
※坪単価が高い順
※売出開始日は私が確認した日なのでおよその目安
※黄色で塗りつぶした物件は価格変更履歴有
※画像保存→回転→横向きにすると見やすい
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今後注目されるのは本郷！？現在、文京区の相場を牽引してるのは小石川（春日・後楽園駅前再開発）しかし、計画が実現したら一気に勢力図が変わりそう。鍵を握るのは三井不動産。
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坂上の豪邸が並ぶエリアで、ひときわ存在感を放つこのマンション。外観の第一印象に心を奪われ、思わず見とれてしまいました。
グランドメゾン目白坂テラス
所在地：文京区関口2丁目
交通：江戸川橋駅徒歩5分
階数：地上3階 地下1階建
竣工：2024年1月
総戸数：43戸
分譲会社：積水ハウス
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初めてのハウステンボスで一番驚いたこと。
「えっここに住めるの！？」
長崎ハウステンボスにある「ワッセナー」とは？別荘活用が多い分譲住宅に住む魅力
・各住戸から運河を望む絶好のロケーション
・10棟（120戸・築27年）のマンションと130棟の戸建住宅で構成
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文京区で配られたチラシ📮
3月以降低下が続く購入需要。その理由とは？
①不動産価格が上昇し過ぎた
②一つのタイミングとして注視されてきたオリンピックが開催
③ワクチンでコロナ収束の期待が膨らみ金融政策を引き締める可能性
うちも反響数は急激に低下。「市場の変化」はすでに起きている。
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4月1日から某メガバンクの住宅ローン審査基準が変わるって聞いたんだけどホントなの？これが事実なら影響大きい！他の銀行にも条件変更あるか聞かねば💦
●返済比率(400万以上審査金利は3.1%)
40%→35%
●中古マンション床面積
30㎡以上→40㎡以下は取扱不可
●借地権付き戸建
新築中古問わず取扱不可
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娘が来年から小学生。共働きのため学童を利用したいけど、どこに預けるか悩み中💦
①学童保育はどんな施設？
②公立と民間の違い
③小1の壁とは？
④23区比較（待機児童・利用料等）
⑤申込はいつするの？
⑥選ぶポイントは？
先輩パパ・ママからアドバイスもらいたいです🙇♂️
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2021年の不動産市場を振り返る🏘️
「中古マンション編」
23区で築10年以内の70㎡平均価格は？
7,570万（坪約357万）
日経平均株価は上昇してるのに「自分の持ち株は上がらない！」と同じ話で、これからは不動産もより一層「個別銘柄」に左右される時代になりそうですね。
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オセロで言ったら4隅＋4辺ハンデ状態。もうここからは勝てない。神立地が続々と・・（仮）プラウドタワー本郷真砂が頓挫したのは残念よね。文京区の中枢は三井不動産の独壇場です。
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ついに続報キタぁぁ！！
共同印刷跡地マンション
●文京区敷地面積ランキング1位
●完成予定は2026年3月
●借地期間は2097年まで
●RC造/10階建/総戸数522戸（店舗有）
●学区は改築工事中の柳町小（キャパ問題有）
完成したらこの町の価値も暮らしやすさもイメージも一気に変わるはず。これは欲しい😆
文京区最大規模のマンション建設に向けて解体工事（2023年3月末まで）始まる。
土地面積：12,487㎡（約3,777坪）
間口は150ｍくらい？こう見るとやっぱりでかいなあ。複合型マンションになるのか？バス便などの交通利便性は向上されるのか？事業計画が気になりますね。
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今年も残すところあとわずか！
2022年の文京区の不動産市場を振り返ろう。
まずは今年、文京区で最も高く売れた中古マンションベスト20を紹介🏘️✨
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どこのお店が入るのか？売場面積もまだわからないけど、スーパーも文京区最大規模になるのでは💡（スゴっ！
⚫︎リビオシティ文京小石川
1階に都市型スーパーマーケットを誘致予定。
店舗面積：1,700㎡超（バックヤード含む）
所在地：小石川4-14
⚫︎マルエツ春日駅前店
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この中庭を見よ！明治維新の傑士、木戸孝允の別邸跡地に誕生した「ウェリス駒込レジデンス|2008年築|総戸数52戸」池や植栽は当時のもので錦鯉や亀が泳ぐ。管理費㎡単価月206円！安い理由は四方を囲む㍇で共同で管理してるからだそう。誰か坪400万前半で欲しいものはおらぬか🥷
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パークホームズ文京本駒込｜公式HP公開！販売時期が被るプラウド文京千石スクエアと悩む人が多そうですね。今分かる情報だけで比較してみました。
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最近の国交省のマンション関連の発表見て「あれっ！👀これは戸建の流れ来るんじゃね？」と思ったあなた。戸建（例：80㎡前後）も修繕で最低月2～3万は積立しておくべき。この資料がわかりやすい。※↓図の修繕時の築年数平均はもっと短いサイクルだと思った方がよい🏡
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「マンションの購入を検討していた時、下記のマンションブランドをご存知でしたか？」
これ全部3に○する人いるのかな🥲（業者のクセに初見が8個もあったぞ。勉強不足でごめんなさい📖）
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文京区も一部の物件（PC小石川は別次元💦）が高値で取引されているため平均成約価格は依然として高止まりが続くが・・。成約日数が伸び、在庫件数は急増中。1年のうち最も物件が動く2〜3月でこの状況。連れ高相場はもう終わり、需給バランスの調整期に入っているということでしょうね。
（続き）今回、都心6区の中古マンション70㎡価格は3ヵ月ぶりに1億円の大台を回復しましたが、行政区別の価格推移を見る限りでは大きく上昇したのは築浅・高スペックな高額事例が発生した千代田区のみで、他の5区（中央区、港区、新宿区、文京区、渋谷区）では天井感が強いままとなっています。
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文京区でマイホームを探す方からの相談
「3S1Kに関する情報はよく目にしますが、その他の小学校の評判はどうですか？また、文京区の小学校選びに役立つ情報収集方法や何かアドバイスがあればお願いします。」
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都市銀行、6月から審査金利が変更になったのはどこ?※営業から聞きました。
●三井住友銀行
先月まで3.35％→3.65％
●りそな銀行
先月まで3.3％→3.6％
●みずほ銀行
変わらず3.5％
●三菱UFJ銀行
変わらず3.1％
こう見ると結構インパクトあるね🤔
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定借で坪単価が平均435万かぁ😧
中古を検討するなら、駒込生まれの私が強くお勧めしたいのは「駒込4丁目」
駒込～巣鴨（山手線内で三番目に短い区間）の中間に位置し高台で区画が広くブランド㍇が建ち並ぶ。
周辺とは明らかに醸し出す雰囲気が違う。
中古(築10年超)で坪300万台で買える可能性あり。
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ねぇこれって文京区だよね？
コンクリート打ち放しのモダンなデザイン
ダイレクトウインドウでベランダもスケルトン
おいおい港区の超高級低層マンションかと思っちゃったじゃん
ヤバいぞ
こんなオシャレに改築したら・・・もっと相場が上がっちゃう😱
文京区立誠之小学校🏫
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文京区で販売中の中古マンション情報
※2022年5月10日時点（GW中に成約になった物件もあるかも）
※坪単価が高い順
※売出開始日は私が確認した日なのでおよその目安
※黄色で塗りつぶした物件は価格変更履歴有
※画像保存→回転→横向きにすると見やすい
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文京区だと↓地図赤丸エリアが人気の理由がまさにコレ。しかも坂がない。今週の住まいるＴＶは子育てファミリーにおススメの街「本駒込」を特集。自分が住んでた街なので力が入り編集時間は20時間😂街選びの参考になればうれしいです。お楽しみに。土曜日12時公開🎦
子育て世代については駅距離犠牲にしても保育園、小児科、公園など必ず子供と一緒に行く必要のある施設との距離を優先した方がええよ。大人1人だと楽勝でも、子供いたらマジで時間かかるから。大人なら雨の日でも少し億劫なくらいで住むけど、子供連れてたらキツい。
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Q.中古相場が下がる時は何が起きる？
私が異変を感じるのはこんな時。
①反響数が減る
②在庫が増える←文京区今ココ
③成約事例で値下げが目立つようになる
④売出から成約までの平均日数がのびる
もうみんな知ってると思いますが都心は成約単価が頭打ち、在庫が増加に転じてます。
中でも城東は在庫が増えて成約単価が落ちてます。
コロナで購入時期を前倒しした反動もあるけど、最も頭打ちの理由は今の相場では予算オーバーで見送るしかない人が多い。
埼玉千葉は成約単価上がっていますよ。
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首都圏で震度7の揺れに襲われたのは「関東大震災1923年」その時、どこが揺れが大きかったのか？震度分布は表層地盤の構造と強く関連する。2012年講談社発行「東京土地のグランプリ」▶
地域危険度測定調査はこちら▶
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インペリアルガーデンキタァ！！
70㎡3LDK/11,300万（坪527万）
植物園ビューではないと思うけど、これはいい条件。文京区マンション敷地面積ランキング1位🏘️
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住宅ローン減税🏡
ペアローンをさらに後押しする内容になってるけど、安易な考えで借入額を増やすのは危険。
ペアローンのリスクは？「離婚のケース」
売却価格が住宅ローンの残債を下回るオーバーローン。手元に資金がないと売れない。最悪「任意売却」せざるを得なくなる。続きはこちら↓ ※音あり
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「文京区の国立小学校を受験するか？」考える際の判断材料をまとめました。
①国立小と公立小の違い
②国立小学校の人気の理由
③筑波、お茶の水、竹早の概要
④試験内容は？
⑤共働きでも通わせられるの？
⑥受験対策はいつから？
⑦調べた結果、受験するの？
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これは重大ニュース！！！
【速報】ル・サンク小石川後楽園、建て替えへ
NIPPOは22日、違法建築物として放置されていた「ル・サンク小石川後楽園」(文京区小石川2丁目)を建て替えると表明した。同日の近隣住民説明会で明らかにした。同マンションはほぼ完成していたが、法令違反が発覚し2015年に建築確認が取り消された。
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久々見たよ！播磨坂のランドマーク「小石川パークタワー」が売りに出てる🏘️
・茗荷谷駅徒歩9分
・小石川4丁目
・1991年築（総戸数146戸）
・3LDK（102.91㎡/坪526万）
・リフォーム済
・明日・明後日オープンハウス開催
これは見に行きたい😆
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「情報を出し惜しみして消費者の行動を誘導する時代は終わった。情報の精度を向上させることで消費者の行動を促せるようにならなければ間違いなく廃れる。」こう思ってyoutubeも始めたけどマンクラの集合知にはただただ感服するばかり。この輪が広がることを期待します😊
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\速報/
シティハウス文京千石駅前7階
三田線「千石」駅徒歩1分
築年月 ：2012年1月
専有面積：71.49㎡
間取り ：3LDK
現 況 ：空室
価 格 ：8,580万円
引 渡 ：2022年1月
この後、ポータルサイトに掲載される。空室だしピンと来た人は早めに動くことをお勧めします。
12月4日、5日内覧会開催
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本日、SUUMOに「リビオシティ文京小石川」の詳細情報がUP。公式HPでは見られなかった独占取材レポートや動画・文京区らしい教育熱を感じさせる地域の3つの進学塾へのインタビューも掲載されてる📝
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文京区最大規模のマンション建設に向けて解体工事（2023年3月末まで）始まる。
土地面積：12,487㎡（約3,777坪）
間口は150ｍくらい？こう見るとやっぱりでかいなあ。複合型マンションになるのか？バス便などの交通利便性は向上されるのか？事業計画が気になりますね。
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文京区の中古マンション成約事例をまとめました。
期間：2022年1月〜5月
成約件数：246件分
※専有面積40㎡以上
※オーナーチェンジ・リノベ再販・新築未入居除く
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都心部や人気エリアで指名買いが入るマンションや割安に感じる価格で売られた場合は問合せが集中する。そして居住中の場合は案内できる人が限られる。誰に売るかを決めるのは売主だけど、誰を案内するのか決めるのは営業。なので競合が予想される物件を問合せする時にはこんな注意が必要。※音あり推奨
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ルジェンテ小石川播磨坂
ちょうど桜の時期に公式HPを公開🌸
・播磨坂沿いの新築分譲マンションは25年ぶり
・茗荷谷駅徒歩10分
・全邸播磨坂向き角住戸
・小石川4丁目（窪町小学校区）
・総戸数13戸（1LDK1戸）（2LDK6戸）（3LDK6戸）
・1LDK~3LDK(36.31㎡~93.23㎡)
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今週の住まいるTV🏘️
文京区の中古物件✅してる人は最近「値下げマーク」がついた物件増えたと感じてるはず。成約事例でも値下げの傾向が顕著になってきた。やはり2020年から今年にかけて急激に上がった分が戻されるのか🤔今後の不動産市場の動向は新築と中古、エリアごとで異なる動きが想定される。
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新築は高値更新が続くが「中古市場に何か変化はないのか？」直近3年間の成約状況をまとめました。
”成約数が落ち在庫数は増加"
需要の先食い、先行き不透明感、購買力の低下。
2022年は全地域で上昇（成約㎡単価）したが、今年はマイナスに転じる地域が出てきそう。
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前々からここに「マンションが建設されるのでは？」と噂される本郷5丁目（菊坂）更地現場。見た感じ1,000坪以上ありそう。気になって調べてみたら、なんと財閥系M社の名が！!南傾斜のこの立地特性をどう活かすのか？これは楽しみすぎる。（どこまでが計画地なのかは不明）
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冬の寒さを忘れさせてくれる、心温まる一杯を求めて文京区根津へ（最高でした🍜
⚫︎根津釜竹（かまちく）
食べログうどんEAST百名店
文京区根津2-14-18
千代田線「根津」駅1番出口徒歩3分
＃文京区グルメ
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文京区中古マンション最新相場
どこが高くてどこが安いのか？
早見表作ったよ。
例）
春日駅で築11年～築20年以内で探す場合
平均坪単価は409万
50㎡/6188万
70㎡/8663万
全物件は把握してないのでおおよその目安として見てね😉
文京区は学区別の方が顕著な傾向が見られる。
近々動画で解説します。
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数日ぶりにTL追いかけたら「パワーカップル」が話題に！「ペアローン問題」そういえば仕事で契約者の収入や資金計画をよく見るけど、文京区で探す人で無謀な計画だなっと心配になる人はほぼいない。収入は高いけど堅実な考えを持つ人が多い。これが23区で離婚率が最も低い理由の一つなのかな🤔
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本駒込の住みやすさと街の魅力とは？子育てファミリーにおススメの理由✍️
①保育園が多い
②坂がない
③文京グリーンコートが便利
見たら住みたくなるかも😁 #文京区
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年末に「文京区の新築戸建の相場を知りたい🏠」とリクエストをもらったので2021年の売出事例をまとめました。探し始めの方は町別で見た時にどの価格帯の物件が多いのか？物件が出やすい場所、出づらい場所をまずは把握しましょう。詳しくは動画で解説してます。
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プラウドシリーズは文京区で17棟（販売予定含む）こう見ると本郷のプラウド村が凄いね！記憶に新しいのは「プラウド文京千駄木ヒルトップ」南傾斜の高台で木と石をコンセプトにした外観はまるで美術館。千石も御茶ノ水も立地に甘えることなくハイスペックで仕上げくるあたり流石のブランド力ですね！
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このグラフを見る限りでは価格が下がる気配は感じられないけど、、個別的要因（間取り・築年数・エリア別）から成約事例を見ると二極化が進んでいるのがわかる。高値で取引される物件と大幅値下げで成約になる物件。明日の動画で解説！特に文京区で購入・売却を検討してる方はぜひ見てね✅
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（仮称）文京区小石川4丁目計画
公式HPが公開されるのをまだかまだかと待ってたけど・・・計画そのものが変わっていたことを今日知りました🥲
⚫︎変更前
着工予定：2023年9月15日
完了予定：2026年3月31日
⚫︎変更後
着工予定：2024年4月1日
完了予定：2026年10月30日
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建築看板見つけたらちょっとテンション上がっちゃう「マンション好きな人」にiPhone便利機能教えます📱仕事柄色んな物件撮影するのでこうやって管理してます。知らなかった人はやってみて😉
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「ここがマンションになるとは思いもよらなかった」文京区で何棟目？もはや、本社を文京区に構えてもおかしくないくらい圧倒的なシェアを占めている。
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今日、アップルストアで全色見たけど「ディープパープル」に一目惚れ😆早速、RAW撮影（4800万画素）試してみたら写真にもハマっちゃいそう📷13proよりも満足度高い！！
#iPhone14pro
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これはマジでおススメ☆
競合が予想されます。それを承知の上で興味ある人がいればDM（名前・連絡先）ください。担当者から連絡させます。
●インプレスト文京東大前
文京区向丘1-16-23
誠之小学校/第六中学校区
9,990万（坪459万）
3LDK/71.95㎡/7階/2017築/総戸数42戸
内覧会8月21日（土）22日（日）
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何かと話題になる会社だけど「仕入れ力」には頭が下がる。都心に近い住宅地で特に100坪台の大きさは無相状態じゃないかな。見てよ文京区。一等地ばかり。ベスト5がなかなか決められない（明日の投稿は休みで来週のネタですｗ）
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一般的に在���の増��は価格の下落をもたらす。文京区も3月は更に増えた。売主としては高く売りたいわけだけど、その地域を好んで探す人の予算感と大きくズレが生じたら内見希望の問い合わせすら来なくなる。上昇相場から調整局面入りか？今日の動画はこんな話。#ポジトーク
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今週のSUUMO「資産価値ベスト100」
※RVは9～10年前に分譲された㍇が10年後の今、当時の何倍の価格で流通しているかを示す指標。
文京区は？
13本郷三丁目133%
17後楽園132%
26湯島129%
28白山129%
31茗荷谷127%
42春日123%
65本駒込118%
90新大塚113%
個人的にはココには載ってない駅に注目してる😏
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Q文京区で最も広い敷地のマンションはどこ？
1位はぶっちぎりでインペリアルガーデン約10,643㎡
だけど今後抜かれるかも！共同印刷跡地に建設が噂される㍇の土地面積が約12,487㎡
ってことは文京区NO.1はここになるのか？！まだ先の話だけどこれは楽しみ😆
※借地期間2024 .1.1〜2097.5.31（予定）
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文京区の中古マンション市場。潮目が変わるとしたらいつか？※個人的見解
①オリパラ終了後（2021年9月～）
②住宅ローン控除13年適用終了後（2021年11月～）
※契約期限注意（分譲住宅等は令和3年11月まで。入居令和4年12月までを満たす者）
③令和4年度税制改正大綱で改悪になったら（2021年12月～）
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文京区でおすすめの焼肉店「肉匠暖」千石４丁目宮下公園の近く
場所がわかりづらいからあまり知られてないけど、韓国料理好きには絶対ハマるはず！大エビ醤油漬けとレバーは絶品☺️
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来週は谷中を特集🎦谷根千で中古が待望されるのが「プラウド文京千駄木ヒルトップ」先週ここ買った人とお茶「いくらで売れると思う？」新築時坪400万台→坪500万台は手堅い（売る気はないw）暮らしぶり聞いたら全戸一括販売で即完売になった理由がわかりました。内見したい😆
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文京区で中古戸建を探してる方はこれはどう？🏡千駄木5丁目高台の住宅地。千駄木小まで徒歩4分。
価格：7280万
土地：約17坪
建物：約100㎡（4LDK）
築年：2005年
ゴミは個別回収してくれるのもポイント。この後、ポータルサイトに出ると思うので気になる方は要チェック🤔
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#私のYouTube2021
外注は一切しないと決めて始めたYouTube📹途中でしんどくなって何度もやめようと思ったけど、続けて来れたのは皆さんからの励ましや感謝の言葉のお陰です。いつも観ていただきありがとうございます😭
（登録者）
2020年12月15日→ 169人
2021年12月15日→3318人
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パークコート文京小石川ザ・タワーが「坪823万」売却理由はおそらく海外転勤。個人間売買で消費税かからないから住宅ローン控除は中古扱い。文京区で坪800万は未知の領域ですね。
備考記載の売主は非居住者のため、源泉徴収が発生します。ナニコレ🙄と思う人がいると思うので簡単に解説
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子供の大学PebyCollege
えっ1つの場所で約20種類の習い事ができる！？最高じゃん。自発的に取り組むものをやらせたいけど、何に興味を持つかわからない。ここなら見つかるかも👀西巣鴨なら自転車で行けるし月謝も安い！体験レッスン申込「ポチっ」😊
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上から見るとめちゃくちゃデカい（公式HPの公開はまだっすか？🥲
ついに続報キタぁぁ！！
共同印刷跡地マンション
●文京区敷地面積ランキング1位
●完成予定は2026年3月
●借地期間は2097年まで
●RC造/10階建/総戸数522戸（店舗有）
●学区は改築工事中の柳町小（キャパ問題有）
完成したらこの町の価値も暮らしやすさもイメージも一気に変わるはず。これは欲しい😆
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「どこ受けるの？」と聞かれたので書いておきます。
当初は文京区の国立小だけを志望。しかし、この3校全てに出願しても2人に1人程度しか受験できない。ここまで来たからにはどこかしら受けさせてあげたい。そんな訳で、大泉と近くの私立小（1校のみ）にもチャレンジすることにしました🏫
#小受
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【旧安田楠雄邸】
所在：文京区千駄木5-20-18
交通：千代田線「千駄木」駅徒歩7分
築年：1919年（大正8年）
構造：木造2階建
土地：約1,486㎡（449.5坪）
建物：約597㎡
施工：清水組（現・清水建設）
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不動産価格高騰で先行き不安の中、これは朗報！子育て終わったら実家（妻）にこれ建てたい😆群馬もお願いします🏠
・工期は約1か月
・広さは約100㎡平屋
・建築費用1,200万台
・熊本、宮崎、鹿児島の3県から販売開始
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豪華な共用施設とサービスの魅力に惹かれつつも、忘れてはならないのが定期借地権という現実。結局のところ、決め手となるのは価格よね🤔
#リビオシティ文京小石川
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習い事に行かせてる間、喫茶店で動画編集中。今週は「千石」を特集。2013年までマクドナルドがあったの知ってる人いるかな？それにしても湯島の飲食店の数が凄すぎる🙀
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「愉快なお隣さんとオ◯レジだらけの文京区より中央区で買うべき」とアドバイスしてくれた方見てますか？本日、SKYDUOエントリーしました（↓を見て反論できず😭
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豊洲のスーモカウンター前にて📸
新築マンション平均価格（70㎡換算）
「あれっ！ちょっと安くない？」って思ったら2019年のデータじゃねえか😑
この頃に戻りたい...
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