投資家けーちゃん
@toushikakeichan
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横浜在住。自己資金850万円からアパート経営を始めて3年半でサラリーマン卒業。家賃売上1億円を超え、毎日居酒屋さんで楽しく過ごしています。ツイッターでは誰でもできる不動産投資による資産&収入拡大の方法をお伝えしています。 著書3冊
横浜市
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マンガ喫茶とサウナがくっついたような施設で、炊き込みご飯が食べ放題。
64208円さえ払えば、ここでずっと生きていける。
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金融機関が「金銭的にちゃんとした人」だと判断する貯蓄の額は、だいたい「年齢の二乗」なんだそうです。30歳で900万円、40歳だと1600万円ということでなかなかハードルが高い。
非常にウケの悪いこと言いますが、貯金は大切です。
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家賃を滞納する入居者さんは、生きていく上ではどうでも良い支出を家賃の支払いより優先させています。今まで例外ナシでした。
だから可哀想なんて思わずに、粛々と督促をかける必要があるのです。
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「払わないと明渡訴訟するぞ」という内容証明を送ってた滞納者さんが、Facebookにトリュフ茶漬の写真載せてるの見つけた時に、これからは慈悲を捨てようと決意しました。
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決済の着金確認が長引いているので、司法書士さんに「なんか面白い話してくださいよー」って無茶振りしてみたら、免許証の偽造を見破るアプリ「運転免許リーダー」の話をし始めて、いま会議室が盛り上がっています。
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かどやさんがテレビに出てた！
ほんと正論ですよね。みんなそれぞれの立場がある訳だし、営業しているお店を非難するのは良くないと思います。
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3〜400万円を貯めて戸建を買って直すだけで、毎月5万くらいのかなり安定した収入を得られるなんて不動産投資は本当にすごいと思います。
「数年前なら1億円借りてでっかいの買えたのに今はムリだから」なんて理由で家賃を得ること自体を辞めちゃうなんて本当にもったいなさすぎると思うんですけど。
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大丈夫。今年の1月、月額満室家賃34万円のアパート買えました。1980万円だったので利回り20%です。
推奨20%の時代に30%の物件があったように、いまも高利回り物件はちゃんとあります。がんばろう。
（※ただし空室6割だったし自治会に嫌われてました）
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【高輪ゲートウェイ】 49年ぶりにできる山手線新駅。6万件を超える名称応募にも関わらず、第130位のヨコモジ採用に世間はドン引き。
違和感ありすぎるので、いっそ他の駅も同じテイストにしたらという提案の完成度が高く注目を浴びた。
今なら間に合う。引き返してほしい。
#クソ物件オブザイヤー2019
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8戸所有の講師、、8戸か。。
そして、手取り30万円でFIRE、、30万で辞めちゃうとは思い切ったことするなぁ。
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◆不動産が究極のせどりである理由。
1.扱う金額が半端ない。
2.仕入れ費用を銀行が貸してくれる。
3.在庫の間にも収益が発生する。
4.商品が売れても発送の必要がない。
5.買ってから商品価値を上げるとこができる。
6.破格値で売ってくれる仕入先がいる。
7.保管場所不要。
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姫路の不動産王こと大川さんの講演。100名超の満席です。
控え室で財布を見せてもらったのですが、カードの枚数すごい。
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奥さんが病気で働けなくなったので家賃を下げて欲しい・・という連絡をもらったんですけど、収入が増えたら家賃をたくさん払ってくれてた訳でもありませんし、ご要望にはお応えできそうにありません。
あと、共働きじゃないと住めないようなお部屋は、やっぱり無理しすぎなんだと思います
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能登アパートの地震保険査定の日程が決まりました。「横浜から来い」って普通に言われました笑
しかし状況はかなり厳しく、、
•建物自体はほぼ損傷がない（地震保険払われない）
•駐車場が激しく割れてたりフェンスなぎ倒されている（＝保険対象外）
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サラリーマンの投資初期はとにかくキャッシュフロー。月100万確保したら、今度は出口まで含めたトータルの収益を重視して値下がりしにくい物件を選ぶようにする。最後は出口もキャッシュフローも無視して一等地の不動産を買って永久保有。マネーサプライは今後も増えるけど、良い土地は増えない。
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普段、不動産テックについて否定的なことばかり言ってるぼくですが、「これは良いかも！」というサービスを見つけました。
不動産業界を知り尽くした人が作った、ポータルサイトで勝つためのツールです。
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事故物件サイトの運営者、大島てるさんと話して来ました。
印象は以下の通りです。
・ご本人に「大家の敵」という意識はない。
・理論武装が完璧すぎて反論できず。
・事故物件マニアとかではない。むしろ逆。
・声が超低い。
・かなりゲスな質問にも確実に答えてくれる。
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んじゃテナントオーナーは、店子の店で代金なしで食べ飲み放題でいいのかな。
これは他の自粛系と違って「利用したサービスの料金支払いを求めるな」という非常に暴力的な要請です。
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◆これから始める方への不都合な真実
① 不動産投資を始めるには遅すぎる
（ただし、いつ始めても遅すぎる）
②不動産投資でお金持ちになるより、始める前からそうだった人の方が断然多い
③ 富豪や地主じゃないあなたは客扱いされない
自分の立ち位置を理解しつつ、コミットして頑張るしかない。
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ファミリータイプの区分マンションは、実需向けにリフォーム済み空室で売られている価格と、投資家向けに賃貸中で売られている価格に通常２割くらいの差があります。このサヤを狙って「賃貸中で購入→退去したらリフォームして売却」という投資をしているのです。今の保有３２戸。
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東日本銀行の業務改善計画。
「横浜銀行に教えてもらえ」って金融庁の人に言われたんでしょうけど、結構な屈辱だろうなぁ。
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前に書いたけど不動産投資と婚活の共通点
1.譲れない条件ひとつだけなら、割と見つかる。
2.自分のレベルに合ったものしか手に入らない
3.環境に関わらず、早く始めた方が絶対有利
4.量をこなす奴が勝つ数のゲーム
5.成約＝ゴールではなくスタート
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ー空室が増えたり賃料が下がったりするリスクがあることを説明しているかなどを調べることにしています。
そんな説明、銀行のすることじゃないと思うけど。
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不動産に限らず、投資は「無知な人は常にいる」という前提がないと取り組むのは難しいですよね。そして実際、常にいる訳ですし。
頭のいい人は「自分が儲かる値段で、相手が不動産を売る（買う）訳がない」って決めつけて踏み出せない。
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則武地所のアパート、想像をはるかに超える酷さでした（猪俣さんのブログに写真多数、2枚拝借）
買うにせよ借りるにせよ確実に現地確認は行い、このレベルの施工を見つけたら秒で逃げ出すくらいの感覚は持っていたいし、投資家さん全てに持っていて欲しいです。
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ぼくが学生時代に住んでいた、風呂なし築古（当時でも）のアパートはまだ健在です。
内装や設備がどのように変化し、いくらの家賃で募集されているのかを調べて見ました。なかなか驚きの結果です。
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これ、賃貸借契約書に「動物を解体してはいけない」って条文を入れないと！って一瞬思いましたけど、畜場法っていう法律があるんですね。
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ひゃあ、、今日の銀行は不動産売買だらけで激混み。まさか窓口カウンターで決済させられることになるとは。。
さっき行員さんが「社長ー！」って呼びかけたら、同時に6人くらい振り向いてましたよ。
#暑い
#自分は立ったままでした
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自己資金200万円みたいな厳しい状況でボロ戸建を頑張ってて、本当に「これはぼくじゃ絶対ムリだ、リスクも高い」というようなエグい激安物件にも躊躇することなく、熾烈なコストダウンや危険なDIYなんかもモノともせず、、という投資家さんもいますが、お金貯めることを頑張った方が効率いいと思う。
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今日の重症者72人！！！！
何万という飲食店の営業を止めて、部活動やら成人式やら若者の一生の思い出を奪い、コロナ死遺族の何百倍の人を泣かせてきた挙句に「3桁に満たない重症者で医療がヤバい」って言うの、自分だったら異次元の恥ずかしさなんですけど。
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楽待の一括査定で「マジで？？」ってくらい高い査定出してくれた会社に
「備考欄に書いてますけど、専任期間は3ヶ月のみで値下げにはいっさい応じません。それを踏まえて再査定お願いします」
って返信する前後のメール。
査定ってなんなの？
←最初の3180万
再査定2240万→
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収益不動産を取得した途端、世界が変わります。
・一定の買い物が「経費」になり税引前に買える
・事業においてトップの地位が得られる
・普段の生活より1桁多い金額を、日常的に扱う
・一生の給与全額でも返せない借金
・そしてもちろん、家賃収入
会社員の価値観は2種類。大家か、大家以外か。
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◆そこそこの規模までの事業化不動産投資家さんは、、
・個人所有の物件か他の勤務先から、生活できる程度収入を得る。
・法人からの役員報酬は最低限。従って社保負担も下限。
・法人経費で、住居交際飲食移動宿泊勉強通信文具消耗品健康管理親孝行費用をなるべく賄う。
個人年収などどうでもいい。
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◆いわゆる「不動産テック」が次々と失敗する理由
・市場や取引の透明性が大して望まれていない
・良い不動産は売るも貸すも今のままで困らない
・業界の商慣習をバカにしている
・事業モデルが性善説に基づき過ぎ
・お金がない側の味方をしている
真逆の取組で一気に浸透したサービスもあります。
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土曜日ということで、不動産投資業界における「フルローンの歴史」を振り返ってみましょう！
本で勉強していると少し前の手法を学ぶことになるので、現状を理解することは大切です。
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スルガのエビデンス改竄の記事は、新聞上では「かぼちゃ絡みのごく一部」として扱われていますが、業界にいる人はそれが「ほとんどの融資」に該当していることを知っている。
新聞に出ている他業界の記事も、そこに携わっている人にとっては「何を今さら」ってのが多いんでしょうね。
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昨日のセミナーでお話聞きましたが、明渡訴訟をして勝訴しても、最近の滞納者はいけしゃあしゃあと控訴してくるらしいです。
上告と違って控訴の理由はどんな無茶苦茶なものでもいいので、わずか数千円の訴訟費用と紙（控訴理由書）1枚でしばらくタダ住みができてしまうという裏技。世も末だなぁ。
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・売却益がすごく出た
・相場の◯割増しで決まった
・保険金をゲット
・買い叩いた
・条件を競わせた
・掴ませた
ビジネスだから利益は狙うんでしょうけど、尊敬できる投資家さんってSNSとかではこういう発言しないんですよね。品位は大事。
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ということで、今日のブログは北陸の管理会社さんが作った、分かりやすくフェアな賃貸借契約書について。ぜひチェックしてみてください！
変なテックに走るより、こういうことが大事だと思います。
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不動産投資で一番嫌な思いをしたのは、最初に買ったアパートの管理を頼もうと地元の老舗会社を訪問した時です。
年配の社長から20分以上「何でこんなの買っちゃったの？」と貶され続け、さすがに耐えられず席を立ちました。
この経験もあって、ぼくは人が買った物件を否定しないようにしています。
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茅ヶ崎の滞納殺人。滞納者から狙われる恐れはゼロにはできないので、ある程度は対策する。
・法人を作り自宅とは別にする
・無関係な奥さんとかを代表にしない
あと、この方は5年も滞納をしてから裁判で退去させられている。3ヶ月で法的処理すべきだった。例外が続くと権利だと勘違いされる。
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教材とかを積極的に売ったりアフィリエイトしてた頃は、日曜の夜がいちばん売れました。
「明日から会社かぁ」とブルーな気持ちになるので、リタイア欲が高まるんでしょうね。
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給湯器が使えなくなった場合、日管協さんが作ったガイドラインによると、使えなくなって4日後から家賃の10％を減額するのが妥当なんだそうです。
家賃6万円のワンルームだと1日200円の減額ですね・・入居者さんに怒鳴り込まれそう。
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浜銀の融資規定が変わり「決済で銀行の会議室を使い、行員が当日関与する」手数料として税別1万円が掛かることになったそうです。納得いかなかったので、来週の決済は自社事務所で行います。
行員さんは前日に捺印済み伝票を回収するために来社しなければならず、一層お手間を掛けることになりました。
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一生涯必要だと思われる資産と収入を確保したあとで人生をどうするかは、不動産投資家にとって割と重要な課題だと思う。
誰もが大それた貢献をしたい訳じゃないし、物欲や顕示欲が高い訳でもないですし。
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会費が200万円以上もする戸建の投資塾があるんですね。NSX松田さんは「それでもう戸建買えるじゃん」って笑ってました。
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「新築は業者の利益が乗っているので避けて、築浅のアパートを狙いたいです」という人は結構いますが、築2-3年のアパートがなぜ売られるかを考えてみましょう。
・企画に失敗した
・建築がやばくて保有できない
・建てた人（売主）の利確
のどれか。買主が儲かる築浅ってイメージしにくいですよね。
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◆地方RCが「ババ抜き」と言われる理由
・土地の価値に比べて過大な建物を建築している。
・しかも、その建物に適切なメンテナンスがされていない
・中古で買った人が適切なメンテナンスをしようとすると収支が合わない
・従って、適当にしのぎつつ数年後に売るしかない
地方物件の闇だと思います。
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これは「平身低頭で」お願いしたということもあるけど、大家さんと不動産会社では利益構造が違うから。
大家さんは長く借り続けてほしいと考えていますが、不動産会社は入居者の入れ替わりで収益を得ています。
家賃の相談を不動産会社にしないでください。直電がダメならお手紙を送る。
コロナ禍で売上激減の為に休業している同業者が店舗家賃の減額を入居しているビルを管理する不動産屋に相談したら大家から無理だと回答があったと伝えられたらしい。ダメ元で大家に直接電話で平身低頭してお願いしたら二つ返事で減額を承諾してくれたそうだ。不動産屋を信用せず大家に直談判が効果的。
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印象に残った飲み会①
「専業株式投資家&専業大家の会」
過去最悪に近い飲み会。「素人から東証を通じて搾取する」「累進課税のために命を削るサラリーマンダサい」「働いたら負け」みたいな会話しかなく、自分はその時もう会社員ではなかったですけど、酔ってないのに吐き気がしました。
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能登を含む石川県、富山県に物件を保有しています。合計56戸。
ただ、今はまだ保有物件の前に管理会社さんの安否さえ分からない状況なので、先方からの連絡を待つしかありませんね。
現地の人と専門家以外は、地震関連の発言や余計な拡散はしないでおきましょう。
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自社の仕組み紹介。
①保有不動産のフォルダ一覧。DropBoxで共有してます。②物件フォルダの中身。③社員さんが現調した際の写真。④概要をまとめたExcel。
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港区のスクール経営者に「100%悪くない」とキレられたり、茅ヶ崎から遥々大阪の自宅まで来られて刺されたりの原因は、貸主が長年に渡って滞納を放置したから。
例外が長く続くと相手はそれを権利だと思い込む。「無料で住めてたのに退去しろなんて酷い！」なんて滞納の初月には絶対出てこない発想。
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「頭金500万で1980万のアパート資金を公庫が貸してくれる！ 入居付け大変そうだけど、年間100万くらいのCFが出るかも！
5年経ったら残債が900万に減るから、多少値下がりしても売れば最初の500万よりずっと増えて戻ってくる！すごい！」
自分の一棟め、こんな感じでした。ときめきましたけどねぇ。
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OYOの撤退が話題ですが、今住んでいる人が次の人に直接紹介するという不動産テックの「Roompa」は仕組みがだいぶ変わってました。
コンシェルジュという人を通じて部屋探しをするようです。これなら自分でSUUMO見たほうがいいですね。しかも登録者数めっちゃ少なく過疎ってます。迷走してますね。
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姫路に来たのは、4903戸・年間家賃収入43億円のスーパー大家さんの取材。
この本は熟読しよう。ご自宅にはスーパーカーがたくさんありました。
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最強の不動産投資家は、「抜群の内装センスで人気物件を作れる」とか「未来予測が天才的で、価値の上がるエリアや物件を見極められる」とかではなく、
「他業（その人にとっての本業）で爆益を上���てる人」
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ツイッターで時々お見かけする「黒かどや」さんに行ってきました。
とんでもない接客されるのかなと思いきや、ぜんぜん普通でした。大将は従業員さんにちゃんと敬語で話してましたし。
安くて美味しい、近所にあったら通ってるお店です。
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家賃が月に100万円入ってくるとして、それが利子や配当のような「純収入」と、不動産としての価値が下落した分が現金化されているだけのものとでは分けて考える必要があります。
前者は使ってしまっても再投資してもいいけど、後者は手元にキープしておかないといけない。
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店「売上が減ってるから家賃も減額されて当然だ」
オーナー「銀行への返済は家賃が減っても変わらないので無理です」
店「自分が納得して借りた訳ですよね。わたしには関係ありません」
オーナー「ですよね」
（完）
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賃貸募集用の写真を撮ってきた。
目線は低め、上から見下ろすのではなく平行に。天井と床のバランスに気をつけて、なるべく部屋を広く見せるように対角線上に撮影します。
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◆800万円の自己資金を持っていた場合の選択肢
1. 800万円の土地値戸建て
2. 400万円の激安戸建を2戸
3. 7千万円の新築アパート（LTV95）
4. 4千万円の中古アパート（LTV90）
LTV80以下になるとまともな投資にならなそう。それぞれ検証してみます。
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「積算割れ」「耐用年数超過の融資」などは与信を毀損するとして忌避されがちですが、2棟目以降の心配をするよりまずは物件を買ってCFを貯めたり元金を減らしてレベルを上げていくことが優先かと思います。
売るか、完済してしまえば毀損したかもしれない与信もゼロクリア。お金と実績だけが残る。
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ある程度保有不動産が増えてくると、小ぶりの物件をひとつ買ったくらいでは資産や決算書に与える影響も、相対的に小さくなります。
では資産の増加、決算書の改善に最も効果的な行動は何かというと「何もせず家賃をもらい借入金を返済する」ことです。読書や筋トレ、あるいは寝ることが最高の活動。
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属性が低い人の不動産投資ステップ
1.何としてもお金を貯める
2.最初から法人作ってキャッシュ購入
3.リフォーム資金を公庫から借りる
4.必ず黒字決算
5.他業もやって細かく稼ぐ
最初から事業化してしまうことで、自分の（金融機関からの）評価から属性を切り離すのです。
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かぼちゃの馬車、ぼくの見解
・買った人は不勉強過ぎだし考えが甘い。
・とはいえ、そういう人に対して詐欺に近い商品を作って売って良い訳ではない。一番悪いのはこの人たち。
・スルガだって、エビ偽造などを黙認していて激しい業法違反。廃業レベル。
・でも借りたお金を返さないのは筋違い。
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1千万貯める→500万円で戸建か区分を買い年間50万円のCF（利益＋減価償却）を出す→償還年数的に800万〜1千万の融資可能性があるので、今度は借りて2戸買う。
自社の借入余力を知り、小規模のものを刻んでいけば今でも規模は増やせます。融資つかない人は積算ばかり気にして大きな物件を狙い過ぎかも。
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家賃収入より転売益の方が儲かるのは事実。だからプロ業者さんは長期保有をしないでさっさと売ります。
ただ、キャピタル目的であっても「売れなくても平気」という収支を死守するのは破綻防止の必須条件なので、大家さんが短期転売を狙うなら相応の利回りを出すか自己資金を入れるべきかと思います。
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◆空室だらけ高利回りでも「避けるべき」物件
・家賃3.5万円未満の3点ユニット
・1㎡あたりの家賃が1千円未満
・家賃5万円未満で、室内に洗濯機置き場がない
・地方で駐車場がない
・2DK以上で洗面脱衣所がない
東京に住むなら妥協すべきスペックも、家賃が低い地域では致命的な弱点になります。
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自分の買い付けが当て馬にされてた案件、「今日うちに決まらなかったら買付取り下げます」って言ったらうちに来ました。
「売主の長期検討」は「その指値買付より高く買う人を待ってる」と同義。
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都心新築RCで6%が本当に出れば、しっかりキャピタル取れる素晴らしい投資だと思うんですよ。
ただ、この利回りだと自己資金を1割入れても返済比率は6割を優に超え、家賃自体が高め設定だったりしたら売れない場合に保持し切れません。
だから相応の純資産を確保した上で取り組むべきかなと思ってます。
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もういい加減、
「資産も（不動産の）実績もない人が、買っただけで何もしなくても長期に渡って安定した収益＆キャッシュフローを確保できて、買った時から出口を見通せる物件」
を探すのやめたらいいと思うんですよ。
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不動産投資の恩恵は、安定した家賃収入そのものではありません。
修繕費に固都税、「やったばっかじゃん！」というタイミングで来る消防点検や浄化槽メンテなど、日常的に6桁の支払をする生活で支出感覚がおかしくなり、日常の些細な損失に寛容になれる点こそが人生の余裕を作るのです。
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