築古不動産
@mitaga321
Followers
3,424
Following
159
Media
170
Statuses
1,515
パークコート赤坂檜町ザタワーに住んでいます 三田ガーデンヒルズ一期一次契約 築古マンション４戸保有(再開発２戸、建替え１戸、他１戸) マンション観察が趣味の税理士
Joined September 2021
Don't wanna be here?
Send us removal request.
Explore trending content on Musk Viewer
James Earl Jones
• 731475 Tweets
iPhone
• 588075 Tweets
Haitian
• 561136 Tweets
Tyreek
• 174547 Tweets
Cops
• 164220 Tweets
SIEMPRE FURIA SCAGLIONE
• 132886 Tweets
Jets
• 117763 Tweets
#WWERaw
• 107387 Tweets
49ers
• 95100 Tweets
Yunes
• 88714 Tweets
ZEE PRUK BIRTHDAY
• 69967 Tweets
#MartinFierro
• 43841 Tweets
シーザリオ
• 41181 Tweets
Aaron Rodgers
• 35250 Tweets
対象作品
• 23912 Tweets
Jordan Mason
• 19009 Tweets
ガチャチケット
• 18955 Tweets
Purdy
• 17955 Tweets
性の対象
• 17618 Tweets
キスィズ
• 16767 Tweets
Deebo
• 15611 Tweets
Saleh
• 15608 Tweets
Niners
• 14983 Tweets
Gunther
• 14410 Tweets
Aiyuk
• 13359 Tweets
小林邦昭さん
• 11699 Tweets
飛霄将軍
• 10808 Tweets
山手線の内側は利便性及び資産性が高いので千代田区と港区を中心に既に価格もかなり高騰している
そんな中で相対的に過小評価と感じる街を以下記載していくが特徴としては直近にその街に大規模新築マンションの供給がないこと
中古を狙うなら早めに！！
①文京区だけ全域が山手線の内側
14
56
874
マンション市場で過去言われていて周りも結構信じていた説
①2013年くらい
普通のマンションは7,000万円を超える金額では供給出来ない
②2018年くらい
東京オリンピック後は価格が下がる
③2022年くらい
港区以外のマンションで１億円超は出口ない
④最近(NEW)
小岩で１億円超はきついしやりすぎ
6
46
383
再開発物件は①本来手に入らない土地を入手②周辺整備費用で補助金をもらい③本来建てれない高さと規模の建築が出来るのでお得なマンションになるのは当たり前
ただ、この利益相当を全部自分のものにするのが[住友]、地権者に還元するのが[森ビル]、購入者に還元するのが[三井]だと思っている
4
43
385
マンション購入で私が重視していること
○エリアと規模
①都心３区（1,000㎡未満の小規模可）
②山手線内側（1,000㎡～2,000㎡の中規模可）
③山手線外側（再開発又は大規模のみ）
〇築年数
①なるべく希少性が高い新築
②築浅は過大評価気味なので避ける
3
25
379
マンション市況で私が認識していること
【100%確信していること】
①短期的に上がるか下がるかは誰も分からない
②長期的に貨幣価値棄損に伴う価格上昇は必ず起きる
③今の住宅ローンなら絶対組むべき
【80％以上の自信があること】
①都心＋山手線の内側の人口増と需要増
5
25
345
私がマンションを買う場合に重視しているのは山手線内側の中心にあるかどうか又はそこまでの距離である
①港区の中心でお買い得な駅
御成門と芝公園
②山手線の内側でお買い得な駅
四谷三丁目、新宿御苑前、九段下、神保町
③山手線の少し外側だけどお買い得な駅
東銀座、新富町、八丁堀
0
27
264
私は山手線の内側の信奉者であるが山手線の内側にマンションを持てば満足度と資産性に間違いはないと思っている
＜山手線の内側の特徴＞
①電車交通網が充実で駅徒歩10分超が存在しない
②面積がたった63K㎡と東京都の面積３％程の希少性
③皇居、新宿御苑、目黒自然教育園など緑が豊富
3
18
232
再開発は容積率緩和と高さ制限緩和を源泉とする開発利益が大型案件で500億円～1,000億円発生する
この創出された利益を下記３者で分け合う
①デベロッパー
②地権者
③購入者
この利益相当を全部自分のものにするのが[住友]、地権者に還元するのが[森ビル]、購入者に還元するのが[三井]だと思っている
2
24
185
マンション市場を長らく見ているがこんなに急激にマンション価格が上がったことや強い先物高のシグナルを見たことがないのが正直な感想である
これをバブルと判断するのか新時代のインフレと判断するのか
面白く興味深い時代🍀
6
15
183
【都心５区】
中央区が入っているが文京区は入っていない
中央区の銀座や日本橋が入っていて煌びやかな商業施設のイメージも強い
【山手線の内側】
文京区が入っているが中央区が入っていない
文京区の住みやすい落ち着いた住環境や緑なども多いイメージ
5
12
177
法人代表者系の与信(年収2,000万円のイメージ)
①役員報酬0円＋法人所得2,000万円
基本的に0
②役員報酬1,000万円＋法人所得1,000万円
報酬×６で6,000万円の与信
③役員報酬2,000万円＋法人所得０円
報酬×６で1.2億円の与信
④給与収入2,000万円（代表者別名義）
給与×10で２億円の与信
4
7
170
【今売られている新築マンションは将来は貴重な築浅】
築浅マンションは今は大人気であるが東京のマンション200万戸に対して築10年以内の築浅マンションの数が約38万戸で比率が19％
今の年間供給戸数15,000戸が10年続くと10年後は総戸数約215万戸に対して築浅が15万戸で比率が７％に激減
1
20
170
【住宅ローンの価値】
与信を使わないともったいないという言説があるが実際の価値は？
例）35年、0.5％、１億円住宅ローン
通常の金利２％(40年国債利率)0.5％との差額は35年で約3,000万円
これは事実上3,000万円をもらっている状態と同じ
結論➡１億円の0.5％の住宅ローンは3,000万円の価値
2
11
161
【これぞ定期借地権マンションのお手本】
昔の定期借地権マンションは①本来供給されないであろう好立地②所有権よりも明確な割安感の２点があった
今の定期借地権マンションは②も怪しく①は全然満たしていないものが多く本当に残念
【私が一番好きな定期借地権マンション】
3
11
155
過去の下落局面プロセス(2010→2012)
①新築マンションの反応が悪化
②時間をかけても売残り発生
③決算期に水面下で値引
④デベ別の値引を引出す方法が公表
⑤新価格で安く販売しても反応が悪化
⑥２度目の決算期で売れ残りを値引き
⑦値引きマンション＝ダメの烙印
⑧話題に上がらなくなる
⑨買い場
1
18
156
【住友不動産の良い所】
①１期１次が一番安くその後は常に値上げの一貫性
②柱を部屋から逃して圧倒的に有効面積効率が高い
③梁を外に出すことにより圧倒的に空間効率が高い
④ガラスウォールデザインは古臭さを感じさせない
⑤株主視点では圧倒的な利益追求は本当に頼もしい
1
8
152
豊海タワーの雑感
①今の相場感で全体的に２割安い
②さらに値段の歪みも取れる
③中古では出ない特別な部屋も買える
④将来価格の見通しも明るい
⑤購入満足度は絶対高い
⑥この価格で買えるなら複数欲しい
⑦早めに抽選しないとものすごい倍率
以上、いまここ
下記、今後の対応策のお勧め
1
8
139
【再開発投資の攻略】
北品川の再開発は13.5haの大型再開発
品川南の再開発も含めると100ha近くの超ド級再開発(麻布台ヒルズの再開発は約８ha)
これを題材に自分用に下記言語化予定(反応良ければ)
①個人が絡める再開発の種類
②どの時点で絡むかの検討
③再開発の投資とリターンの関係
④融資関係等
3
16
131
グランドシティタワー池袋(東池袋直結)
2023年の第１期で平均坪単価700万円くらいと住友不動産としては安すぎると言われた物件(その後値上げ)
利益は莫大で再開発反対グループから目の敵に
総事業費より利益が大きいと試算され豊島区民から陳述書が出ている状態
三井の豊海も同じ構図で安くなるかも
1
14
127
次にねらい目なエリア（NEXT湾岸）
①現在の評価がそこまで高くない
②都心までの距離が遠くない
③エリア全般が再開発される
④大規模商業圏の範囲
上記を勘案した本命は新宿エリアで新宿エリアは治安等の懸念もあり住宅地としての評価が高くない
1
8
123
【住友不動産グループの優先順位の推定】
①住友ビルの開発及び運営
とにかく住友ビルを建てるの大好き
②再開発案件
儲けも多いので再開発で自社物件を取得しつつマンションも供給している感じ
③高級賃貸ラトゥールの開発及び運営
住宅の一等地は分譲せず自社物件高級賃貸ラトゥールとして確保
3
10
120
【プラウド神田】
立地やデザインで考えると素敵と思えるマンション
ここの価格だけは想像がつかない
神田駅徒歩２分築12年の小規模マンション55㎡9,600万円（坪576万円）が基準かな
そんなに高い価格は付けられない気もしますが、、、
7
4
109
マンションの抽選を外し続けてきた人間のメモ
①１倍と２倍は天地の差ほどある
②２倍と３倍もかなりの差がある（２倍なら必ず次点）
③３倍を超えたら買えないと思っていた方がいい
④買えない場合の機会損失を上回る部屋は基本的にない
⑤最上階が欲しい場合だけは複数申込で抽選に参加
1
7
105
【23区中古マンション市場で起きていること】
①販売側
最近の急激な価格上昇に伴い過去の実績価格ではなく強めの上昇予測を織り込んだ未来価格の売出しをしているため割安物件が構造的に発生しにくい
さらに売出しで反響が大きいと販売価格の値上改定を行っている状況
②購入側
1
9
104
豊海タワーは半年前の予定価格通りで販売されるとかなり安く映る水準である
もし、これが他のデベロッパーならどんな販売戦略になるか考えてみた
①三井(デべ界の良心)
１期は値上げなく２期から値上げ
②住友(株主からみたら絶対的信頼性)
１期から30％アップで予定価格改定
0
9
99
パークタワー勝どきを中心に湾岸は①含み益②居住環境③利便性④将来性の全てが最強レベルだと思う
その人たちが次は港区に住みたいと思うかどうかが港区の最大の試金石だと思っている
4
5
94
2024年に入ってからの都心マンション市況はデベロッパーの強気と弱気が入り混じっての斑模様
以下、各デベロッパーの様子
①日鉄興和
リビオ文京小石川の価格は強気
リビオタワー品川の販売延期は先行き感も強気
②住友不動産
すべての物件の価格強気
0
6
90
医師及び各士業の不動産投資
自らの強みを生かした投資をしている傾向
①医師
与信の高さを生かしたマンション(半投半住)
②宅建士
安く仕入れてリノベ再販
③不動産鑑定士
１棟物利回り投資
④弁護士
法律関係が入り組んだビルや借地権等
⑤税理士
相続がらみの不動産を安く仕入れて販売
2
7
89
豊海タワーが話題の１日だったと思うが豊海第１期が１次取得層に与える影響を考えてみる
①そもそも１次取得層は今回の抽選に参加出来ない可能性が高い(経験が浅い人に豊海の予約は取れない、、)
②都心大規模タワー/割安/三井と３拍子揃った物件なので大抽選会は必至
0
4
85
都心５区の世帯数と非持ち家比率
①港区（マンションの比率約96％）
・146,000世帯/非持ち家比率58％
②千代田区（マンションの比率約98％）
・37,000世帯/非持ち家比率64％
③中央区（マンションの比率約97％）
・92,000世帯/非持ち家比率61％
④渋谷区（マンションの比率約91％）
2
15
85
【値付けは大事ですね、、】
リビオシティ文京小石川と豊海タワーは敷地面積はそこまで変わらないが再開発に伴う容積率緩和も手伝って豊海の方が５倍以上も大きな建物を建てることが可能となっている
平均坪単価は600万円前半の同じ金額位で同一時期の販売であるが人気の差は歴然、、
3
4
84
マンションの希少性(小１点、中２点、大３点)
①地域
小 都心7区
中 山手線の内側
大 港区と千代田の一部
②駅徒歩
小 ５分内
中 ３分内
大 １分内（直結）
③高さ
小 30階超
中 40階超
大 50階超
④敷地面積
小 4,000㎡超
中 7,000㎡超
大 10,000㎡超
1
6
79
坪500万円なら確実に安い
アトラスタワー小石川が新築で供給されるなら坪900万円くらいなのでその21年落ちが55％くらいで買えるならGOかと
最近思うが築2002年～築2007年くらいのタワーマンションの中古の成約価格が安いなと思う
結構狙い目だと思う(例：東京ツインパークスや白金タワーなど)
1
2
79
【旧耐震マンションの出口可能性���
現状の建替えルールだと大げさではなく下記のイメージ
可能性だけではなく期間も長くなかなか難しい
①下記に該当しない普通の旧耐震マンション
→現時点で99％出口なし
②ポテンシャルがある立地
→20％くらい建替え等の出口あり(20年後)
0
11
78
【個人と法人のローン比較＋応用】
〇個人(住宅)
①３種類の所得だけ
②融資甘い
③金利安い
〇法人
①すべての所得
②融資メチャ厳しい
③金利高い
〇応用
①個人の所得をすべて法人に集める
②法人から個人に給与で支払う
③すべての所得を個人の給与所得にして住宅ローンで活用
1
4
78
【港区内陸の価格上昇が止まらない】
下記は港区内陸のプレミアム以外の条件の良い部屋の販売価格であるが2024年になっても価格上昇が止まらない
外観等のデザインは素晴らしいがかなり小規模の物件がこの価格で売れていくのには正直びっくりしている
1
7
74
マンション価格推移
1988年→2003年(15年間不動産価格下落)
①全員含み損
②悲惨な破産者続出
③暗い雰囲気
2004年→2012年(上がったり下がったり)
①含み損含み益概念が希薄
②純粋に住宅を選べていた
③無風
2013年→2024年(11年間不動産価格上昇)
①全員含み益
②羨ましい成功者続出
③明るい雰囲気
0
10
72
定期借地権マンションと築古マンションは住宅ローン等の融資が付きにくのが現状である
自分は住宅ローン等が組めても将来の売る相手がローンを組めないケースもあるので一般実需の人は買わない方が良いと断言しときます
私は両方とも買っていて苦労しているので、、、
3
4
70
横浜フロントタワーは投資層がかなり多かったと思う
そんな横浜フロントタワーの現在は衝撃的な状態
①総戸数４５９戸の約１５％の70戸が未入居転売
②総戸数４５９戸の約９０％の400戸以上が賃貸
＊ダブりも多いのでネタとお考えください
0
6
65
芝御成門は私だって高いと思ったけど気に入ったマンションで申込をした
それが倍率が少しつきうれしくて呟いた らバブルだと言われて正直モヤモヤ
グロスが安くて坪単価が下限のマンションに高倍率つくのはバブルですか？
都心をあきらめきれない実需層の心の叫びでもありますよね？
これで最後
6
1
67
【怖いか？私のこの無駄な才能が】
パークシティ中野の160戸全ての部屋の予想倍率表を作ってしまった、、、
160戸に対して1000の申込み(平均倍率6.3倍)が入ると仮定して部屋力と販売価格を加味して全部屋に割りふってみた
いろいろあるから公表しない予定だけど、、
あー楽しかった✨
2
1
66
ザパークハウス芝御成門の抽選
高いと言われていた平均坪単価920万円でも平均倍率3.8倍位
１倍１部屋
２倍８部屋
３倍５部屋
４倍９部屋
５倍３部屋
６倍４部屋
９倍１部屋
私はかすりもしなかったです
はい、気持ち切り替えます
1
3
64
今は大人気のあのマンションも販売当初は言われていたネガ
①パークコート文京小石川ザタワー
文京区ママはあんなタワマンを絶対に認めない
②パークコート赤坂檜町ザタワー
あんなペンシルマンションは辞めておけ
③パークコート青山ザタワー
霊園近接でバルコニー出れない不完全なマンション
3
3
64
【比較的マンションが安いシチュエーション】
一時的に安くなるイメージ
①新築１期１次の大量供給時期
②完成直後の地権者及び転売者からの供給過多時期
③再開発完成の１年前くらいの時期の中古
④しばらく新規供給がない地域の中古
⑤居住中の中古(指値)
⑥60日～90日くらい売残りの中古(鬼指値)
2
3
62
港区の平均坪単価が2,000万円以上になりそうなマンションで私が思いつくものだけ記載
①平均坪単価5,000万円以上
アマンレジデンス東京(2023年築)
②平均坪単価3,000万円以上
虎ノ門ヒルズ(2014年築)
麻布台ヒルズ(2023年築)
③平均坪単価2,500万円以上
4
4
59
もしマンション下げ相場が来たときのメモ
①底で買うのは難しい
②買ってからしばらくはずっと含み損
③下落時に買う方が度胸が必要
④不況や金利等で買える金額も減少
⑤魅力的な中古は市場に出回らない
⑥値段が下がる中古は魅力がない
⑦魅力的な新築は買い‼️
0
7
59
【再開発の豊海タワー】
①地権者は宝くじが当たったくらいの大儲け
②購入者は割安の売出しで抽選当たれば大きな含み益
③デベロッパーは再開発は滅茶苦茶儲かる(利益率50％超？)
④儲かりすぎるので業界全体で利益を分けるＪＶ形式
⑤参加者全員が儲かるのおかしくない？
0
7
59
旧耐震マンションは一般の人には絶対お勧めしないけど本当に面白い分野
実際に旧耐震マンションを４件買ってみていろいろな気付きを発見
その発見の一つが新築マンションは想像以上に資産性のポテンシャルが高いこと
1
3
57
パークシティ中野（大規模再開発）
17階A-58As58.25㎡13,780万円（南向き眺望あり）
ザ・パークハウス芝御成門（都心物件）
３階Ｃタイプ57.27㎡13,800万円（南東角眺望なし）
ほぼ同じくらいの坪単価800万円くらい
1
3
54
④パークコート北参道ザタワー
北参道ってどこ？、え東京なの？
⑤パークコート虎ノ門
すき屋近接だから[ザタワー]付けれない
⑥パークタワー勝どきミッド
勝どきだからパークコートになれないんでしょ
[買えた人は本当に大勝利]
1
3
54
三井豊海タワーが値上げしないで安いままなのは再開発絡みかも
不自然に安かった住友のグランドシティタワー池袋1期と同じ構図
グランドシティタワー池袋(東池袋直結)
2023年の第１期で平均坪単価700万円くらいと住友不動産としては安すぎると言われた物件(その後値上げ)
利益は莫大で再開発反対グループから目の敵に
総事業費より利益が大きいと試算され豊島区民から陳述書が出ている状態
三井の豊海も同じ構図で安くなるかも
1
14
127
1
6
54
【アドレスは重要なのだろうか？】
なんとなくの序列
①港区内の大区分
内陸＞湾岸
②港区の内陸での中区分
3A(麻布、赤坂、青山)＋R(六本木)＞それ以外
③３A青山の中の小区分
南青山５＞南青山３、６＞北青山全般＞南青山４＞南青山＝南青山１＞南青山７
港区だけでも約120町丁があるらしい
1
3
53
あらためて自己紹介
①年齢
旧耐���マンション年齢
②職業
都心で税理士法人経営
③年収
25歳時年収200万円位
④趣味
マンション観察
⑤マンション購入歴
新築10件、中古５件
⑥好きなエリア
山手線内側
⑦ｘ開始
2024年５月(今900ポストくらい)
⑧引越し歴
８回(表参道が一番長い)
3
0
52
フォロワー様が3,000人になりました
いつもありがとうございます
あらためて自己紹介
①年齢
旧耐震マンション年齢
②年収
26歳時年収400万円位
③趣味
マンション観察
食べ歩き(誰かご一緒してください)
④マンション購入歴
新築10件、中古５件
3
0
52
2023年初めの三田ガーデンヒルズとワールドタワーレジデンスの販売時は少し高いけど物が良いから買おうという人も多かったと思う(無抽選も数多くあった)
割安だから買ったのではなく気づいたら大きな価格上昇していたというのが実情
では皆が割安だと考えている豊海タワーのリセールがどうなるのか？
1
2
50
山手線の内側の新宿区はそこまで価格高騰もしておらずお勧めの地域（曙橋、四谷三丁目等）
絶対的に都心（港区・千代田区）に近いのは今後を考えても大きなアドバンテージ
駅近ジオ市谷仲之町でも坪600万円位～購入可能なはず
0
1
48
【需給関係は逼迫】
これは大きなルール変更ですね
〇新築
①供給を絞る
②通常価格は高倍率の抽選
③大多数が2割～3割高い未来価格
④本来人気ない定借物件が幅を利かす
〇中古
①在庫が少なく売出も少ない
②通常価格は一瞬で売れる
③バカ高いスケベ価格横行
④本来人気ない旧耐震物件が幅を利かす
0
7
47
【山手線の内側のタワーマンションは坪1,000万円超】
北参道駅近くにパークコート神宮北参道ザタワー
新宿御苑駅近くにクラッシィタワー新宿御苑
両者は山手線の内側の駅力がない立地に建築されたタワーマンションでおそらく坪1,200万円以上の世界線
1
4
48
【パークマンションとパークコート】
パークマンションとパークコートは三井不動産の最上級ブランドとして位置していて誰もが思う素敵なマンション
このイメージ通りなのは2008年辺り以降のものでそれ以前のものは別物と思っている人も多い
そんな中、ネーミングに困る問題児が出現した
3
1
45
新築マンション市況を占う上で興味深いのが下記の３つの物件
①アトラス麻布十番
②ザパークハウス芝御成門
③パークシティ中野
どれも一期販売時にそこそこ倍率付いた物件
二期のメインシナリオは[引き続き高倍率]又は[値上げ]だったのが[倍率無し]又は[事実上の値下げ]まであり得る空気感
2
3
47
抽選は確実なので抽選を外し続けている人間のメモ
（今年も全敗、、、）
①１倍と２倍は天と地ほどの差がある
②２倍と３倍もかなりの差がある(２倍は必ず次点まで)
③３倍を超えたら買えない場合も想定しておく
④買えない場合の機会損失を上回る部屋は基本的にない
【ブログ更新しました！】
平均坪単価約620万円
強くおすすめです！！(そりゃそうじゃ)
ザ豊海タワー マリン&スカイ いよいよ販売開始へ！！ 価格は…据え置きでお得感ありすぎる…
0
12
153
2
4
46
【資産置き換え戦略(自宅を除く)】
私は貨幣価値棄損論者なので資産の置き換え先として取得時期をずらしつつ都心5区のマンションの購入を続けたいと考えている
これはマンション観察が好きな私の趣味と実益を兼ねている満足度の高い選択
下記運用の一部記載
【2015年時】
1
1
46
優良な中古が少ない（都心７区くらい）
借地権マンション ５％～10％
旧耐震マンション 30％～40％
オーナーチェンジ 10％～20％
40㎡までの単身者用 20％～30％
超絶高いスケベ価格 10%～20％
一瞬で消える適正価格 10％～20％
結論➡優良な中古が少ないではなく事実上無い
1
4
45
築古マンションをいろいろ研究をした
①構造的に築何年まで使用が可能なのか
②価格がどこまで下がっていくのか
③いつまで融資の対象になるのか
④マンション敷地の根源的価値
⑤建替えは本当に可能かどうか
⑥空き家問題と行政からの支援の動向
結論➡️都心新築マンションが割安と再確認した
0
2
44
【都心住宅の価値】
優れた住み心地を基本価値として下記の多数の需要を満たせることでさらに大きく価値を上乗せしている
①時間捻出価値
②教育環境価値
③インフレ対策価値
④相続税対策価値
⑤海外勢の資産置換価値
⑥差別化価値（要は見栄）
⑦強レバレッジ＋キャピタルゲインで人生逆転価値
0
2
44
2023年はマンションは買いの１年だった
理由①今考えれば安かった②三田ガーデンヒルズ、ワールドタワーレジデンス、晴海フラッグタワー練など後世に残る魅力的なマンションが供給された
①の安い高いは予測出来ない②魅力的な物件の供給の観点は予測ではないので気がつかないといけない視点だった
1
1
43
【大きく発展した街】
周りと比べて相対的に２段階位発展した街として①勝どき②東池袋③武蔵小杉がある
共通点は継続的に大規模(主にタワー)マンションが供給され続けていること
同じ兆候がある街として④白金高輪⑤西新宿⑥田町が挙げられる
今後最低２つ以上の大規模マンション計画もあり狙い目かも
0
2
42
【駅徒歩距離(偏差値)とリセール 】
駅徒歩距離が短い場合の希少性は想像以上である
それに対してリセールデータに関しては駅徒歩距離によってそこまで大きく変わっていないようにも映る
理由は10年前は駅距離によって値段を大きく下げて売出しをしていたためリセールが平準化されているだけ
0
7
42
おはようございます
パークシティ中野は次点からの昇格は無かったです
違う素晴らしいマンションを買えるチャンスが来たと前向きに🍀
西麻布野村が欲しい✨
0
1
42
パークシティ中野の抽選に参加できる人
平均で１億８千万円位の予算あり
４月３０日迄に物件エントリー
５月５日迄に動画視聴＋アンケート回答
難易度が高かったモデルルームの予約及び訪問
事前ローン審査済み(厳格)又は現金(要エビデンス)
実需中心と言われているが果たして何倍の倍率が付くのか？？
3
1
42
パークシティ中野
三井の再開発で今後の再開発も目白押しの中野はやっぱり欲しかった
実需ではないけど資産の置き換えとしてのマンションの購入は自分にとって一番満足度があがる選択
倍率低めの部屋の申込みをし調整して２枠の申込みを頑張ったけど残念な結果
当たった人はおめでとうございます
0
2
41
中古マンション価格を比較するのは難しい？
マンションを選ぶ際に中古物件の経年の影響をどの程度織り込むかは物件によるというが正解だと思う
私は下記をイメージとして微調整して比較している
(特別)は大規模物件又は大きな道路に接道の物件
1
4
53
住友すごい
確かに転売住戸あると邪魔
５年間は新築？として売る満々ですね✨
GCT池袋が転売規制かけてその代わり戸数絞って若干安め(？)の単価で出してきたので、プラウドタワー野村は高く出せない気もする
GCTは実需向けで値上げのコントロールは住友がするぞってことなのか
実需が多く価格下落は起きにくい？幕張ベイパークも転売規制かけてるのに転売されてたような...
1
8
51
2
2
39
【マンション購入時の３種の神器】
①住宅ローン(住宅ローン控除含む)
１億円を0.5％で借りると3,000万円程度お得
②マンション知識
マンクラの知識は相対的に５％～10％安く買える
③資本主義はインフレ
インフレ対策に確実に寄与
この３種の神器があっても価格変動するというだけで買えない？
1
3
39
サンウッドフラッツ新宿四谷三丁目
敷地面積350㎡程のかなり小規模な総戸数37戸のマンション
立地は山手線の内側でこれでもかというくらい緑に囲まれている立地
56.53㎡11,440万円(坪667万円)
33.22㎡6,330万円(坪628万円)
49.74㎡9,440万円(坪626万円)
63.42㎡13,480万円(坪701万円)
超小規模が残念！
1
1
40
ＪＲ山手線の駅直結マンションは渋谷駅(ブランズ渋谷桜丘)と浜松町駅(WTR)ぐらいしかなく希少価値の塊
もし他にも山手線の駅直結タワーマンションがあったら坪単価がいくらになるか想像してみた
①坪単価3,000万円以上
東京駅(千代田区)丸の内側
②坪単価2,500万円以上
東京駅(中央区)八重洲側
1
5
39
７０年定期借地権マンション
前に保有していた人間の気持ち(販売済)
①ババ抜きの本質が世の中にばれるのではないか？
②売残りが多いので足元を見られるのではないか？
③そもそも融資が付かないのではないか？
普通の所有権でも不安が多いけど定期借地権は本当に何倍も不安というのが偽らずの本音
1
1
38
2023年６月→2024年６月の中古マンションの動き
①都心３区
急激な在庫減(23.1％減)＋急激な単価増(21.7％増)
②都心３区以外の23区
ゆるやかな在庫減＋ゆるやかな単価増
③23区以外、神奈川、埼玉、千葉
ゆるやかな在庫増＋ゆるやかな単価減
都心３区は別格の上昇シグナルだった（過去形）
レインズ情報より
7月発表データ。23区だけ在庫が減り、他は増という状態。都心3区はダントツ減。城西、城南という分け方で詳細不明だが、都心6区は近しい減り方と思われる。エリア格差がはっきりしており、都心購入検討者は早く動いた方が良い。
0
4
31
0
7
37
マンクラが自身では買っていないと推定されるものを買ってはダメランキングとして発表
３位定期借地権マンション
勧めている人はいるけど自分では買っていない
２位郊外バス便マンション
勧めている人も買っている人もいない
１位アマンレジデンス東京
誰も持っていない
アマンは絶対買ってはダメ
0
3
37
パークシティ中野の価格が発表された４月は少し高いという空気感だったが今では少し安いという空気感までに、以下理由
①４月株価38,000円→７月41,500円(10％弱上昇)
②豊海、リビオ品川の販売延期
③住友大山タワー坪600万円超の衝撃
④三井値上げへの方針転換
⑤高い他の販売物件で高倍率
0
1
36
【どの時点で絡むかの検討】
北品川予定
①2023年事業協力者協定
17年後の再開発の可能性60％
→安い
②2026年都市計画決定
14年後の再開発の可能性80％
→そこそこ安い
③2030年組合設立認可決定
10年後の再開発の可能性90％
→若干安い
④2034年工事着工
ほぼ100%
⑤2040年工事完成
1
0
37
マンションは【１に立地２も立地３．４がなくて５も立地】と言われていたが例外ケース
① アドレスも大事
→駅距離だけではない
②タワマン以外はダメ
→目立つタワマンにはかなわない
③ 地下住戸及び築古はダメ
→立地の優位性を生かせない
④眺望なしはダメ
→東京タワービューには本当にかなわない
2
3
36
1980年代のバブルは凄まじくて
５年間くらいで東京の地価が１０倍以上になった
東京以外の都市でも価格上昇が凄く札幌9倍、高槻９倍、仙台８倍、木更津７倍はぐらい
興味深いのは10％程度しか価格上昇がなかった地域として新発田（新潟）、鳴門（徳島）もあったが崩壊後はかなり下落したらしい
1
6
36
含み益が幻かどうかはともかくとして
含み益が2,500万円あると考えれると気分が良くなる
気分が良くなると前向きになれていろいろプラスに働く
そのプラス効果は2,500万円より価値があるのでは
夫婦子一人の友人が「4年前に都内 2LDKタワマンを7,000万円で買って、今9,500万円だから含み益2,500万円」と自慢してた🥹
でも売買手数料 往復700万円、保有期間の税/利子200万円、引越/家具100万円、計1,000万円は幻🥹
さらに売却して同じ2LDKに住むには9,500万円かかるから、含み益は無いのでは…🥹
79
59
1K
1
0
36
住友不動産が首都圏で自社物件として貸オフィスを持つのは基本都心７区でその他のエリアは殆どない
【その住友不動産のオフィスマップ範囲の特徴】
①山手線の内側
②山手線の駅を中心に外側も範囲
③山手線の外だが日本橋、中野、城東(亀戸等)も範囲
0
5
36
パークシティ中野A58As58.25㎡17階南向き13,480万円でシティータワー新宿55.98㎡33階北向きが13,500万円
シティータワー新宿は西新宿駅徒歩８分で新宿や西新宿の再開発の恩恵あり、大きな特徴は先着順で買えること
抽選を避ける戦略も一考の余地あり
2
0
36
母親を連れて四谷すし匠へ
母は店で大きな声で寿命が延びたと言っていた
恥ずかしかったけど、まあいいか
今日の絶品４品
【中とろの握り赤酢】
【新子の握り】
【ほっき貝の握り】
【赤ウニ紫ウニの小丼】
4
1
35
三井西麻布パークシリーズの36階建超高級レジデンス
15年～25年定期借家みたいなもので75㎡約３億円
プールあり、帝国ホテルサービスの食事の提供も
すみません三井のシニアサービスレジデンスです
高齢者金持ち凄すぎ、、
1
8
35
リビオシティ文京小石川
70年定期借地権マンションは70年分の前払家賃を購入するという行為である
ポイントは２つでこの70年分の前払家賃は①転売可能で②住宅ローンで購入出来ることである
これがイメージしにくい人は買わない方がいいかも
さらに資産性があるかどうかの判定はプロでも避ける難易度
1
2
35
10年以上勝どき駅直結のタワーマンションに住んでいて80㎡月30万円の家賃でも大満足
数年前に同じ間取りの部屋が月45万円の募集があり毎月15万円も安く住めて毎日のご飯が美味しかった
最近、買った人が同じ間取りの部屋を売却すると１億円儲かると聞いて少しだけご飯が美味しくなくなった気がする、
1
1
34
パークシティ中野７月20日９時時点申込み(残り２日)
160戸に対して451戸（前回346戸）の申し込み
最高倍率13倍（前回最高倍率８倍）
欲しい人に当たるといいな🍀
正確な倍率は公式でご確認お願いします
0
8
34
倍率のない住友先着順が適正価格なのかもしれない
グランドヒルズ南青山
80.02㎡ 2.9億 坪1,196万
シティタワー武蔵小山
84.63㎡ 2.8億 坪1,092万
グランドシティタワー月島
91.25㎡ ３億 坪1,085万
シティタワー綾瀬
74.18㎡ 1.35億 坪601万
シティタワーズ東京ベイ
82.88㎡ 1.65億 坪657万
2
3
34