福岡の不動産鑑定士
@fukuoka_kantei
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福岡市の不動産鑑定士事務所。福岡の不動産トピックやJ-REIT、鑑定士資格の話を載せます。大手鑑定会社→個人事務所1期目。不動産好き / 関東からの移住組 / 鑑定士登録番号第10***号 / 元TAC受講生 / 資格や福岡に関するご相談はHPからお願いいたします。
福岡市
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不動産鑑定の実務。更地の試算方法は各論1章に記載があり、長めの文章。ただ、やっていることは単純で①比準②土地残③面積大きければ開発法、です。西新の住宅地なら、比準と土地残と開発法。開発法はデベロッパー目線の価格なので、需要者を考えるとこれを重視して（ほぼ一本）で決めます。
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上場リートが福岡市の住宅をCR3.4％で購入。場所は中央区大手門でかなり良いです。利回りは東京23区並みの水準。新時代が始まりました。鑑定士としては、上場リートの事例があるだけでありがたい。依頼者に説明しやすくなります。
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福岡市内、最新の地価調査のランキング住宅地ver。価格が高い＝高級マンション用地の顔ぶれです。中央区、早良区、城南区、南区で、意外に博多区が無し。
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最近は宅建の勉強と地価公示しかしてないです。一人事務所なので問題なし。地価公示はメモ価格の提出が必要のようですが、やり方が分からずマニュアルを必死で読み込み。慣れるまで大変です
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不動産鑑定士の業務は価格の試算が命、と思ってましたが、実は対象不動産の確定と依頼者への説明の方が大事だと思ってきました。
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宅建勉強中です
鑑定士として活動していると、正直宅建業の相談はほとんどありません。ただ、念には念を入れて。対応できる業務を少しずつ増やします！
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個人事務所1期目、9月の活動状況
会食4件、面談5件、勉強会1件
公示の作業を言い訳にあまり外に出ず。年末までに会食セット頑張ります。
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鑑定士としての強みをよく考えます
自分は不動産AM会社での経験があるので、収益不動産の相場観やREITの情報に詳しいです
福岡の賃料相場や利回り感には力を入れていきたいと思います
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サムティHDに対してシンガポール系投資ファンドのヒルハウスがTOBを発表。サムティさんは福岡以外にも熊本、長崎でレジを多く持っている印象。
レーサム、サムティと不動産業界の動きが多くて目が離せません。
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不動産鑑定の実務。価格の試算に目が行きがちだが、実は対象不動産の確定が大事。依頼者からこの土地の評価をお願いします、と言われて一応周りの登記簿を調べたら隣地も同一所有者。聞くと、あ、そこもでした！ということも何度もあります。隣地登記簿の調査と依頼者への確認は最重要です。
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上場リートが熊本市のオフィスを売却。鑑定NCF÷譲渡価格を計算するとCR4.0％。立地は良いので肌感とも合います。博多だとCR3.5％がトップくらいの印象です。
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上場リートが市川市のレジを取得。築24年でCR3.9％。新築なら3.7％。千葉県の浦安・市川あたりなら利回り強気で評価書書けそうです。
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福岡市の盛土規制法の案。市街地はほぼ宅地造成等工事規制区域（橙色）に。来年5月から条例施行の予定です。鑑定評価書の記載漏れに注意。
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名古屋のホテルを上場リートが取得。鑑定のCRは3.8％。立地ピカピカなので納得。福岡のホテルはCR4.0％くらいかなと思っていましたが、名古屋と同じくらいは付けられそうです。
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櫛田神社前のすぐ近く、ユナイテッドアーバン投資法人の土地がいよいよ動きそうです
いつの間にか建物が取り壊し済みでした
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国交省HPから令和6年地価調査が見れます。
上昇地点も多いが、気になるのは下落地点。能登半島一帯は住宅地・商業地とも10％以上の下落。
地震からの復興の途上のため、売買事例自体が少ないはず。インフラが整って、取引が戻ってくれば次の公示で少しは価格が回復しそう。
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高級住宅街の大濠二丁目、ハザードマップ上は樋井川の洪水区域に入ってしまう。福岡市内は川が多いのでしょうがない。逆に赤坂や大手門、桜坂はハザードマップ的に強いです。
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宅建の勉強してます。資格の勉強はリアリティがあって楽しい。報酬の計算は特にリアル。1億の物件の仲介手数料306万円、両手なら倍。羨ましいくらいの報酬体系です。
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リート指数はここ3年ほど右肩下がり。金利の先高感やオフィス空室率の上昇が懸念としてよく挙げられる。ただNAV倍率で見ると割安だよねと知人とよく話してます。
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空港近くの「万葉の湯」が閉館。施設は売却するようです。建設コストの高騰で、建て替えは難しくなっています。最有効使用は、エリア的には事務所倉庫になりそう
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鑑定士の仕事が必要になるとき
・相続時（遺留分の判断に）
・関係者間売買（法人に不動産を移す）
など。異業種交流会ではこの2パターンを頑張って説明してます
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高所得者向けのポスティングを上場会社がスタート。タワマン居住者への独自ルートがあると確かに強い。最近の新築マンションは原則チラシ不可なので、オリジナリティ溢れる事業です。
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平和不動産、福岡マラソンのスポンサーもやっている。天神の好立地に賃貸オフィスがいくつかあり、平和リートでは新規取得も。結構福岡にも目が向いている印象です。
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先輩鑑定士の話を聞いていると、財産分与（離婚系）の評価が思っていたより多いようです。相手方にも納得してもらえるよう、客観的な価格が求められます（価格の多少の高低はあり）
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LAホールディングスは全国展開の不動産会社ですが、中洲に賃貸用オフィスを保有。勝手に福岡地場の会社と思っていました。こういった売買物件のリリースを出してくれると不動産マーケットを追いやすくて非常に助かります。
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宅建を受けるべく、過去問を解いています。
宅建業法は鑑定士試験ではさらっとしかやっていないので、覚えることが多くて苦戦･･
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櫛田神社前駅でユナイテッドアーバン投資法人が開発中のホテル、詳細がきてました
リーガロイヤル系の新ホテルブランドになるようです。パースが格好いい
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士業交流会に参加。鑑定士から他士業へ仕事をお願いする機会が少ないので、やや申し訳なさもあります。過去に紹介できたのは、物件売却した方のスポットの確定申告くらい。仕事を貰ってお返しできるように頑張ります。
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不動産鑑定の実務
同一需給圏という言葉がありますが、これは価格の牽連性、つまり買い手が比較検討するかどうかで考えます。
例えば、西新の住宅地であれば、
→福岡市内の住宅地域のうち特に空港線沿線の範囲、などと設定します
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ヒューリックがレーサムをTOB、その後完全子会社化へ。約1700億円を掛けての子会社化。
レーサムさんは福岡でも博多オフィス開発、六本松店舗開発など精力的に活動されてます。ヒューリックグループになってからの業務に興味あります。
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今月でマンション管理組合の理事が任期満了。新築だけど意外と施工の不具合や駐車場トラブルがあります。防犯カメラの数、駐車場への動線は意外と重要。
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住家被害認定の講師をしてきました。
珠洲市での作業経験をお話しできて良かった。能登での支援活動がまだ続いているので、調査がいかに大変か、そして準備の大切さをお伝えできたと思います！
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放生会、車で前だけ通ったのですが急な雷雨で断念。国道3号沿いは車も人も多くて活気がすごかった。ゆめタウンまで賑わってました。
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不動産の適正な時価が役に立つ場面、少ないですが必ずあります。
会社の売買、財産分与、資産管理会社への売却などがぱっと思い浮かびます。固定資産税評価額では、時価と乖離がある場面ですね
そういう時にお声掛けしてもらえると、鑑定士をしていて良かったと思えます
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アパがスポンサーの日本ホテル＆レジREIT、さっそく2物件を組み入れ予定です。今後出てくる賃貸借契約や鑑定価格が気になります
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上場リートでPM会社の変更があると、裏を詮索してします。エム・エス・ビルサポートが聞きなれない会社なので調べると、資本は三井不動産50％三幸エステート50％の構成でした。みずほ系と仲良しなのでしょうか。
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令和6年の路線価が公表されましたね！
天神1丁目のパルコ前→+4.4％
六本松のMJR前→+8.9％
天神はパルコ前、六本松はMJRと科学館前が最も路線価が高いです
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地価公示評価員に割り当てられる取引事例の作成、本日も追加で頂きました。役調→現地→事例カード化という流れ。役調力が鍛えられます。
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オリエンタルホテル福岡 博多ステーションのADRと稼働を確認。上場リート物件は毎月開示があり有用です。8月は好調でADR 25,300円、稼働93％。博多駅周辺は韓国の方が目立ち、賑わっています。
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宅建の勉強中です
高度地区→建築物の高さ
高度利用地区→建築物の容積率
これ何回も引っかかって、ようやく覚えました‥！
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今日は地価公示に付随する取引事例の役調と現地調査。来週でもいいけど、先延ばしにするといい事ないのでもう行ってきます。今月の事例割当は公示1年目で8件でした。
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更地の評価は実は難しい。どんな建物を建てるかで価格が大きく変わります。依頼者との打ち合わせと事前説明が必須。オフィスなのか賃貸住宅なのか、1階は店舗を入れるのかなど。納品まで考えることが盛り沢山。油断しないで取り組みます。
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金融公庫で借入が完了。担当の方が優しくて返信も早かった。個人事業主1年目は売上厳しいはずなので、身を守るためのお金です。
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古賀市の冷凍冷蔵倉庫、テナントが決定
通常のドライ型だと賃料3,000円/坪くらいかなと予想できますが、冷凍冷蔵は事例が少なくて検討がつきません
オーナーがどの程度、設備に投資するかによって、設定する賃料が変わってきます
鑑定士泣かせで、もし依頼がきたら頭を悩ます案件です･･！
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🔹七隈線の混雑車両
朝ラッシュ時は前半分が混んでいる様子。私は天神南で降りるので後方車両派です
おもしろい調査ですね！
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不動産鑑定には現地が必須なのですが、これはやはり大事。思ったより道幅が狭くて窮屈だったり、周りに古い建物が多かったりと、ネットでは気付けない情報が多く得られます！
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地価公示の作業を少しずつ始めてます。報酬は多くないですが毎年仕事が貰えます。なにより紹介料とか接待とかで悩まなくていいのはホントにありがたいです。
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資さんうどん、すかいらーくHDが買収の報道。つまり企業買収に伴う不動産の時価評価の必要がある。私、体空いてるので現地調査すぐ行けます！
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鑑定士の方々、能登支援業務を継続されていて刺激を受けます
最初は一級建築士の方が建物の損害に詳しくて向いているのではと思っていましたが、調査には説明責任があるので、鑑定士の通常業務に近く親和性を感じます
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西公園に多目的ホールなどが整備される計画。公園の有効活用が増えてますね。そして老舗名物店の今屋のハンバーガーは営業継続できるのかな。
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能登半島、住家被害認定の支援業務に来ています。
輪島市役所の駐車場は、地震の揺れによりコンクリートが盛り上がっていました‥
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福岡地所が福岡リートの投資口を追加取得予定です。30億円の枠なので割合にすると3％弱
NAV倍率が1倍を下回っているので、利回りの低い収益物件を買うより良い投資になりそうです
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九大学研都市のオフィス需要が上場企業からも。
最近だと、西日本シティ銀行が伊都支店を開設しています。
オフィスは西新までのイメージでしたが、守備範囲を広げないといけませんね
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アクロス福岡、季節の展示がかわいらしいです
天神ビックバン前は地域一番のビルでしたが、今はビジネスセンターの賃料がTOPに。アクロスは賃料25,000円/坪くらいでしょうか
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去年の宅建過去問を解きました
合格基準点36点
自分20点/50点
まず民法が難しいです。そして宅建業法もふわっとしか分かってない
とりあえず35条書面と37条書面の違いを覚えます！
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大手門の良かったお店🙆♂️
・とりこ
焼き鳥。隠れ家っぽくて雰囲気も◎
・橙
水炊きの有名店。雰囲気◎
・鳥次
焼き鳥がおいしすぎる
・博多笑助
入口が自販機風。気軽な飲み会に
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FPGが天神南の新築オフィスを取得。行列ができるアイムドーナツの隣のビルですね
FPGは信託受益権を小口化して、一口1000万円などで販売しています。買い手は実際に不動産を買ったときと同じように節税（相続時に時価と課税額に差がある）になります。
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福岡のホテルは引き続き好調
いちごホテルリートの保有物件は、稼働率97.9％でADRは10,200円です。
月で均してこの数字なので、金曜土曜はほぼ空きなしでADR15,000円近くになっているはずです。すごい！
出張で来る人からもホテルが全然取れないし高いと聞きます
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資さんうどん、すかいらーくHDが買収。よく行くお店なので気になります。あの低価格とだしを維持してくれたら万々歳。猫型の配膳ロボットが資さんにも来るのでしょうか。
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ホテルの鑑定評価を多く担当してきて、競合調査がとても大事だと感じます。客室の稼働率や周辺の新築ホテルの状況など、調べる項目が多いです。
なにより、依頼者もかなり詳しいことが多いので、情報を頭に入れておかないと、話が嚙み合わなくなってしまいます･･
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REITの野村マスターファンドが函館の借地ホテルを取得。大和ハウスリートではなく、野村が買うようですね
借地物件は建物の割合が大きくなるので、リートとしては買いにくい物件です（建物の減価償却後の利回りが低くて、分配金の伸びに繋がりにくい）
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公的評価の略称表記。弊所の鑑定評価書もこの記載で統一。田園住居地域は2018年新設の区分で福岡市内には設定させていません。
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リート定点観測
いちごホテルリートの天神ホテルは稼働率98％と引き続きほぼ上限の稼働です
立地的にインバウンドが多く、近くを通ると韓国からの観光客が目立ちます
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春吉の東急ホテルは綺麗で立地も良いですね。知人に何度もおすすめしてます。
ほぼ中洲なのに少し落ち着きもあって、朝はコメダ珈琲にも行けます。最高です
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実務と鑑定評価基準の絡み
【基準】7章、事例の収集及び選択
事例を集めるのは大変ですが、説得力があるのでお金を払ってでも集めてます
建物の建設事例→JBCI、評価先例
土地の取引事例→連合会
収益事例→REIT公表事例、スーモ(参考)
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九電工が来年竣工のONE FUKUOKAへの移転をリリース。同時に、那の川本社ビルの建替も検討中です
福岡で一番賃料の高いビルなので、ぜひ賃料も書いてほしいな･･
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地番からの物件特定、自治体によって難易度が異なる。福岡市は字図が公開されてるので簡単です。先日、事例作成で行橋市を担当しましたが、登記簿の地番特定→範囲外で行き止まり。行橋市固定資産税課で住居表示を教えてもらえました。
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福岡歴5年、地名の読み方に大分慣れてきました
百道 ももち
呉服町 ごふくまち
姪浜 めいのはま
白金 しろがね
馬出 まいだし
筥松 はこまつ
箱崎と筥松の字はどちらかに統一できないでしょうか･･！
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