د. سعيد القحطاني
@saeed_nassir
Followers
12,618
Following
357
Media
109
Statuses
514
مهتم بالمخاطر المالية في الأسواق العقارية | أستاذ التمويل والاستثمار المساعد @_KSU | دكتوراه في الاقتصاد المالي
الرياض
Joined March 2020
Don't wanna be here?
Send us removal request.
Explore trending content on Musk Viewer
DEAR MYLOVE LINGORM
• 1093114 Tweets
#Narin
• 182672 Tweets
CHARLOTTE X TIKTOKLIVE99
• 95920 Tweets
#光る君へ
• 81106 Tweets
#FinalMGSBR2025xENGFA
• 55726 Tweets
#レカぺだけ歩こうJO1
• 50736 Tweets
プロジェクトKV
• 42665 Tweets
Zapatero
• 39756 Tweets
İdam
• 24826 Tweets
#鉄腕DASH
• 21083 Tweets
SUNa ALL KAIRAIN
• 19876 Tweets
ポルノグラフィティ
• 19227 Tweets
#ブラックペアン
• 16583 Tweets
#にじカラオケ祭
• 12652 Tweets
Edmundo
• 10498 Tweets
源氏物語
• 10225 Tweets
Kostic
• 10082 Tweets
Pinned Tweet
دورة أسعار الفائدة مع الفيدرالي لها مراحل رئيسية مهمة:
1⃣ رفع
2⃣ تثبيت
3⃣ تخفيض
🔺 تاريخياً الركود الاقتصادي أو الأزمة المالية تحدث في مرحلة (تخفيض الفائدة)!⬇️⬇️
30
151
632
0⃣ماهي السيولة؟ هل يوجد أموال أو نقود لها تاريخ صلاحية تنتهي فيه وتحذف من النظام المالي؟ هل القروض هي المصدر الرئيسي للودائع البنكية؟ لماذا قبل أيام عززت ساما سيولة المصارف؟ مع العلم بأن الودائع البنكية الآن تقارب ٢ترليون ريال؟سوف أحاول في هذه السلسلة الإجابة عن هذه النقاط المهمة
14
108
813
1⃣ تغير دورة أسعار الفائدة الفيدرالية خلال 20 سنة، وعلاقتها بسوق الأسهم والعقار🇸🇦، وتكلفة التمويلات البنكية💵.
🟥دورة(2000 - 2006) تسببت بفقاعة في سوق الأسهم
🟥دورة(2008 - 2016) تضخمت فيها أسعار العقارات
🟥دورة(2019 - 2022) هي الأقوى والأسرع وأثرها مزدوج في سوق الأسهم والعقار معا
32
174
705
1⃣ ارتفعت أسعار العقارات السكنية في السوق 🇸🇦 بشكل كبير وبنسبة🟩70% خلال سنوات قليلة. منها 20% تقريباً في الربع الأول من عام 2022🏁 وهي تعتبر أكبر زيادة ربعية حصلت في تاريخ السوق السعودي. النتيجة 🔻إنحسار القدرة الشرائية 🔺وارتفاع الإيجارات! ⬅️والسؤال المهم الآن هل بدأ التصحيح؟👇
52
193
640
0⃣ انتهت سياسات التحفيز الاقتصادي العالمية وزادت السيولة في أسواق العقار والأسهم. العديد من البنوك المركزية الآن تحاول رفع الفائدة لمحاربة التضخم ولسحب السيولة الفائضة.الآن صعد الدولار وظهر ما يعرف بـ "الطفرات المزدوجة" أو ⬅️الفقاعات المتزامنة في أسواق العقار وأسواق الائتمان معاً
26
127
512
0⃣ في دراسة قمت فيها ببناء المؤشر العقاري السكني لمدينة الرياض لأول مرة خلال 11 سنة الماضية.في عام 2016 أنخفض مؤشر العقارات السكنية بالرياض بنسبة 25% عندما ارتفعت تكلفة التمويل ب 1.8% أو (180 نقطة) خلال 3 سنوات.
42
105
439
1/8
استقبل السوق العقاري في عام 2009 القوى التضخمية التي صدرها الدولار الأمريكي في موجة صعود هي الثانية، وبنسبة ارتفاع 71%🟢 تقريباً والتي انتهت في عام 2016. وانتهى هذا الصعود بتصحيح الأسعار بنسبة انخفاض 27.4%🔻 بعد قرار رفع الفيدرالي لأسعار الفائدة في الفترة (2016 -2019).
26
78
427
هذا جدول التمويل العقاري! يساعدك على معرفة القسط المتوقع بعد الدعم وأيضاً الراتب المطلوب بحسب اختلاف أسعار الوحدات السكنية!!
والحسبة تقريبية وعلى افتراض عائد فعلي 5.12% ومدة التمويل العقاري 20 سنة، ومع عدم وجود التزامات أخرى.
25
99
418
1⃣ الحمدلله الذي بحمده وشكره تدوم النعم. لقد تم نشر بحثي العلمي والذي قمت فيه ⬅️لأول مرة على مستوى السوق العقاري في المملكة ببناء مؤشرات عقارية متطورة دقيقة بنفس طريقة مؤشر Case-Shiller للعقارات السكنية الأمريكية وأيضا بطريقة المؤشرات الطبقية في أستراليا
39
142
381
0⃣ يوجد احتمال بنسبة 95% إحصائياً لأول مرة لفقاعة مضاربية speculative bubble في #مخطط_الخير قد أكملت عامها الأول بحسب اختبار Right-tail ADF.طبقت هذا الاختبار على مخطط الخير بنفس الطريقة المتبعة في تقرير بنك الاحتياطي الفدرالي دالاس والذي نشر قبل يوميين عن السوق العقاري الأمريكي
50
96
325
1⃣وزير الدولة د.عادل الجبير ذكر لفوكس نيوز أن قرار #اوبك_بلس لتخفيض الإنتاج هو قرار استباقي لضمان عدم حصول🔴انهيار في سوق النفط.
🔳كيف يؤثر الفيدرالي على أسعار النفط؟
🔳كيف يستغل الفيدرالي ربط الدولار💵بالنفط🛢️للتهرب من الأزمات المالية التي يتسبب بها خلال تغير دورة أسعار الفائدة؟
26
75
210
1⃣لأول مرة في #مخطط_الخير يُكشف عن حجم والتكلفة التاريخية لاستثمارات
⬜️المضاربين القدماء
⬜️المضاربين الجدد
ذكرت في مقال لي سابق عن فقاعة الخير بأن هناك سلوك سعري غير طبيعي بداء في الربع الأول 2021.وأعتقد بحسب الشارت المرفق بأن ذلك بسبب دخول استثمارات المضاربين الجدد التاريخية
21
84
204
(الرافعة المالية) يستخدمها الأفراد في التمويل العقاري لمضاعفة رأس المال لشراء العقار، وهي استراتيجية مالية ⬅️ذكية في بناء الثروات في 🔴قيعان الأسعار، وبالجهة المقابلة ⬅️سلبية على الأفراد عند استخدامها في 🟢قمم الأسعار. المثال المستخدم لعقار قيمته 500 ألف وتقلب في الأسعار بنسبة10%
4
30
200
مقطع بسيط يشرح فكرة توليد النقود💵, والفرق بين الودائع البنكية "المؤقتة" و"الدائمة" التي ذكرتها في هذه السلسلة. ⬅️وكيف تناقصت السيولة بشكل كبير بعد تسديد القروض. ولم يتبقى إلى ورقة ال5 دولار وهي تمثل الاحتياطيات البنكية.
1
26
154
1⃣ العوائد على سندات الدين الحكومية قصيرة الأجل تجاوزت السقف الأعلى لتكلفة الاقتراض (الريبو)، ووصل العائد على إقراض الحكومة لمدة سنة إلى 5.68% بسبب تشديد السيولة النقدية. نفس الارتفاع حدث في أكتوبر 2008 وعندها أنهى #تاسي التصحيح بنسبة انخفاض 45%؟وبدأت دورة أسعار الفائدة المتدنية
5
33
145
1/3
هذه التغريدة قبل 9 أشهر، تلخص مأزق الفيدرالي اليوم، وحالات الإفلاس البنكية🏦التي حصلت بسبب تشديد السياسة النقدية غير المسبوقة
والحل الأخير لإنقاذ الاقتصاد الأمريكي والأوروبي⬅️هو سقوط🔻أسعار النفط🛢️
أشرت إلى ذلك في هذا المقال
أثر ذلك على الاقتصاد🇸🇦👇
15
37
134
0⃣ نتيجة لارتفاع أسعار العقار السكني ومع انخفاض القدرة الشرائية للأفراد انخفضت عدد الصفقات المنفذة في القطاع العقاري السكني .
22
88
119
0⃣ سوف أكتب عن آخر التطورات التي حصلت في أسواق التمويلات العقارية. وتبعاتها على التمويلات العقارية في السوق السعودي خلال الفترة القادمة
10
37
117
0⃣ قبل أمس أرتفع السايبور إلى (3.16%) وهي أعلى قيمة له خلال الـ 13 السنة الماضية. تكلفة السايبور لا تعكس فقط تكلفة التمويل، ولكن تستخدم كمؤشر لمستوى السيولة التي تستطيع البنوك استخدامها. في الشارت عندما ترتفع يتوقف نمو السيولة التي تتطارد السلع والخدمات والعقارات.
9
28
114
0⃣ بحسب صندوق النقد الدولي 2020 فإن نسبة الاستقطاع من الراتب مع نسبة الدفعة المقدمة مرتفعة مقارنة ببقية دول العالم. والحمدلله النظام المصرفي السعودي والمركز المالي للبنوك يعتبر من أفضل البنوك العالمية. وهنا سوف يكون الحديث عن المركز المالي ⬅️للأفراد وكيف تؤثر عليه هذه النسبتين.
5
53
111
الصفقات النشيطة في مخطط الخير (والتي يتم تداولها في أول 90 يوم)عند أدنى مستوى لها منذ عشر سنوات.وانخفاض السيولة المضاربية الخبيرة يشير إلى تجاوز قمة الأسعار،وانخفاض السيولة التي كانت تدعم هذا الزخم
حذرت سابقاً من فقاعة الخير في قمة الأسعار في هذا المقال
23
73
107
@AbAmri
الله يعطيك العافية أخي عبدالحميد🌷 وحدثت الجدول بعد إضافة نسبة الإستقطاع وأيضاً تكلفة التمويل العقاري الإجمالية.
8
23
102
0⃣ أزمة الإسكان هل هي مشكلة عرض أم مشكلة ⬅️تخصيص؟ ولتحليل مشكلة ارتفاع أسعار العقار السكني يوجد ثلاث جوانب رئيسية في موضوع العقار والإسكان : -
27
45
102
0⃣في هذا الثريد سوف أكتب لأول مرة عن (الاستثمار الطفيلي) في التمويل العقاري المدعوم, و الأساليب التي تقوم بها بعض الفئات لاستغلال الدعم السكني في الاستثمار في سوق الأسهم أو شراء مسكن ثاني أو حتى شراء سيارة فارهة. وأيضا الصعوبات التي تواجه صاحب المسكن الأول (First-Time Home Buyer)
8
44
96
ملامح تشديد السياسة النقدية بدأت تتوضّح
⬜️سعر الاقتراض بين البنوك السعودية يصل إلى⬅️5% لأول مرة،بارتفاع 400 نقطة خلال2022
⬜️تباطؤ نمو عرض السيولة النقدية التي تطارد السلع والأسهم والعقارات
⬜️قد تعزز ساما سيولة القطاع المصرفي قريباً
مقالي عن آلية السايبور
5
34
90
1\4
⬅️في قمة أسعار #مخطط_الخير (الربع الأول 2022) عملت اختبار إحصائي أثبت فيه وجود فقاعة مضاربية في المخطط، وكتبت مقال🔴أحذر منها بعنوان فقاعة الخير في عامها الأول
⬅️أيضا قمت بتحليل الصفقات للتفريق بين
🔳المضاربين الجدد
🔳المضاربين القدماء (المكتنزين)
رابط
0⃣ يوجد احتمال بنسبة 95% إحصائياً لأول مرة لفقاعة مضاربية speculative bubble في #مخطط_الخير قد أكملت عامها الأول بحسب اختبار Right-tail ADF.طبقت هذا الاختبار على مخطط الخير بنفس الطريقة المتبعة في تقرير بنك الاحتياطي الفدرالي دالاس والذي نشر قبل يوميين عن السوق العقاري الأمريكي
50
96
325
17
43
86
0⃣ سوف أكتب عن حوكمة منتجات التمويل العقاري المدعوم وإشراك صندوق التنمية العقارية موخراً في عملية التقييم العقاري وأثرها (المحتمل) كأحد الأسباب التي ساهمت في انخفاض قيمة التمويل العقاري المدعوم الشهري من 8.8 مليار إلى 7.5 مليار خلال شهر يونيو.
8
32
86
3⃣ أعتقد والله أعلم بأن الدورة الحالية سوف تكون مشابهة لدورة(2008 - 2016) التي تضخمت فيها الأسعار في سوق العقار وسوق الأسهم. ودخل السوق العقاري وقتها في مرحلة ركود تبعها تصحيح بمجرد ما انتهى تصحيح تاسي. وانتقال الأموال والمحافظ من قمم سوق العقار إلى قيعان سوق الأسهم لاقتناص الفرص
16
28
80
0⃣ سوف أكتب عن المخاطر الائتمانية في سوق التمويلات العقارية. خصوصا مع ارتفاع حجم التمويل العقاري مقارنة بالسنوات السابقة، وأيضا مع انخفاض نسبة الدفعة المقدمة (أو بمعنى ارتفاع نسبة الحد الأقصى للتمويل العقاري (Loan-to-Value Ratio))
6
35
74
أفضل وأسوأ الصفقات في مخطط الخير في مدينة الرياض خلال العشر سنوات الماضية!!
12
24
70
6⃣ متى يبداء التصحيح ويظهر بشكل عام على أسعار العقارات؟ شخصياً أتوقع يكون في ⬅️عام 2024. لماذا؟ فيه بوادر لأزمة مالية عالمية مخيفة تحدثت عنها في هذا المقال ويؤكدها القرار الأخير لتخفيض انتاج النفط من قبل السعودية وباقي أعضاء أوبك بلس لامتصاص هذه الصدمة
7
24
63
1⃣0⃣ أخيراً، عند انتهاء الفقاعات المالية، يقال💨تبخرت الأموال 💵 في السوق, والحقيقة أنها لم تتبخر ولكن تم إعادة توزيع الثروات🔀بين طبقات المجتمع واتسعت الفجوة الطبقية.وتسربت الأموال 💵من جيوب البسطاء إلى جيوب الأغنياء الذين كانوا بالأمس يشجعون 🥁✈️البسطاء بتحقيق حلم الثراء السريع
6
30
64
0⃣ الفيدرالي يرفع توقعاته لأسعر الفائدة إلى 3.4% خلال ال 6 أشهر القادمة. وأعتقد أن هناك احتمال كبير أن تفشل هذه التوقعات.وإذا أستمر في خطته قد يتسبب بأزمة مالية في البنوك العالمية, ديون, أو أزمة عملة في الاقتصاد العالمي. فالبنوك ساهمت في الفقاعات المالية في أسواق العقار والأسهم.
4
38
63
0⃣ في ثريد سابق كتبت عن منصة #المؤشرات_العقارية التي تشرف عليها خمس ��هات حكومية منها #الهيئة_العامة_للعقار و #الهيئة_العامة_للإحصاء, وما تقدمه من ارقام غير واقعية وذكرت بعض الأمثلة من المنصة نفسها.
12
47
53
0⃣ تحدثت في مقالي الأخير عن مشكلة سيولة القطاع المصرفي. والحمدلله ساما ضخت سيولة جديدة للقطاع المصرفي بهدف طمأنة البنوك والأسواق حتى تهدأ تكلفة التمويلات البنكية، والتي تحاول تتبّع وتسعير الاندفاع غير المسبوق من الفيدرالي لرفع اسعار الفائدة في فترة قصيرة.
12
10
57
عميل يستطيع تقسيط 5,500ريال لتمويل عقاري.سوف يزيد متوسط قدرته الشرائية اليوم ب 37 ألف💵،مقابل أن يدفع العميل تكلفة تمويل 226 ألف💵في نهاية الفترة (البنك سوف يؤجر عليك الفلوس لسنوات وبتكلفة إضافية).النتيجة ارتفاع المخاطر الائتمانية ومنتجات تمويلية معيبة👇
تعرف على المعيار المرجعي لمعدل التمويل العقاري بالمملكة.
التمويل العقاري طويل الأجل بنسبة ثابتة
Long-Term Fixed Rate (LTFR)
5
17
28
9
40
56
0⃣ هذه نشرة مؤسسة النقد الإحصائية الشهرية لشهر يونيو 2021م التي صدرت مؤخراً عن التمويل العقاري السكني الجديد المقدم للأفراد. ⬅️لأول مرة من 3 سنوات وأكثر ⬅️ ينخفض حجم التمويل العقاري الشهري (القيمة السوقية لنفس العقارات) وبنفس الوقت ⬅️يزيد إجمالي عدد عقود التمويل العقاري.
9
22
54
الخطورة في مرحلة تثبيت الفائدة والي أكدها الفيدرالي قبل أمس، لأن الغالبية يتوقع فيها انتهاء تصحيح أسواق الأسهم والعقار!
وتاريخياً في كل مرة تقرر ساما بدء دورة تخفيض الفائدة، يدخل #تاسي في مرحلة تصحيح:
◼️ تخفيض الـ 2019 صحح تاسي بنسبة 🔺21%
◼️ تخفيض الـ 2007 صحح تاسي بنسبة 🔺47%
9
20
56
1/5
عدد الشقق المعروضة:
◼️ للتأجير اليومي (المضاربين الجدد) ⬅️ 700
◼️ المعروضة للبيع ⬅️ 100
المضاربين الجدد يسحبون وحدات جاهزة من سوق البيع والإيجار طويل الأجل، وتعرض في سوق الإيجار (اليومي) بغرض الإستثمار. النتيجة ارتفاع 🔺الأسعار و🔺الإيجارات.
4
18
52
0⃣ العلاقة بين البنوك التجارية وساما كعلاقة الأفراد مع البنك التجاري. فالأفراد يحتفظون بودائعهم في البنك التجاري ويقترضون منه. والبنوك التجارية كالأفراد تودع احتياطاتها في ساما وتقترض منها لذلك تسمى ساما ببنك البنوك.
3
16
53
2/8
فقاعة العقار السعودي في السبعينيات (أو موجة الصعود الأولى) تزامنت مع دورة الدولار الأمريكي الأولى. وهذا ما أكده سليمان أبانمي رحمه الله في لقاء تلفزيوني: أنه في 1973 حصلت هناك⬅️"هبة شراء غير طبيعية من الناس" لم يعرف أسبابها وانتهت في منتصف الثمانينيات
وهنا الشيخ سليمان أبانمي رحمه الله، يذكر بنفسه أن أسعار أراضيه انخفضت عليه بنسبة 72.2% خلال الفترة (1402-1407 الموافق 1982-1987) من 1800 ريال/للمتر إلى 500 ريال/للمتر
رابط اللقاء كامل:
جزء 1:
جزء 2:
32
188
219
2
22
50
5⃣ في هذا الملف جميع صفقات المستثمرين في الخير بالتفصيل ومحدثة بتاريخ الأسبوع الماضي ويمكن مطابقتها من موقع وزارة العدل.
5
9
48
1⃣أغلب التحليلات الاقتصادية لم تتحدث بعد عن (صدمة أسعار الفائدة 🏁الأسية) في عوائد السندات الحكومية الأمريكي والتي ارتفع فيها التغير على أساس سنوي بنسبة 🔴%5,100 لأول مرة في التاريخ. صحيح عوائد السندات الحكومية وصلت إلى مستويات عام 2007 ولكن لا تتحدث عن طريقة الوصول الأسية ومدتها
6
19
41
2⃣ عند خفض أسعار الفائدة تنخفض تكلفة التمويلات البنكية في السوق السعودي، بحيث يكون من السهل على البنوك إقراض الأفراد والشركات، فيزيد حجم السيولة النقدية (ن3) التي تطارد السلع والخدمات والأسهم والعقارات والعكس صحيح في حالة ارتفاع أسعار الفائدة نشاهد تباطؤ نمو عرض النقود الواسع.
3
11
45
1⃣3⃣ وفي الأخير، الدورة الاقتصادية سنة كونية، بعد ارتفاع 70% خلال السنوات الأربعة الماضية ضروري تصحح الأسواق حتى ما تتعطل وتفسد. ⬅️وارتفاع أسعار الفائدة اليوم ( نتيجة) لارتفاع أسعار العقارات. ⬅️علشان كذا فكرة ان أسعار الفائدة "مطب " وتعدي ماهي صحيحة إذا أستمرت الأسعار مرتفعة.
6
17
38
0⃣ أهم المؤشرات الاقتصادية يشير إلى ركود اقتصادي ⬅️مختلف وقريب على الاقتصاد العالمي. في هذه المواجهة سوف يكون الفيدرالي وحيداً بدون دعم الحكومة، وسوف يواجه الفيدرالي لأول مرة التضخم في ركود اقتصادي بديون متضخمة. ولن يكون الفيدرالي قادر في هذه المواجهة على استخدام سلاح سعر الفائدة
4
8
41
7⃣ أخيراً, الارتفاع الكبير في الأسعار يقتل الطلب فيحصل الركود الاقتصادي. لذلك كما يقال علاج ارتفاع الأسعار هو في ارتفاع الأسعار.
12
13
41
0⃣ خلال سنوات الجائحة،⬅️أرتفع عدد الصفقات المنفذة من قبل (طبقة الأغنياء) على شريحة الفلل مرتفعة السعر في مدينة الرياض. وبالجهة المقابلة⬅️ انحسرت بشكل كبير الصفقات المنفذة على شريحة الفلل متوسطة السعر وهذا بسبب زيادة الصعوبات التي تواجهها (الطبقة المتوسطة) في الحصول على مسكن مناسب
8
29
39
1/3
توجد مشكلة حقيقية في مؤشرات #هيئة_العقار
🔘وهي غير قادرة على حسم الجدل حول هذا السؤال البسيط؛(هل ارتفع📈أو انخفض📉العقار في (الشهر ،الربع، العام) الماضي؟ بل إنها من أسباب الاختلاف في الآراء حول أسعار العقارات.
🔘وترخيص خدمات التحليلات العقارية اليوم، خطوة سابقة لأوانها!
👇
8
19
38
لماذا لم ترفع ساما سعر الفائدة ب 75 نقطة؟ سعر الإقراض على الريال (السايبور) الآن مقيم بعلاوة سعرية مرتفعة فوق المتوسط مقابل سعر الإقراض على الدولار (الليبور). وهذا يعزز من الطلب على الريال ويجذب السيولة.و لكن ساما تحاول السيطرة على السايبور (تكلفة التمويلات) والمحافظة على السيولة
3
13
37
تقرير التضخم في السعودية يشير إلى ارتفاع سنوي ب 3%. في القائمة أهم 33% من بنود إنفاق المستهلك على السلع والخدمات من حيث الوزن وتغير السعر الشهري. الإرتفاع في هذه البنود بالتحديد يساوي 2.5% شهري أو 30% على السنوي. أيضا دخول تكلفة السكن على الخط مع الأغذية والنقل(الطيران الداخلي)
3
21
38
خطوة تأخرت كثيراً! وكان يفترض أن تكون في البداية وقبل كل شيء! قبل أن تتضخم سوق العقار والإتمان لأول مرة في تاريخ السوق السعودي معاً. وقبل بداية تشديد السيولة لمواجهة التضخم ودعم الربط. وقبل ارتفاع تكلفة التمويل العقاري، وزيادة أعباء الديون على الأفراد والشركات.
في خبر إيجابي بخصوص العقار :
الرئيس التنفيذي لبرنامج رسوم الأراضي البيضاء البرنامج سيبدأ بعد أسبوع ضخ 60 ألف قطعة أرض مطورة في #الرياض ما يسهم في خفض أسعار العقار الحالية 👇
66
124
288
8
28
35
0⃣ استخدام شارت الأسعار بالقيمة (الأسمية) ليس له معنى!! لأنه يوجد فرق كبير بين (القيمة الأسمية) و(القيمة الحقيقة). على سبيل المثال في الشارت المرفق لأسعار العقار في السوق الأمريكي.
4
19
33
4⃣ توقع شخصي بأن الدولار سوف يدخل في موجة صعود كبيرة في الفترة المقبلة مشابه لما حدث في الثمانينيات ومنتصف التسعينيات. الصعود يأتي في ظروف مشابه لما حصل في الموجات السابقة.ارتفاع الديون المقدمة للقطاع الخاص وللأفراد وتوسع قوائم البنوك بسبب التحفيز,وارتفاع العقار والأسهم في العالم
9
14
32
9⃣ واعتقد ان التصحيح القادم بيكون أكبر من تصحيح 2016 (30%-) ؟ لأسباب كثيرة منها غياب التشريعات الي تنظم الاستثمار في القطاع زاد معه عدد الأفراد المستثمرين. مثلا يشتري شقة ويأجرها أو يستفيد من الدعم ويؤجر وبدفعة مقدمة أقل من 10%
🔴مقارنة ب2016 الغرض كان في الغالب للسكن والدفعة 30%
7
15
27
2⃣ المضاربين القدماء يملكون 42% من مخزون أراضي الخير، ومتوسط تكلفتها التاريخية عليهم بسعر المتر 178 ريال. والمضاربين الجدد استثمروا 6 مليار ريال خلال السنتين الماضية وبمتوسط تكلفة 800 ريال للمتر المربع.
2
18
29
4⃣ من2019 وحتى2021 ارتفعت القروض العقارية للأفراد بمقدار 💵300 مليار ريال وقابلها ارتفاع الودائع البنكية الجديدة تحت الطلب (وديعة جديدة=قرض جديد).هذه الودائع ذهبت للقطاع العقاري وكانت مقابل شراء وحدات سكنية تتكون من بلوك وأسمنت و🔴علاوة احتكار و🔴علاوة مضاربة و🔴علاوة مخاطر سوقية
2
18
31
1⃣ تاريخياً السوق العقاري السعودي مرتبط بشكل كبير بأسعار الفائدة على الدولار للمحافظة على الربط.مثلا بعد الأزمة المالية 2008 خفّض الفيدرالي أسعار الفائدة لتحفيز الاقتصاد فانخفضت تكلفة التمويلات في السعودية وارتفعت السيولة. فارتفاع العقار السعودي في الموجة الأولى من 2009 إلى 2015
2
14
30
أفضل وأسوأ الصفقات في (حي/الرياض) في (مدينة جدة) خلال العشر سنوات الماضية!! وتفاصيل الصفقات موجودة في موقع وزارة العدل.
14
12
32
هذه حسبة الجدوى المالية لخيار الدفعة المقدمة (100 ألف) بناء على دعم سكني بنسبة هامش ربح 2.59%. على سبيل المثال لو أخذت الدفعة المقدمة لتمويل مدته 20 سنة مقابل ان ⬅️تتنازل عن جميع مبالغ الدعم الشهري فسوف تكون 🔴خسارتك 62 ألاف ريال.بالنسبة لخيار 10 سنة فسوف تكون 🟢خسارتك 1,200 ريال
3
6
30
الاقتصاد العالمي أمام خيارين صعبة إما أن:
1⃣ تخفض الفائدة🔴 وتخسر العملة💵 وتستسلم للتضخم.
2⃣ ترفع الفائدة🟢 وتخسر القطاع البنكي 🏦والقطاع الخاص المتخم بالديون.
مصيدة لا يمكن الخروج منها بسهولة (ركود تضخمي)
6
13
27
2⃣ ارتفاع نسبة الاستقطاع من الراتب يعني انخفض سيولة الأفراد وبالتالي سهولة تعرضهم للصدمات المالية. أيضاً ينخفض معها الدخل المخصص للإنفاق (Disposable income) بمعنى إنفاق أقل على السلع والخدمات وبالتالي أثر سلبي على النمو الاقتصادي وهذا مثبت في الدراسات العلمية.
1
24
29
9⃣ أسعار العقار 🔴تتضخم دائماً، ولكن 🟢لا ترتفع دائما. أخيراً تجد البيانات والنتائج على هذا الرابط
4
3
30
اليوم نشر تقرير الاستقرار المالي وهو يشير إلى ارتفاع الأراضي السكنية بنسبة⬅️ 1% تقريباً. بدأت في 2019 بالتحذير من خطورة الاعتماد على هذه المؤشرات التي تستخدم⬅️طرق بدائية وأنها تظلل صناع القرار في التعامل مع موضوع الإسكان وضمان الاستقرار المالي. اليوم الواقع يكشف سؤ هذه المؤشرات
4
13
28
4⃣🟥الخطر الحقيقي الذي يواجه السوق العقاري اليوم هو عدم استيعاب هذه المؤشرات العقارية ⬅️البدائية التي تستخدمها بعض الجهات الحكومية للمستويات الأسعار المتضخمة والتي وصل لها العقار اليوم.
4
16
27
3⃣ المؤشرات العقارية المستخدمة في السوق السعودي 🔴بدائية وتتعامل مع العقارات كالسبائك الذهبية، يعني تحسب (متوسط السعر) وتتجاهل اختلاف المواصفات( العمر، الموقع، عرض الشارع، الخ). وتفقد دقتها إذا انتقلنا من السنوي إلى الربعي والشهري، أو الانتقال من مستوى المنطقة إلى المدينة أو الحي
1
13
24
سعر الفائدة على الدولار لم يعد يعمل بالشكل المطلوب!! هذا المقال دعوة للمهتمين بالشأن الاقتصادي والمالي بالتفكير في مخاطر ربط تكلفة التمويل وعوائد ساما بأسعار الفائدة على الدولار الأمريكي؟
تكلفة التمويل (السايبور ) التاريخية!! ميكانيكية العمل وأسباب الارتفاع المتوقعة والمخاطر المستقبلية - د. سعيد بن ناصر القحطاني
@saeed_nassir
1
12
72
3
7
26
تكلفة المسكن تمثل 25.5% من الوزن (الأهمية النسبية) المستخدم في تركيب معدل التضخم. ارتفاع تكلفة الإيجارات السكنية في الفترة الماضية كان بسبب توجه الأفراد لسوق الإيجارات مع ارتفاع تكلفة التمويلات العقارية وانحسار القوة الشرائية للأفراد في ظل ارتفاع أسعار العقار السكني.
0
8
23
2⃣ ارتفاع الأسعار يعني سيولة فائضة سوف يتم شراؤها بخسارة في نهاية المطاف من سوق العملات من الاحتياطيات بدولار وهو في قمة ال 20 سنة.⬅️الاحتياطيات خط الدفاع الأول للمحافظة على ربط الريال بالدولار.الدول التي تخسر احتياطاتها تضطر إلى تعويم عملتها فترتفع الأسعار فتكون تحت رحمة الدولار
4
4
24
1⃣ الدراسات اختبرت هذا النوع من الفقاعات المالية أو الطفرات المزدوجة (Twin booms) على 23 دولة. وكانت النتيجة أن 91% (21 دولة) من هذه الدول حدث عندها أزمة مالية أو ركود اقتصادي بعد انتهاء الفقاعات المالية. اليوم التضخم موجود في أسواق العقار وأسواق الائتمان في الكثير من دول العالم.
2
7
23
3⃣ المعروض النقدي أو السيولة التي تطارد السلع والعقارات في الاقتصاد ارتفعت بنصف ترليون خلال 3 سنوات الماضية وارتفع التضخم معها. ولا يتصور تعزيزها بسيولة جديدة من عوائد البترول, أو تخفيض الضريبة حتى لا يزيد التضخم ونخسر خط الدفاع الأول للريال (الاحتياطيات).
4
6
24
لماذا؟ الغالبية تركز في سوق التمويلات البنكية على جانب الطلب (الأفراد والشركات) وتتجاهل جانب العرض (البنوك)
يعني ببساطة البنك يريد يضمن استرداد القرض والأرباح، ولكن أثناء تخفيض الفائدة وظهور الركود الاقتصادي، تحجم البنوك عن الإقراض فيقل العرض وهذا ما حصل في أمريكا في 2012
1
9
24
5⃣ أخيراً، من يفهم لغة ⚒️🧱البلوك والإسمنت سوف يتجاهل ارتفاع الأسعار وسوف يبداء دائماً بزيادة العرض بأي طريقة، ودفع الأفراد بقوة في سوق التمويلات العقارية لحل مشكلة السكن وزيادة نسبة التملك. ولن ينظر للبدائل السريعة الأخرى كمعالجة مشكلة التخصيص ومشكلة توزيع الطلب والعرض.
5
13
21
في هذا الثريد سوف أكتب بعض النقاط عن تكلفة التمويل العقاري وأسعار العقار. وأيضا عن ردود أفعال المتداولين في السوق العقاري تجاه التضخم.
2
12
21
2⃣ في البداية، استخدمت بيانات وزارة العدل ونشرت دراسة علمية صممت فيها مؤشرات عقارية متطورة لأول مرة على مستوى السوق العقاري السعودي بنفس طريقة مؤشر Case-Shiller للعقارات السكنية الأمريكية. واليوم سوف اتحدث من واقع خبرتي في هذا المجال عن أسعار العقارات السكنية في 🇸🇦
1
17
20
المدارس الاقتصادية اختلفت حول ⬅️هل أسعار الفائدة (سبب أم نتيجة ) للوضع النقدي والاقتصادي
مدرسة ميلتون فريدمان تشير إلى أن أسعار الفائدة المنخفضة هي 🏮(نتيجة) لانخفاض السيولة أو النقود في الأسواق. ريتشارد فيرنر في دراسة على نصف قرن وجد أن انخفاض الفائدة هو🏮(نتيجة) للركود اقتصادي
4
7
21
5⃣ للمحترف راقب الأسعار بشكل سريع وأنتبه لزخم الأسعار و لتوقعات السوق إذا استمرت هذه الأسعار. بالمناسبة هذا الزخم يعكس توقعات السوق. والمعروف أن المخاطر في المخططات المضاربية 🔴عالية مقارنة ببقية الأصول العقارية الأخرى. 🟢ومنخفضة في المستودعات والشقق السكنية وغيرها.
1
5
21
1⃣2⃣ السوق العقارية سوق (مجزأة) يعني حدة التصحيح بتختلف بحسب المدينة. مثلاً الأنشطة الاقتصادية (التدفقات النقدية) في مدينة الرياض قاعدة ترتفع بشكل رهيب مقارنة ببقية المدن الأخرى. التصحيح في قطاع الفلل بيكون أكبر من قطاع الشقق, العقار في أطراف المدينة مقارنة بوسط المدينة وهكذا
1
7
19
1⃣ لذلك صرح ⬅️وزير المالية بأنه سوف يبحث تخفيض ضريبة القيمة المضافة في (نهاية المطاف).ولكن الآن سوف يكون التركيز على تعويض الاحتياطيات. يقصد بأن النمو لاقتصادي ⬅️لن يوجه لزيادة السيولة في السوق، ولكن سوف يوجه للمحافظة على الربط و(الاحتياطيات) واستثمار الفوائض في صندوق الإستثمارات
1
8
20
5⃣ في رأي أن ارتفاع الربع الأول 2023 لن يستمر⛔️! لسببين :
🔳 الربع الأول عادة يكون الأفضل لأنه الموسم الي تزيد فيه الأسعار في شهر رجب وشعبان
🔳 ارتفاع الربع الأول 2023 كان منخفض بشكل كبير مقارنة بنفس الربع في عام 2022
بالمناسبة عادة الربع الثالث يكون الأسوأ وفيه الحج وشهر محرم
1
15
19
3⃣على سبيل المثال أنها تعطي صورة غير حقيقة لصانع القرار الذي قد يستخدم أدوات احترازية❄️ناعمة لكبح الأسعار في سوق عقارية 🔥ساخنة لا تتناسب مع المرحلة الحالية. هذا تقرير البنك المركزي السعودي للإستقرار المالي يشير إلى ارتفاع العقار السكني بنسبة🟥1% تقريبا بحسب الهيئة العامة للإحصاء
1
15
20
4⃣ أيضا على المستوى السوق العقاري السعودي انخفضت التمويلات العقارية المقدمة من البنوك بنسبة 48% من شهر مارس الماضي وحتى نهاية مايو.
2
27
19
تفاصيل الصفقات المنفذة التي تنشرها #وزارة_العدل⬅️غير دقيقة. في الصورة المرفقة صفقات⬅️أراضي،ولكن في الواقع صفقات⬅️لفلل.لذلك يجب على المهتمين بالعقار والتقييم، إعادة تعريف نوع العقار (أرض، فلة) بشكل يدوي لكل فترة جديدة بمطابقة الصفقات المنفذة باستخدام الخرائط الرقمية أو بمعرفة الحي
5
11
19
3⃣ إنخفاض الدفعة المقدمة يزيد المخاطر الائتمانية للأفراد، وهذا قد يؤدي إلى التمويلات العقارية المتعثرة وبالتالي التساهل في هذه النسبة قد ينتج عنه حصول أفراد وشركات غير مؤهلين لتحمل هذه الأعباء المالية أو أفراد عالقين في مساكن لا يستطيعون تحملها ماليا أو بيعها.كتبت عنها مقال سابق.
1
14
17
0⃣ تحدثت عن أهمية وضرورة اعتماد المؤشرات العقارية التي تستخدم تقنيات إحصائية متطورة في #مؤتمر_آفاق_ومستقبل_القطاع_العقاري .في هذه السلسلة تلخيص لأهم النقاط التي ذكرتها في المؤتمر
4
6
18
6⃣ هذا بالضبط ما يحصل في مشكلة الإسكان وارتفاع أسعار العقار. هناك من يزاحم طالب المسكن الأول ويسبقه في التقاط الوحدات السكنية الجاهزة لأغراض المضاربة والاستثمار وليس للعيش في بيت جميل يستهلكه ليشبع حاجة إنسانية كباقي السلع الضرورية الأخرى.
1
6
19
4⃣ واتوقع ان التصحيح لم يبداء بعد! صحيح أن الأسعار 🔻انخفضت تقريبا بنسبة 7% في الربع الأخير 2022، ولكنها عادت وارتفعت🟢في الربع الأول عام 2023 بنسبة 3% تقريباً.
🔳علشان يثبت التصحيح لازم يكون فيه انخفاض متواصل في أكثر من ربع خاصة الربع الأول مثل ما حصل في تصحيح 2016!
1
15
17
9⃣ الفريق الثاني دول لا تمتلك احتياطيات وديونها بالدولار مرتفعة فالنتيجة استسلمت للتضخم. وهي وصفة مؤلمة أن ترتفع أسعار المواد الغذائية وأسعار البنزين في نفس الوقت. راقب الأخبار جيداً في دول مثل السودان, تونس, مصر, تركيا. سريلانكا توقف النظام المصرفي.
2
7
16
◾️النفط عامل اقتصادي مهم مع العوامل الأخرى، ولكن لا يعتبر العامل الأول من العوامل التي تؤثر على سوق الأسهم والعقار السعودي
◾️ألزمنا ارتباط الريال السعودي بالدولار الأمريكي باستيراد هذه القوى التضخمية والفقاعات المالية التي صدرها الفيدرالي إلى العالم
التفاصيل في هذا المقال🌷🙏
الدولار الأمريكي يُطلق #التضخم والفقاعات المالية على سوق #الأسهم والعقار السعودي - د. سعيد بن ناصر القحطاني
@saeed_nassir
13
12
39
0
6
14
🔟 أقصد في تصحيح 2016, الفرد كان دافع 30% دفعة مقدمة وعنده سبب قوي للمحافظة على العقار، بعكس بعض الأفراد اليوم الي شراء شقة بهدف الاستثمار وبدفعة بسيطة وممكن يشوف أن دخل�� من الأيجار أو الكاش مايغطي أقساط البنك مع الوقت ⬅️خصوصا من شراء بعد منتصف عام 2022
1
10
16
7⃣ فالمضارب يزاحم صاحب المسكن الأول ليبيع عليه مرة أخرى بسعر أعلى. وأيضا المستثمر يسابق صاحب المسكن الأول ليشتري ويؤجر مباشرة فينخفض حجم الوحدات السكنية المعروضة للبيع ويرتفع سعرها, وقد يستغل الدعم السكني بطرق غير مشروعة.
2
5
17
8⃣ السبب الثالث أن فترة أو رحلة العقار من أول يوم ينزل في السوق للبحث عن مشتري إلى أن يسجل في وزارة العدل تختلف من عقار إلى آخر وقد تطول المدة بحسب المفاوضات وإجراءت التقييم والتمويل وغيرها. صحيح فيه صفقات تمت بسعر منخفض ⬅️ولكن نحتاج وقت حتى ينعكس ذلك على المستوى العام للأسعار
2
10
14
2⃣ في 2016 بداء الفيدرالي برفع أسعار الفائدة لسحب السيولة الزائدة،فارتفعت تكلفة التمويلات في السعودية. فدخلنا في موجة تصحيحية انخفض فيها العقار ب 25% تقريباً حتى 2019.وحصلت مشكلة السيولة مع إنخفاض أسعار البترول وقتها،وظهرت مشكلة قروض السايبور لما ارتفعت أقساط التمويلات المتغيرة
3
6
14
4\4
🔳المضاربين الجدد يشاهدون الآن
⬅️أرباحهم غير المحققة في انخفاض متواصل
⬅️في السابق أخذوا تمويلات بنكيةرخيصة،واليوم يسددونها بأقساط بنكية غالية ومجهدة
⬅️ أخرجوا أرباحهم من #تاسي في السابق إلى #مخطط_الخير ،واليوم يشاهدون #تاسي في قيعان سعرية مغرية واحتمال تستمر في الأشهر القادمة
7
9
12
7⃣ السبب الثاني أن سيولة المالية يمكن معرفتها بالتوسع والانكماش في قوائم المركز المالي المجمعة للبنوك.وإلى اليوم لم تظهر إشارة انكماش او دورة تشديد ديون من البنوك. بالعكس خلال السنوات الثلاث الماضية توسعت بمقدار تريليون💵ريال(قروض وودائع جديدة تطارد السلع والخدمات فترتفع الأسعار)
2
9
16
6⃣ وعلى المدى ⬅️القصير يوجد طلب مرتفع على الدولار وموجة انكماشية في الاقتصاد العالمي,دول ملتزمة بالسداد بالدولار, أفراد أجانب يستخدمون الدولار كالذهب للتحوط ضد مخاطر انهيار عملتهم بسبب المشاكل الاقتصادية التي تعاني منها دولهم.وهذا سوف يظغط على السيولة في السوق السعودي لرفع الريال
1
8
15
8⃣ أخيراً, سوف يفتح هذا البحث العلمي باب كبير لجميع للباحثين وطلاب الدراسات العليا والخبراء والمهتمين بدراسة العلاقة بين أسعار العقار والعوامل الاقتصادية الأخرى, والتعرف على المشاكل التي تواجه السوق العقاري وتقديم الحلول لها.
2
8
15
1⃣0⃣ بل قد تتحول هذه الوحدات السكنية إلى أصول مضاربية متضخمة أو عقارات فارغة معطلة لا يستفيد منها صاحب المسكن الأول كما هو حاصل الآن في العقارات الخالية في مدن الأشباح في الصين.
6
6
17
الصفقات العقارية في القطاع السكني لا تأخذ شكل منحنى التوزيع الطبيعي.والسبب أنها تتأثر بدخل الأفراد.وتوزيع دخل الأفراد غير متماثل.فحجم شريحة الأفراد للدخل المنخفض أكبر من شريحة الدخل المرتفع. هنا تظهر خطورة الاعتماد على المتوسطات في مواضيع العقار مثل أثر تغير تكلفة التمويل العقاري
0
9
14
0⃣الأصول العقارية متفردة،فكل عقار مختلف ويحمل بصمة عقارية بمواصفات كثيرة مختلفة (الموقع، العمر، الحجم، الخ) ⬅️تحدد سعر العقار المطلوب.لذلك قياس حركة أسعار العقارات (وإدارتها وتسويقها وتقييمها )⬅️عملية معقدة.مثلاً لا يمكن مقارنة عقار قديم بعقار جديد ونتجاهل أثر عمر العقار في السعر
1
6
16