Analista CNPI e Consultor de Investimentos CVM. Especialista em Fundos Imobiliários. Sócio-fundador da Ticker Research
@tickerresearch
e Ticker Wealth.
Um erro que alguns influenciadores e grandes especialistas 👀 estão cometendo, ao falar publicamente sobre Fundos Imobiliários, é a avaliação do retorno histórico e do risco.
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Arroz com feijão nos FIIs:
✅ 8 a 12 FIIs
✅ Não compre mono imóvel
✅ Não compre mono inquilino
✅ Foco nos principais segmentos (lajes, shoppings, galpões, papéis e FOF). 2 FIIs de cada segmento
✅ Preço importa! P/VP < ou = 1 para papéis e FOFs. DY 12M > cupom da NTNB 2055
23h59 - Fundos Imobiliários são para o longo prazo.
00h00 - Essa é a minha carteira recomendada para março, totalmente diferente da carteira de fevereiro. 👀
O cara precisa ser investidor qualificado para investir em alguns Fundos Imobiliários seguros, mas pode fazer day trade e alavancar com opções, sem ser qualificado. Qual é a lógica? 🤷♂️
🔥 HGLG, IRDM, AFHI, PVBI, TRXF e TGAR.
✍️ Se ainda não investe, escolha um, qualquer um, compre uma cota e contemple o dinheiro caindo na sua conta todos os meses. Você vai se apaixonar pela sensação e vai querer evoluir. Faça isso por você!
✅ É recomendação.
🔥✍️ FIIs para comprar agora (junho de 2023) e fazer um test drive:
🏤 Shopping: MALL11
🏢 Lajes: HGRE11
💰FOF / Hedge Fund: VGHF11
📄 Papel: RBRR11
🏭 Galpão: BRCO11
✅ É recomendação. Veja as instruções: 👇
Dois idosos tomando cerveja:
🗣Eu recebia R$20.000,00 / mês de dividendos. Se a reforma passar receberei apenas R$17.000,00.
👤Por isso que não invisto em nada. Vou ficar com o meu salário mínimo mesmo.
📍Qual dos dois você quer ser? Regras mudam o tempo todo. Essa é a regra.
🚨 Após toda a polêmica sobre a distribuição dos rendimentos dos FIIs (caso MXRF), saiu decisão do Colegiado da CVM: para o investidor, não muda nada. Segue o jogo…
✍️ Um FII de cada segmento para você comprar uma cota e fazer o test-drive:
📃 Papel: RBRR11
🏢 Lajes: PVBI11
📦 FOF: HFOF11
🏪 Shopping: XPML11
🏭 Galpões: HGLG11
Veja mais: 👇
🌟 Um bom FII de cada segmento para estudar. Não, necessariamente, as melhores oportunidades do momento.
✅Galpões: HGLG11
✅Lajes: HGRE11
✅Shopping: XPML11
✅Papéis: IRDM11
✅FOFs: HFOF11
🤔 Se você fosse sugerir 5 para alguém estudar, quais seriam?
O trabalhador vai poder usar 50% do FGTS na compra de ações da Eletrobrás. Nos últimos 20 anos, seu FGTS rendeu próximo de 140% 🥴, enquanto a ELET6, 874%. E aí, trabalhador, vai nessa? 👀
Você quer comprar um ap no seu prédio e sabe que custa R$500K. Um vizinho oferece o dele por R$350k. Aí Você:
🗣 Vizinho, não estou confortável em comprar por esse preço. Quando subir para uns R$450k eu compro.
🤷♂️ Muita gente está agindo assim no mercado de FIIs. Faz sentido?
Sentiu o gostinho da alta dos últimos dias? Parabéns! Você merece isso! Está há meses comprando barato, acumulando patrimônio de qualidade e ignorando os pseudo-especialistas que sugerem cautela quando está barato e recomendam a compra quando está caro. Mais cedo ou mais tarde…
🤔 695 pessoas físicas subscreveram 58.627 cotas na 8ª emissão do URPR11, preferindo pagar R$105,50 / cota ao invés de comprar no mercado secundário, onde o fundo negociava por volta de R$94,00.
🤷🏻♂️ Qual o sentido em pagar mais caro?
💣 Decisão de colegiado da CVM entende que Fundos Imobiliários devem realizar distribuições com base no lucro contábil. Na prática, FIIs com prejuízo contábil não podem distribuir rendimentos e distribuições acima do lucro contábil devem ser feitas como amortizações.
✍️ Localização, localização, localização…
Na imagem 1 temos a evolução da vacância na região da Faria Lima. Na imagem 2 temos a evolução da vacância na região de Alphaville.
Mais um ETF disponível na B3. O ACWI11, que replica o índice MSCI ACWI (All Country World Index) e cobre aproximadamente 85% de todo o mercado acionário global. Taxa de administração 0,30% ao ano e acompanha variação do dólar.
👏 Agora os FIIs de papéis estão colocando uma tabela de sensibilidade nos relatórios gerenciais. A iniciativa é excelente! (Exemplo na sequencia)
💡 O óbvio: quanto menor o preço, maior retorno. Está claro isso? Alguma dúvida?
🤔 Então, como assim, o preço não importa? 🤷♂️
Dividend Yield médio do IFIX hoje é próximo de 7%. Compare isso com o cupom da NTNB com juros semestrais que você quiser (sugiro a com vencimento em 2055), considere ambos tributados em 15% e veja se os FIIs ainda ainda são interessantes.
Depois você me fala…
Da época que não usávamos máscara, o distanciamento social não era necessário e podíamos receber um passageiro na cabine para um bate papo. Se esse voo fosse hoje e você fosse o piloto, o que perguntaria ao Ministro Paulo Guedes?👀
✅ Está começando nos FIIs? 10 conselhos para a sua primeira carteira:
1️⃣ Esqueça a ideia do melhor, pense em montar uma carteira diversificada, comprando um ativo por mês;
2️⃣ Com algo entre 8 e 12 FIIs você terá uma carteira diversificada;
Curiosamente, o MXRF11 tem 506 mil cotistas. Isso representa um terço dos investidores de Fundos Imobiliários.
Qual o motivo? É um fundo muito bom ou custa pouco (hoje, menos de R$10,00/cota)?
A Suno
@sunoresearch
está lançando um FOF passivo, o KISU11, que vai seguir o SUNO30, índice de FIIs da casa. Um ponto positivo é que sobe a régua da indústria. Os FOFs ativos terão que entregar mais. Se não entregarem, perdem o sentido.
📍HCTR 👀
O fundo divulgou o relatório gerencial, referente a fevereiro, informando distribuição de R$1,40 / cota. A distribuição foi inferior aos R$1,60 / cota que vinha sendo distribuído nos meses anteriores. A redução foi justificada pela Gestão, por duas razões:
🤔 Como precificar um Fundo Imobiliário?
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O que vou escrever é sob a ótica de comprar para receber renda, o que é totalmente diferente de uma estratégia com foco em ganho de capital.
🔥 O Fundo Imobiliário AFHI11 anunciou a 2ª emissão de cotas, com os custos de distribuição 100% PAGOS PELA GESTORA.
Se der certo - não tem porque não dar - vai subir o sarrafo da indústria.
No Shopping Cidade Jardim / XPML11 (você é cotista?), fizeram uma escultura em Lego, que representa os maridos esperando as esposas nas lojas de casa e banho. Quanta sensibilidade do artista! 🤣🤣🤣
Os Fundos Imobiliários estão com o maior nível de desconto desde 2015. Sabendo que os FIIs de papéis estão em linha com o VP, o desconto está nos tijolos e FOFs. Imagem do relatório gerencial do CPTS.
⚠️ Tok&Stock não pagou o aluguel no VILG11 e Marisa não pagou o aluguel no KNRI11.
✍️ Ter bons imóveis é muito mais importantes do que ter bons inquilinos, na maioria das vezes.
1/15 Vou dar meus “2 centavos” de contribuição, na única intenção de fomentar o debate, promover o aprimoramento do mercado e responder algumas dúvidas básicas que recebi nas últimas 24hs, com total respeito a todos os envolvidos.🧵
Há alguns dias, nós da VAROS, alertamos sobre algo sério que está acontecendo no mercado de FIIs.
Fundos estão usando a alavancagem para inflarem os dividendos enquanto corroem o patrimônio dos cotistas.
Após consultarmos entidades e gestoras, chegou a hora de expormos os fatos.
IRDM11 desde o IPO, em março de 2018: bate o IFIX, o IBOV o IPCA e o CDI. A queda de 5,13% ontem, dia 18/03, te preocupa? Hoje com o P/VP de 1,05 está caro ou barato? 👀
Você é cotista do HGLG?
O fundo, que distribuía aproximadamente R$0,78 / cota de resultado recorrente no 1S21, divulgou o seguinte guidance de distribuição recorrente:
1S22: R$0,93 / cota
2S22: R$0,94 / cota
1S23: R$0,96 / cota
2S23: R$1,00 / cota
🗣Vendi porque todos estavam vendendo.
👤 Se todos estavam vendendo, quem comprou de você?
📍Pense antes de agir. No home broker, do outro lado da tela, enquanto você negocia, alguém tem uma tese contrária à sua. Nem sempre você está certo.
Você investe no HCTR? O fundo teve um DY de 20,35% nos últimos 12 meses.
Estamos (o Ticker11 Research) publicando um relatório sobre ele. Se você quiser receber o relatório, basta dar um retuíte - hoje - nessa mensagem.
🥵 Cansado de uma emissão atrás da outra?
O IRDM11 divulgou que não realizará novas emissão durante o primeiro semestre de 2022. O fundo possui tamanho satisfatório para o atual momento de mercado. O Foco será na reciclagem do portfólio e melhora da performance.
Existe muito espaço para educação financeira no Brasil… 😅
- Selic é uma taxa de curto prazo;
- Selic é uma taxa nominal;
- IFIX supera o CDI (ver imagem);
- Você não investe no IFIX, investe em bons FIIs, que superam o IFIX (imagem);
- Existe correlação negativa entre juros e
O HTMX11, fundo de hotéis que encerrou o mês de março operando 455 unidades hoteleiras em 23 hotéis, por mais um mês, não vai distribuir dividendos.
O fundo precisou arcar com aportes pontuais em alguns empreendimentos, como o pagamento de IPTU e taxa de condomínio, visando...
Encerramos abril de 2022 com 1,64 milhão de investidores em Fundos Imobiliários. Um aumento de 19% nos últimos 12 meses, sendo aproximadamente 25 mil novos investidores, na média, a cada mês.
Último dia útil do mês e os Fundos Imobiliários anunciando rendimentos normalmente. Até o MXRF11 👀 anunciou R$0,09 / cota. Parabéns para você que, no próximo mês, já vai receber mais renda do que no mês anterior. Apenas siga em frente! 👊
A CVM concedeu efeito suspensivo da decisão no caso MXRF11. O próximo passo é o Administrador BTG apresentar pedido de reconsideração, que será analisado pelo colegiado.
Você é de São Paulo? Conhece o Shopping Cidade Jardim?
Investindo nele via Fundos Imobiliários, esse shopping coloca dinheiro no seu bolso todos os meses. 🧵