Spain Housing Observatory
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A macroeconomic view of the Spanish housing market. Open data 💾.
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Si miramos la diferencia entre el precio de
@idealista
y el de
@Notarios_ES
, vemos que la media seria del 16%.
Esta diferencia es una pista del descuento pedido en el mercado. Idealista proyecta el precio del vendedor, y los Notarios el final.
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510
El precio de la vivienda está disparado si se mide en euros.
Medido en oro, es más barato comprar una vivienda hoy (92 onzas), que en el año 1988 (116 onzas).
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50
A pesar de que la vivienda ha entrado en ciclo recesivo. Venimos de un ciclo previo expansionista sin excesos.
- 1997 - 2007: Excesiva compraventa con un endeudamiento absolutamente irracional.
- 2014 - 2022: Elevada compraventa con un endeudamiento muy contenido.
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12
44
Las compraventas (-10%) y las hipotecas (-17%) cierran el 2023 con caídas.
La compraventa sigue en zona de alta actividad y las hipotecas en zona de baja actividad.
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El precio de la vivienda resiste porque la tasa de paro sigue resistiendo caídas.
Todas las caídas de precio durante los últimos 40 años han requerido de ascensos en la tasa de paro.
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¿Cuántas viviendas por persona hay por municipio?
🟦1 vivienda para cada ~1 persona
🟩1 vivienda para cada ~2 personas
🟨1 vivienda para cada ~2,5 personas
🟥1 vivienda para cada ~3 personas
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El valor de la vivienda tiene un comportamiento cíclico, en la gráfica se resaltan los años pico y valle de cada ciclo.
Aunque nominalmente, por la actual política monetaria, el precio sube sin casi interrupciones. Que es el precio importante para la persona de a pie.
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En las zonas rojas dominan las viviendas secundarias. Indistintamente de que se usen para turismo propio o como negocio turístico.
En las zonas azules dominan las viviendas principales.
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La escasez actual nace en ~ 2019. Si no hay un cambio de ritmos, este ambiente persistirá hasta ~2035. La razón demográfica es un poco contra intuitiva. {1|2}
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Las cancelaciones ya superan a la constitución de hipotecas. La liquidación de deuda (para aquellos que pueden), domina el mercado hipotecario.
El euríbor por encima del 4% y la desinflación incentivan este comportamiento.
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En 23 de los 38 últimos años la vivienda ha batido a la inflación (60%). Con 29 años en positivo y 9 en negativo.
La revalorización media es del 6%. La inflación media del 3.2%.
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25
Precio medio, en euros, de una vivienda de 100 m² en España:
• 1985: 20k
• 1990: 57k
• 1995: 61k
• 2000: 81k
• 2005: 153k
• 2010: 164k
• 2015: 127k
• 2020: 142k
• 2021: 152k
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9
21
La vivienda ya está en pleno ciclo negativo. La inflación está evitando la caída del precio nominal, pero en 2022 y los datos provisional de 2023 nos indican caída del precio real.
Este ciclo negativo se asemeja a los 1990s, no a los 2010s.
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¿Hay suficientes viviendas? Teóricamente sí, el hogar medio es de 2.47, y el suelo de ocupación es 1.84. Por lo que hay un margen de 0.63 personas.
Pero es el peor margen jamás registrado. Para ver algo similar deberíamos irnos al primer periodo franquista.
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El siguiente mapa es una aproximación a la escasez de suelo en España.
Las zonas dónde el precio denota fuerte escasez es en Baleares, Madrid y las grandes urbes vascas.
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El ritmo de compraventas sigue muy fuerte. Proyectando 660k para 2022. Para mi son números de máximos, ya que se está superando el techo demográfico.
Pero cuidado al compararlo con los 2000. En ese periodo se daban 1 millón de hipotecas al año, ahora 400.000.
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El 2023 apunta al peor balance de vivienda jamás registrado, podría ser superior al -1%.
Nunca se había visto un balance tan negativo, lo peor en términos de acceso a la vivienda está por llegar.
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Las Islas Baleares son el caso más extremo de escasez de vivienda en España.
Desde 2003 la población crece año tras año por encima del ritmo de construcción. Es decir, 20 años de balance negativo.
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3
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El envejecimiento reduce el núm. de transacciones (volumen), pero no mejora el stock. La población adulta se espera que aumente hasta 2031, y la general hasta 2055.
Eso implica más demanda. Si la demografía sigue por encima de la construcción, la escasez persistirá. {2|2}
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1
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Si cruzamos el crecimiento de los ingresos, con el crecimiento del precio de la vivienda y la inflación general. Obtenemos que el nivel de acceso a la vivienda ya es similar a los peores momentos de la "Gran Recesión".
Si el dinero abunda, escaseará todo lo demás.
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13
Si el
@ecb
mantiene los tipos en 2023, el euríbor y el interés hipotecario firmado colisionarán en el entorno del 3%.
Situación similar a la de ~2007. Difícil imaginar una corrección como la de entonces. Pero esa colisión genera tensión, facilitando que algo se "rompa".
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La ratio préstamo-valor indica el nivel de apalancamiento hipotecario.
Por encima del 70% la podemos considerar alta, y cuando además coge velocidad, suele marcar estrés en el ciclo crediticio.
Los ejemplos serían 2005-2007, y 2019-2020.
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El precio del suelo urbano en 2021 fue el mismo que en 2013 (~150 €/m²). Y su comportamiento en la última década ha sido plano.
El precio del suelo, pues, nos indica que el problema no es la falta de suelo, salvo excepciones.
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La vivienda sube porque es más escasa que el euro. Siendo un vehículo preferente de ahorro para la población.
Ninguna "Ley de Vivienda" tendrá un efecto significativo si no resuelve la raíz 🌳 del problema.
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Antes de 2008, por cada 4 trabajadores de la construcción se producía una vivienda. Hoy se necesitan 14 trabajadores para producir una vivienda.
La razón del gran cambio es el viraje hacia la restauración, que ya tiene un volumen de negocio superior a la obra nueva.
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Récord de compra de vivienda por parte de extranjeros en 2022.
Por contra, las adquisiciones de personas jurídicas siguen en mínimos de la serie.
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Las compraventas están cerca de zona de burbuja. Pero el crédito no lo está ni mucho menos.
Por cada compraventa, se firman 0.68 hipotecas. En 2006, por cada compraventa, se firmaban 1.64 hipotecas.
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El saldo vivo del crédito generado en la burbuja inmobiliaria se extinguirá casi por completo en esta década.
- 2011, saldo ~1 billón.
- 2021, saldo ~630 mil millones.
- 2031, <300 mil millones (?).
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Las condiciones del sector, la inflación y la crisis energética acentúan la escasez de vivienda.
La desaceleración empezó en los 2000, a pesar de que se construían 400k viviendas anuales, la ola inmigratoria contrajo el saldo de viviendas, de +1.5% a +0.5%.
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La vivienda protegida está en su peor momento. Desde 2017 su peso absoluto y relativo se ha hundido.
En 2022 se construyeron 9,000 VPO, que representaron el 10% de las nuevas viviendas.
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El importe medio de las hipotecas proyecta 143,000 euros para 2022. Solo superado por los 148,000 de 2007.
El crédito está en fase expansiva, pero no hay burbuja de crédito. Lo que parece caracterizar a este ciclo es la Escasez.
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Durante los meses más turísticos en Baleares, Canarias, C. Valenciana y Cataluña no hay suficientes camas de hotel.
Esa falta de oferta, que se traduce es unas 30 mil viviendas faltantes en cada CCAA, se resuelve con vivienda turística.
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El precio de la vivienda sigue alargando el "rally" pospandemia. Pero si la correlación con el desempleo se respeta, podría estar llegando a su final.
El desempleo ha subido entre el 2º y 3r trimestre de 2022. Esto no sucedía desde 2012 (excluyendo la🦠).
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El endurecimiento de la política monetaria suele comportar una regresión en el precio de la vivienda (1987/1990; 2005/2008).
Suele ser necesario que sea una política prolongada en el tiempo, un año no parece ser suficiente.
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En España hay ~300 mil viviendas turísticas, que representan el 1.20% del total de viviendas.
Las Palmas y Baleares dedican el 4% de su estoc a esta tipología de vivienda.
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Cómo habría quedado la cuota en diciembre del año pasado, como estaría hoy y como estará con el Euribor al 3, 4, 5 y 6%. Tabla realizada por
@vacasueca
.
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El valor de todo el mercado inmobiliario de España es de ~5.2 billones de euros, unas 4 veces el PIB de España.
De media, cada ciudadano "tiene" 110 mil euros de patrimonio en inmobiliario.
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Para adquirir una vivienda con un poder adquisitivo asimilable al de 1999, los ingresos netos anuales deberían subir 4700 euros de media.
Lejos de los 9100 euros de 2007, pero el deterioro en el acceso a la vivienda es claro.
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Si se mantienen los ritmos actuales en los próximos 15 años:
- Nuevos hogares: 2,7 millones.
- Nuevas viviendas: 1,4 millones.
Puede haber vivienda sin hogar, pero no hogar sin vivienda. El límite lo marcará el sector constructivo, que sigue apuntando a escasez.
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La vivienda es un "almacén de energía", si nuestra capacidad de generar energía mengua, se revalorizará la vivienda ya construida, por el elevado coste de construir nueva.
The long term oil supply outlook is bleak, per
@aramco
and others.
30 million barrels of
#oil
per day supply gap in the next 8 years.
@Aramco
is forecasting a ** 30% ** supply shortfall.
@CouldBeMistaken
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El precio de la electricidad es 4 veces superior a la media de los últimos 20 años.
Si no revierte hacia la media, la consecuencia es un aumento de la pobreza general.
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El consumo de cemento es un buen indicador del precio real de la vivienda. Los datos de 2022 proyectarían la cifra más alta de los últimos 11 años.
El consumo actual está a niveles de 1968, a pesar de que hoy España tiene 15 millones de habitantes más.
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En 2022 se vendió la vivienda a 1,95 veces el precio de producción.
La media flota sobre el 2, es decir, suele haber un 50% de costes + un 50% de otras cosas (gastos administrativos y beneficio).
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Es cierto que por la desagregación de los datos, algunas zonas tensionadas como Málaga o Barcelona no se visualizan.
Pero en general, el precio del suelo urbano ha bajado en casi toda España en los últimos 15 años.
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Las compraventas siguen a un ritmo fuerte, muy por encima de la necesidad teórica demográfica. Y en un estadio idéntico al de 2004.
Es de esperar que el cambio de dirección lo marque el
@ecb
con la subida de tipos.
La subida de tipos del
@ECB
a finales de año es un impulso a compradores y vendedores para cerrar transacciones.
- El que compra, para evitar hipotecas más caras.
- El que vende, para evitar la bajada de precio por culpa de hipotecas más caras.
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Muchas menos viviendas y crecimiento demográfico = shock en la oferta.
De esta manera, 2018, 2019 y 2020 fueron los primeros años con saldo negativo desde hace 50 años.
La fuerte demanda post-covid está ahogando todavía más la escasez.
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Crecimiento real del precio de la vivienda alrededor del mundo los últimos 40 años. Crédito al usuario de
@reddit
u/jcceagle.
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Los datos de compraventas de enero, estarían marcando para 2022, lo que son ya números de burbuja.
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La caída en términos absolutos sigue la caída de la construcción. Pero la caída relativa tiene margen de mejora.
La burocracia y la desactualización de los precios ofrecidos por las adm. públicas anulan el interés por construir VPO.
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Con el estallido de la burbuja:
(1) La obra nueva cayó en picado. Desde 2011 ningún año se han levantado más de 100k viviendas nuevas.
(2) La inmigración, aunque menos, siguió empujando el crecimiento demográfico.
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@IkerRealEstate
Bitcoin está todavía en crecimiento y no tiene la fiabilidad del oro como unidad de medida. Pero quien apostará por Bitcoin hace unos años estará contento.
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La subida de tipos del
@ECB
a finales de año es un impulso a compradores y vendedores para cerrar transacciones.
- El que compra, para evitar hipotecas más caras.
- El que vende, para evitar la bajada de precio por culpa de hipotecas más caras.
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@crocotros
Totalmente. Tampoco se tiene en cuenta los 3 millones de viviendas vacías ni las 300 mil que se estiman que funcionan como alquiler vacacional.
Si las tenemos en cuenta, los números en la práctica empiezan a afearse y es difícil creer que hay suficientes viviendas para todos.
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Es muy probable que la presión inmigratoria sigue siendo muy fuerte.
Y también es probable que los mercados de materias primeras y la falta de inversión energética siga acentuando los altos costes de la vivienda.
La escasez es el escenario actual al que hay que hacer frente.
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@madrid_invest
Sin problema. Los balances no son tan extremos como Baleares, pero 11 de los últimos 20 años son de balance negativo.
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Este fenómeno reduce el flujo de caja bancario y seguirá empujando a la reestructuración.
+ Digitalización
+ Fusiones bancarias
+ Reducciones de plantilla
+ Nuevas ramas de ingresos
Además, la competencia de las Fintech y otras alternativas, como Bitcoin, van en aumento.
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@DchoVivienda
No pretendemos proponer lo que comentas. La intención es compartir datos para entender mejor las dinámicas.
Una vez definido el problema puede tener diferentes soluciones 🧠.
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@medranosola
@albertorfc
@idealista
@Notarios_ES
Si, en la gráfica se intuye como en momentos bajistas (2013, 2020), el descuento es mayor. En cambio, en momentos alcistas (2007, 2017, 2022) el descuento es menor.
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@idelavega
@i_ortizdeandres
Si, en España se conoce como IPVVR (Índice de Precio de la Vivienda de Ventas Repetidas). Y los datos los ofrece
@Registrador_es
. Se pueden consultar en sus informes. Aquí su último gráfico de 2021.
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La diferencia entre (Salario/Importe hipoteca) está a niveles del año 2004.
Si no se suben los salarios, como recomienda el BCE, y la brecha aumenta más, ya entraríamos a zona de máximos históricos.
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@alejandrosancho
@laparca
Nos da una idea de la burbuja, el valor atípico fue aquel. Pero hoy hay algunos factores que neutralizan la 📈 de salarios:
- La dificultad de acceso a crédito (que alimentó la burbuja).
- El descenso de creación de parejas (-26%), comprar solo implica un x2 en esfuerzo.
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@JavLorenzo
@idealista
@Notarios_ES
Sí, desagrega hasta por municipios, aunque para muchos municipios los datos son escasos.
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En el ciclo expansionista 1996 - 2007 las principales edades compradoras se expandían (población de 35, 40 y 45 años).
En el actual ciclo expansionista solo se expande la población de 45 años y superior 🧐.
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@jlvega81
Tengo en la lista de cosas a hacer un análisis a nivel municipal con los datos del censo 2021 (similar a ). Para poder tener una imagen más detallada.
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@CryptoDavid_
@idealista
@Notarios_ES
La web se ha movido al dominio (.eu) de ámbito europeo.
El dominio (.xyz) caduco y ahora el propietario es otro. Por desgracia, ha aprovechado el mínimo SEO de la URL para poner contenido adulto. Internet siempre sorprende. Perdón por las molestias.
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@VicenteBeirut
@edugaresp
@idealista
@Notarios_ES
Existen toda una serie de datos relacionados con los que comentas en su base de datos.
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@insertefrase
@arcabuz1492
@costancium
@juanrallo
Definitivamente hay un shock en la oferta, pero cuidado que ESP no es USA. En España los millenials no son el motor, la compra esta liderada por la población 40 - 55.
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@Bender_Val
Es la subida de precios de los hoteles lo que incentiva que aparezca vivienda turística.
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@idelavega
@i_ortizdeandres
@Registrador_es
Los datos apuntan a lo que comentas, que el precio nominal (el que pagamos) tiende a ir subiendo como el coste de vida, entonces va hacia arriba constante.
Pero el precio real, si no existiera inflación, muestra evidentes ciclos de subida y bajada.
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@crocotros
Sí, la correlación es muy alta porque el empleo es el origen de la liquidez (sin empleo el banco no da hipotecas), que define el precio.
No hay demasiado lag tampoco, en el momento que frena empleo (cae liquidez), el precio lo nota. Misma gráfica pero invertida.
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@TROMSITE
Sure, DMs are open. Use whatever you want as you like, and hit me up if you need it😉.
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@iagovar
@vercel
@github
Imagino. Yo no he mirado porque creo que sufriría mucho para automatizar toda la recogida de manera ordenada dentro del mismo .csv con Python. Pero si algún día me aclaro te digo 😉.
Para mapas uso
@arcgis
, que usa formato privativo .shp. Tengo pendiente explorar geojson.
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@atorruella
Lo veo difícil. Según datos de
@Registrador_es
en 2021 la compra de vivienda por personas jurídicas (legal entity) fue la menor de los últimos 16 años.
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@g_pizzorno
A nivel de la Comunidad de Madrid, el precio es el doble (~300 €/m²), pero similar comportamiento.
El único lugar donde la tendencia es al alza, y denota escasez, es Baleares.
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@iagovar
Para la creación de la Base de Datos sí. Pero todo el contenido se basa en datos abiertos (INE, Colegio Notarios, MITMA...).
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@g_pizzorno
Sí. Solo considero la población entre 25 y 50 años de edad (en total 26 franjas). En 2021, p. ej., fue de 17 millones de personas.
El límite superior sale de dividir 17M entre 26 (650k). Este número representaría el total de compraventas si los 17M compraran una casa solos.
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@atorruella
Sí, parece que se ha descorrelacionado un poco, pero estos últimos 2 años han sido 🤯(confinamientos, desabastecimiento...).
Con la poca obra nueva que hay, el mercado efectivamente lo domina la segunda mano. Pero el cemento sigue siendo la materia prima.
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@g_pizzorno
El límite inferior sale de dividir el límite superior (650k) entre 2 (325k). Este núm. representaría el total de compraventas si los 17M compraran una casa en pareja.
Al entrar y salir pob. de la franja, se redibujan los límites, y nos da una idea de la necesidad demográfica.
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@iagovar
Censo de viviendas 2021 del INE. Té desagrega en municipios, y en algunos casos de manera inframunicipal.
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@perfilomega
En PC se ve mejor que con app de móvil. En principio suficiente para distinguir municipios.
En algún momento lo subiré al servidor de la web, pero aún no lo tengo subido.
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@atorruella
@Registrador_es
Sí, parece que mucho dinero ahorrado en cuentas bancarias a tipos 0 se está moviendo y capitalizando el inmobiliario.
También destacar como los extranjeros se están asentando en el 10%. Incluyendo tanto compras de turistas, como de inmigrantes laborales.
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