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40代前半の整形外科医。2児の父。 テーマは医療、不動産、インター教育と海外移住。医療法人(3店舗)を経営中、自院手術は脊椎と人工関節150件/年。学生時代に米国医学部留学。 2009年から東京で不動産投資、2021年宅建合格。 水泳は4kmを70分。3ヶ月の世界一周経験あり。医師の開業相談乗ります。メッセージ歓迎
日本 東京
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◯独立する前に読むべき本。
資産管理法人を立ち上げて不動産を購入するようになって１５年。
そして何より、医師として医療法人を立ち上げて９年が経った。
医療でも不動産でも、独立をこれから考える人にきっとプラスになる話を今日はしてみたい。
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３５歳医師と電話、投資相談。
不動産をやりたいと。
（現状）
・S&P500積立で5000万円を超える資産をお持ちの様子。
・ここ５年の上昇局面で株式は順調に増えた
・ご結婚なさっており共働き。お子様は２歳
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医師からみた不動産と、不動産業者（プロ）から観た不動産の違い。
私が医師から受ける相談で一番多いのは、手術開業のノウハウではなく、
「不動産投資を始めたいけど、どこから手を付けてよいのか」というものです。
相談いただく医師の殆どの方は、数十冊書籍を読んでいます。収入も貯金もある。
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私が整形外科を選んだ理由。
まず背景として高齢化社会があって、老人の社会参加が必須となること。
高齢者が自分で動けて、働き続けることが大切になる。
（私の父は７４歳で、私のところで両側THAを受け、動けるようになってまだ歯医者をしている。）
ここからヒトモノカネに分けて考えてみる。
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書籍「競争優位を実現するファイブ・ウェイ・ポジショニング戦略」
これは上記、星野社長が勧めている本である。
そして、星野社長によるとマーケティングの父、フィリップ・コトラーが直々に勧めた書籍というから買ってみた。
そう、ドラッカーは経営の父、コトラーはマーケティングの父。
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◯不動産投資の成否を分かつもの
先日、顧問税理士と会食した。
彼の顧問先には数多くの不動産所有者がいるそうだが、20年にわたって顧客を見てきて感じることがあるという。
彼曰く、不動産投資がうまくいくかどうかは、次の二点で決まるとのことだった。
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急にここ１年くらいで円安になって、日本円はどうだとか、外国人に買われてマンション値上がりだとか、報道で煽られてるかもしれないけど、
中長期的には
「自分自身の人的資本を高め、ドルコスト積立でお金に働いてもらう」。これ以上の正解なしだと思うのです。
ありきたりな回答で恐縮ですが。
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「医師の不動産投資」という視点で考えてみる。
０．あくまで買った瞬間にマイナスになる負動産（新築狭小ワンルームなど）を掴まないという前提で書いてみる。
１．医師属性はデフレで活きる。成長が停滞し、経済全体の流動性がない時ほど出番。 医療は日銭商売で底堅い反面、倍々ゲームはない。
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（私の見解）
・S&P500：１０年でおよそ倍になるので、そのまま４０歳で１億、５０歳で２億、６０歳で４億、という目論見で入金しながら育てて行く、で良い気がする
・誰にも先の相場はわからない ランダムウォーク 不動産下落か上昇かもわからない
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今週は2件、不動産屋さんと会食した。
必ず言われることがある。
"面倒くさくないのは当然"
良い案件を買おうとすると、
あれこれ質問が多い奴に、
リスクの心配ばかりする奴に、
現金がない奴に、
ローン条項をつける奴に、
仲介手数料の値引きを要求する奴に、
案件をおろすわけがない。
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ファイブ・ウェイ・ポジショニングでは経営を
・価格
・サービス
・アクセス
・経験価値
・商品
の5つに分ける。
そしてそのポジションを
・レベル３（市場支配）
・レベル２（差別化）
・レベル１（業界水準）
と重み付けする。レベル３が最高。
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答えというか種明かしをしてしまうと、それは商売上手な人のやり方をそっくり真似することである。なんだそんなこと、当たり前じゃないかと言われるかもしれない。
私が商売で参考にさせて頂いたのは星野リゾートの星野社長。ただ畑違いということもあってか、意外と虚心坦懐にはできないものである。
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・おそらく不動産投資で純資産１億稼ぐよりも、医師としての入金力を頼り、S&P５００で福利で増やすほうが確実。
・好立地の自宅購入で数年住み、５年以上の長期譲渡で軽減税率を受けながらの売却ならプラス１億はあり得るかもしれないが、今は高い時期ということをイメージするべき
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・今は不動産高い時期。１５年くらい上がり続けた そろそろ休憩？
・そういった高値づかみがあり得る局面で新築６〜７％でレバレッジをかけるべきか
・あえて言うならば、家賃を払うくらいならその分を代替する持ち家を「駅近で資産価値が毀損しない所」に買えておくのが良いのではないか
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・日本円はアルゼンチン通貨のように弱くないので、医師所得も１０〜２０年くらいは順調な入金力を支える大きな原動力となり得る
・私もアドバイスできるような立場ではなく恥ずかしいのですが本日お話した先生には２０２１年の書籍「サイコロジー・オブ・マネー」をお勧めしました。
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宅建業。
宅建業は不動産のプロなので、アマチュアとは情報の量と質が異なってくる。
免許をおろさないアマチュアでも１００億規模で投資していると情報量も異なってくるであろうが、
基本的にはアマチュアは物件の中長期保有が前提で、入れ替えないため、業者からすると売買手数料が稼ぎにくい相手。
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そもそも法人作ると毎年、税理士費用などで３０万円くらい取られることになる。税務署や年金事務所からお便りが来たりして手間もかかるうえ頭の中のメモリも取られる。
あまり儲からない不動産買って多忙？になるより、本業に集中したり、開業したり、医師免許活かす形を工夫する方がよほど儲かる。
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・不動産投資は参入障壁が低い分、利回りが出ない。競合が少ない医師免許を使った事業所得を得るほうが確実。
・医師免許があれば医療鑑定、保険、裁判、オンライン診療、などの分野で副業できるかもしれない？（ここは調査未なので専門家に尋ねてください）
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ではなぜ１件目が買えないか。
自身および周囲のマインドブロックや、生まれた頃からの習慣、育ちに影響を受けていることが多いです。
皆がそうではないですが、医師になるという選択肢に本人およびご家族の安定志向が含まれている、反映されているケースが多いように思います。
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医師から見た子育てについて。
子供の教育を設計するということは、
１）まず自分の人生を振り返り、どこが良くてどこが改善の余地があったかということを熟考する必要がある。
２）続いて時代がどう変化していくかを読み解く必要もある。
３）医師の２０年後は。日本に限らず世界で食える資格か。
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ちなみにこの書籍には後日談があり、星野社長がコトラー本人にあった時、「あなたの勧めたファイブウェイポジショニングはとても良い本だった」、と伝えたらしい。
そしたらコトラー氏は、「そんな本知らない」と答えたと。
鈍感力が、超一流の条件かもしれない。
そんな話でした。ではまた。
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書籍「７つの習慣」にもありますが私的成功が公的成功に先立ちますし、
孟子にも「恒産なくして恒心なし」といいますから、それはそれで当然のことかもしれません。
無私の心を持っている人も多くいらっしゃいますが、安全に金持ちになりたいだけの人もいます。（否定ではありません、あしからず）
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大切なのは、全てでレベル３を目指さないこと。
あなたは天才かもしれないが、起業家としては１年生。
一つでレベル３、次の一つでレベル２を目指すべきと。
開業医の世界に限ると、
保健医療では国の制度で価格が決定しているから、勝負は下記４つとなる。
・サービス
・アクセス
・経験価値
・商品
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２０００万円の車を定価で買うのは心地よい接待付きでよいと思うのですが、
不動産は同じものが２つとないわけですから、唯一無二の案件をなるべく安く買うためには己を知り、敵を知らないとね、という話でした。それではまた。
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◯不動産のバーゲンセールについて。
今まで安く買えた物件になにか共通点がないか、考えてみる。
収益性（利回り）と資産性（積算価値）が伴った物件がベストだが、そういった物件に出会うことはまずもってない。
理想は瑕疵を受け入れて自分固有の資源で問題解決できることだが、簡単ではない。
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私は３０歳の整形外科医からも相談受けているが、いまは手術に勤しむべき時期、と答えている。
自分自身の価値を給料稼ぎながら高めることができて、そんなに良いことってなかなか無いから。
更にいうと、今回りにいる医師に一目置かれることも、将来的な複利がすごくある。いわゆる人脈形成だね。
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子育てしていると痛感しますが、両親や親類縁者がやっていることは、再現するのが簡単です。
私は仲の良い従兄弟４人（３人が医師）でよく集まるのですが、４人全員が不動産を所有中。
モノポリーをやって遊んだ仲です。祖父母は不動産を複数所有、自転車で家賃回収に出かけるのを見て育ちました。
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・焦燥感にかられる若手医師の相談は下記に要約される。
a 医師としての給与が1500万円として、毎月50万円をS &P500に入金できる力。
b 純資産１億円を持った状態で、その純資産が7％複利で増えていく力。
いまa)で、複利がパワフルなので早くにたどり着きたいと。
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経済を読み切れる人はどこにもいないので、しっかりと本業を伸ばし、地に足をつけて支出管理をしながら、積立でチャンスを伺うのが私の投資に関する骨格である。
今日は格言にも似た言葉で締めくくりたい。不動産業の先輩方は口を揃えて言う。「（レバレッジを大きくかけた人たちは）皆いなくなった」
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決して貯金が数億あって、周りから先生、と言われているから不動産も向こうから良い案件が転がり込んでくるとは思わないで！むしろ逆です。
買うか買わないかの逡巡は仲介業者を敵に回すし、
敬語つきの営業マンと割高案件はセットです。
安く買うには相手の利益を考えること。これに尽きます。
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その他：経費を落とす法人とか、色々と考える人も多いが、飲み食いとか交通費ってせいぜい年間２〜３００の話なので、毎月の入金力に比べたら全く後回しで良い。
不動産はチャンスがあったら出動するとして、チャンスがない間は上記aのドルコスト積立で良いと思う。
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（今後の目標）
・将来第二子を育てる想定も踏まえ、育休・産休中の収入減を補う柱として不動産投資はどうか？
・経費が使える法人を持ちたい
・開業は今のところ考えていない
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◯本業と資産形成のバランス
先日、３０代前半の医師から相談を受けた。
お住まいも職場も東京のこと。
「一度きりの人生、何か挑戦したい。特に不動産投資をしたい。
医師業務も１０年弱、慣れてきた今こそ、その時期のはず」とのことでした。
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（最重要） 自分から情報を取りに行っているか
（重要） 情報にコストがかかることを理解している
そして、自分から情報を取りに行けなくても、投資クラブや大家の会に所属して受動的に（能動的に？）勉強している人は、大負けすることはないとのこと。
これはあくまで彼の個人的感想である。
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・サービスはその通り、親切にすることだ。顧客ニーズを感じ取り、読み取り、答えることだ。創業者が親切にすると、その熱量がスタッフに伝わる。スタッフが顧客に親切にしているところを見つけて、褒める。改善すべきは改善する。
また接客に向いているスタッフを重用する。コミュニケーション能力。
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蛇足ながら一言。
今日お話しした医師に伝えたのは、
”将来◯◯ショックが来て、所有株式が半額で数千万マイナスになってても、その画面見ながら不動産でレバレッジかけられますか？実際には買い意欲ある人、周りに殆どいませんでしたよ。”と。
リスク耐性は人により、状況により異なる。
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私は今まで１５年不動産を買ってきたが、 「圧を感じたらその投資はやらない」と決めている。
なにか事情があるから圧がかかるわけで、副業の私にとって不動産は人生を豊かにするための一つの選択肢でしかないゆえ、推しには耳を傾けても圧には屈しないと決めているのである。
独り言でした。では。
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話を戻しましょう。
不動産業のプロは大きく買取と仲介に分かれます。
ご存知の通り不動産の仕事というのは情報メインですが、ただ情報を紹介しているわけではありません。
情報紹介ならネットが普及したらいらない仕事のはずですが、全くそうではないですから。
そこに感情があり、仕事があります。
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慣れについて。
先日、不動産業者の方と会食をした。
その方いわく、
「仲介業者にとっての１件目はみんな、おっかなびっくりで契約書も慎重に作る。でも段々慣れてきて、慢心が生じる。そうして事故が起きる。」
とのこと。
仲介のプロでも調査ミスとか、抜けがあったりすることはあり得るらしい。
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経営ならドラッカー、マーケティングならコトラー。
このあたりを読むのには時間がかかる。だからこそ上記著書はぜひ読んでみて。
読みやすい。本書に２章まで読んで、と解説にある通り、そこまで読めば８割は呑み込める。
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S&P500が利回り7%とすると、aの方は11年後に1億円に到達する。
bについては10年毎に倍々ゲームになる。
おそらく30代の医師で資産形成の大切さに気づいていらっしゃり、既にb)の1億とは行かないまでも4桁後半の資産を築いていらっしゃることから、今後も安定的に分厚い資産を築いていかれると思った。
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ちなみに私が開業するときに目指したスタイルは、「集客して手術する」というシンプルな発想であった。
結果、３店舗の平均は２００人/日。手術も本院で１５０件。
まずまずだと思うが、ファイブウェイポジショニングを意識していたらもっと楽にというか、スムースに今の結果にたどり着けた気がする。
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蛇足ながら銀行も、新築案件を好みます。
土地に融資して、建物に融資して、���、さらに建築会社に融資できるチャンスもあり得るからです。まさに「１つで３度美味しい」。
複合的にメリットがあるところに、商流ができるのは当然のことです。
プロは回転を重視、次々に仕組み化していきたいのです。
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昨日、2009-2024の15年間で安く買えた不動産を振り返ってみたけど、結局流動性が低いものはその時期における平均値よりも安く買える、流動性が高いものはその時期の定価通りで買う、という話かと。
私は流動性が低い状態で買って、流動性を付与して売却するのが好きな投資家、という結論に達した。
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・アクセスは立地もあるが、駅から遠くて競合がいないところに便利な施設を作るというのも立派なアクセスである。
物理的な店舗の場所のみならず、のれんを潜った後で、なるべく待ち時間がないようなスムースな動線を作ることもそれに当たる。
夜間救急を一切断らないというのもアクセスかもしれない。
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素人は基本的にこの専任返しが出来ません。
宅建業免許がないと、短期の反復継続（売って買っての繰り返し）ができないからです。
ですから仲介業者にとっては市場価格と乖離した案件であればあるほど、プロを１回挟んで専任返しをもらおうとします。
取引の回数が、プロの仲介が気にするところです。
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・経験価値は、例えば整形外科でいうと「痛みがなくなった」とか、「歩けるようになった」というものであろう。
今もそうかもしれないが、産科ではお祝いなので、フレンチのフルコースを提供したり。
医療以外の経験価値で企業を挙げるならやはりディズニーか。他にない世界観を売っている。
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私が見る限り、開業して流行っていない町医者は、ここがいきなり
・サービス：１
・アクセス：１
・経験価値：２
・商品：３
の加重で開業してしまう。総合病院部長だったから、要職にあったから、そういった価値観からのパラダイムシフトが出来ぬまま、のっけから商品力で突破しようとするのである。
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素人に仲介すると3%もらって終わりですが、
プロの買取業者に仲介すると１回目の取引で仲介手数料3%確定。
さらに専任返しといって、プロは10の値段で売りを返してくれます。
そうすると２回目の取引が成立し仲介手数料3%確定。合計６％です。
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医療はやっぱり特殊。価格が固定、町医者で提供できる商品は国が免許制度で許可した行為のみ。
極端にいうといじれる変数が下記３点になる、そういう勝負なんだよね。
・サービス
・アクセス
・経験価値
もちろん私も医師だから、私自身の商品力がどこでもある、コモディティになるのは悔しいんだけど.
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・商品は開業医でいうと、まさに医師であるあなた自身のことだ。
「大学教授でした」も商品だし、「博士号で最新の知見を患者に届ける」も商品。「その地域で信頼性の高い学閥にゆかりが深い」こともそうかもしれない。
もちろん「手術がうまい」とか「これだけの件数をこなしてきた」もそう。
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医師で不動産投資家を語る人もいますが、はっきりいってプロの買取には判断のスピードも、資金力も、面倒のなさも、全く叶いません。
仲介会社が一番嫌がるのは、「一旦買うと言ったけどやっぱり買わない」ことです。
医師にとっては一抹の不安や、親族からの反対などで投資判断が変わるのは仕方ない。
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若い医師からすると「資産を持っている者勝ち」の今の経済の流れに焦りを募らせるあまり、間違った投資をしないようにしないといけない。
対し、６０歳前後の医師とお話すると株式で数億円を所有する猛者もチラホラとお見かけする。書籍DIE WITH ZEROにもあるが、彼らはお金を使う力は落ちてきている。
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さて、買取と仲介をみていきましょう。
A) 買取というのはひと手間加えて、物件に付加価値をつけて転売することを指します。
安く買って、定価で転売というパターンも中には存在しますし、素人が考える買取業者というのはこの「右から左に」モデルだと思うのですが、実際にはめったにないので省きます.
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はっきりいうと、多店舗展開に必要なのはこのギアチェンジである。
もちろん医師であるあなたが医院で寝泊まりして、夜間対��も笑顔で行い続ければサービスもアクセスも３，商品も２以上かもしれない。
果たしてそれが継続できるか？
１０年ならやれても、２０年、３０年仕組みとして維持できるか？
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子育て。
うちは子供二人。まもなく５歳と２歳になる。５年を振り返ってみて、子育てというのは大変に充実していて、かけがえのない時間と切に思う。
想像と実際がだいぶ違ったので、少し書いてみる。
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昨日の投稿にも書きましたが、買う場合もそうです。
素人は「目の前の１件で利益がきちんと出るかどうか」だけ考えていますが、
買取のプロは先月の取引も、来月の付き合いも含めて、
「半年から１年の間に１５〜２０％くらい利益を取れればいいや」と仲介業者への手数料を考えて案件をもらいます。
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上場株式もそうですが、不動産も大きな市場です。
プロにはプロの商流があることをしっかり認識して、自分の立ち位置、強み、弱みを分析。迷っているなら何が弱みかも分析して、バットを短くもって打席に立ちましょう。
車もそうですが、２台持っている車好きと、月に１００台仕入れるのは違います！
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医師にとっての不動産投資。
２０２４年現在、投資用ローン（＝アパートローン）はかなり引き締まってきています。
目標は割安なものをしっかり属性を活かして買うということになるので、
・自分が住むための住宅：住宅ローン
・医師が開業するための物件：開業資金ローン
が一番簡単でしょうね。
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商品の素晴らしさは、スーパーの味見じゃないけど体験してもらわないと伝わらない。 愛想の悪い店員から、目も合わさずに食べたきゃ食べれば？という態度をされて味見したい人がいるだろうか？
多店舗展開の喫茶店でも今はサービス１を感じることがあるが、創業時はサービス３で大きくなったはず。
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かつ、整形外科を１０店舗にする！と掲げてからは整形外科以外の案件も来るから、なおさら周りの医師の先生方とつながり情報交換したいと思ってやっている。
なにか飛び道具を得て私が今の形に急になったわけじゃない。やっぱり基本は本業。
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なぜ大企業、資本家が日本の医療制度に大規模参入しないか？という問いの答えはこれだと思っている。
そもそも価格という変数がなく、商品もイノベーション、差別化がしにくい。
となると下記３要素の勝負になるが、
・サービス
・アクセス
・経験価値
変数が少ないゆえ競争優位が生まれにくい。
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開業当初に一番有効なのは、「私がいかなる混雑でも、夕方で疲れてきても笑顔で愛想よく診させていただきます」という態度でサービスをレベル３にして、
スタッフ動線を工夫して（看護師が医師の前に問診するとかね）かかりつけ患者の待ち時間を減らし、アクセスをレベル２にすること。
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周りの不動産のプロに聞くと、皆口を揃えていいます。
「医師は収入も高く、社会的地位もある。でも投資はね。。」残念ながら高額商品をはめ込む先としかみなされているようです。
大学の経済学者が金持ちとは限らないのと同様、医師が投資で成功する保証は全くありません。
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例えば徳洲会の創業者は２４時間救急を掲げ、そこを実践していたはずだ。
ただ創業者が一線を引いて、勤務医が外来の最前線になると創業者が見せていた夜間の笑顔はなくなっていく。終業直前の新患受付に対して悪態をつく医師も出てくる。
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私自身の開業当初を振り返ると、（レベル３が最高、レベル１が最低）
・サービス：３
・アクセス：２
・経験価値：１
・商品：１
でスタートし、繁盛して自分の外来が減ってからは（今は週１日くらい外来）
・サービス：１
・アクセス：１
・経験価値：２
・商品：３
へと変わっていった。
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この２点の融資だと不動産業者と同等か、それ以上の条件で融資が引けますから。
いずれにせよ不動産はReady, Willing, Able Buyerの所に転がり込みます。
・準備できていますか？（いつでも見に行くぞ）
・喜んで契約の印鑑を押せますか？（家族ブロックなし）
・資金はありますか？（貯金たくさん）
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１１．医師不動産のお勧めは、
・都内の駅１０分以内
・木造新築６％
・手間がかからないもの
・金融機関は大手地銀で、審査を通じて物件をチェック
・工務店も準大手 金融機関紹介など
・管理は大手
・詐欺にあわないこと
かな。やっぱり固い話になる。
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手前味噌で大変恐縮だけど、私は手術開業という道に進めたのはたくさんの幸運があった。不動産もその運の一つ。
でも時代を読み切るなんて不可能だし手術を、本業を、一生懸命に、一心不乱にやっていなかったら、今一緒にやってくれている研修医時代からの仲間も付いてきてくれなかったと思う。
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医師の皆さんも、手術件数のみで給料が決まるなら、手術を志向する医師が増えると思うし、救急搬送件数のみで給料が増えるなら、救急外来のブースの取り合いになるでしょうね。
不動産業者さんも、そういったインセンティブで動いています。（仲介業者にとっては取引件数）
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多店舗展開で通常の月給・日給の雇用システムで、サービスが３のところは相当少ないと思う。（のれん分けで将来の経営権譲渡が確約されていたら別ね。）
私はそのために、脊椎、関節はもちろんのこと、手の外科、足の外科、骨粗鬆症、リウマチ、などすべての専門外来を敷設することにした。商品力強化.
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B) 仲介はみなさんが馴染みがある不動産業のスタイルです。この物件買いませんか？とかこの物件お勧めですよ！と言ってくれる方々です。
仲介の方々が素人に対してのみ営業しているかというとそんなことはなく、A)買取のプロに仲介することもあります。
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医師のすすむ道について その２
引き続き、「医療＋α」について書きます。はっきり言えば、医学の脇道にそれる話です。
取るべき方策を箇条書きにするとこのようになります。婚活同様、若ければ若いほど効果も出やすいです。
1. ビジョンの明確化
2. 非日常の刺激
3. どんどん失敗して精度を高める
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医師のすすむ道について。
医療だけではなく、投資や事業をやりたいと、ぼんやり考えている医師（医学生）に向けて書きます。
ちなみに２０年前は、よそ事ばかりやっている私のような人間は劣等生の代表格でした。
今となっては、、よそ見して良かったと思います。よそ見してないと見えなかった景色。
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今日は抽象的な話になった。
でも商売をやり出したら１年後なのか、５年後なのか、必ず自分を見つめ直すときが来る。
あの時、丁寧に笑顔で診てたな、最近クリニックから笑顔が消えたな。という時期が来る。
大抵は混んできて、疲れてきて権限委譲をし始める時。
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ところがB) 仲介業者にとってはそれでボーナスカットになったり、下手したらその月のご飯が食べられなくなるんです。それはたまったものではない。
不動産業者で固定給ではなく、歩合制の方も多いですからね。
同じ値段で仲介するなら、まずもってA)買取のプロで仲介手数料を確定させたいんです。
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かの暖簾システムで有名なラーメン屋は、福岡の小さな個人店だった。
・サービス：１
・アクセス：１
・経験価値：１
・商品：３
・価格：１
に目をつけた顧客（ファン）が、
・アクセス：２
・経験価値：１
・商品：３
・価格：１
にして爆発的に売れた。
サービスを暖簾で消したところが天才。
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１件目の不動産投資について。
数人の医師から不動産投資ってどうなの？と相談をもちかけられている。
好立地の自宅は負けにくいと以前もツイートしているが、
今日は自宅以外の投資に限り、現金か、レバレッジか、という観点で考えてみたい。
やっぱり不動産投資の特徴はレバレッジだからね。
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追記。
プロ同士の場合は本当の急ぎ案件もくるだろうし（今週現金化とか）、仲間うちで連携するうち気心知れてくだろうから、「推し、押し、圧し」という概念がそもそも無いと思ってる。
それよりきっと協力関係に近い。決算近いし、とかこないだ世話になったし、とかね。
何でもプロとアマは違う。
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Twitterのおかげで、整形外科以外の科目の医師の方々とお話できたり、知り合えることに喜びを感じている。
勉強させてもらって素直に嬉しい。新しい発見の日々。
でもそれって私が医師歴：約２０年のおじさんで、
ある程度やりたい事が形になりだしたからやってるわけだし、
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企業の営みとはこの５要素の加重付けによって差別化を図る行為である。
変数が少ないと経営が差別化しにくいから、あえて大企業が参入しないと思っている。
あとはグループ内シナジーがあるかどうか。
資本家が能力が高い人（医師）を統率できないわけではない。誰しも人間は経済と密接に関係がある。
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１６．不動産が安く買えるということは情報の非対称性が本質なので、
a. 抜群の資産背景で買いまくれるか、
b. 情報の上流に近い仕事を自分でも行うか、
のいずれか、もしくは両方が必要になる。ここを医師が目指すのは得策ではない。
物わかりの良い投資家として、素直に、市場なりに投資するのが吉。
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前述の書籍「サイコロジーオブマネー」に書いてあるが、人々の投資判断は成人して間もない頃の経験に大きく左右されるそうだ。
となると、今の３０歳くらいの方々はリーマンショック後の、右肩上がりに資産価格が上昇することしか経験していない事になる。
その世代の方々は特に焦燥感が強い気がする。
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◯他人様の役に立つこと
私が40年余り生きてきて、他人様の役に立てたと思える瞬間が何回かあったので、その中で2つを取り上げて振り返ってみました。
他者と比較して成功した・してないとか、金銭的な多寡を論じているわけではありませんので悪しからず。
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A)プロの買取業者だと、プロジェクト融資といって、
・残る賃借人に退去交渉をし、空室にして建物を解体。更地として売る
・更地にしたら建て替える
などの事業資金として融資がひけます。１年単位で返済が来ますが。。退去交渉も真剣になりますね。
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それを踏まえた上で自分なりに咀嚼してみたのだが、それはつまり、次のような商流の違いのように思う。
A. （売主）→（仲介）→（買主）の流れ
B. （買主）→（仲介）→（売主）の流れ
受動的な買主に来る話というのはAだけであり、
能動的な買主にはAとB、両方の情報が来る。
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B)仲介がA)買取に卸すケースは他に何があるか。
案件２）築古の空室が多い物件もこれに当たります。
空室がほとんどでは賃料収入も入ってこず、銀行融資をひくのは極めてハードルが高く、素人への仲介は現金客のみを当てにすることになります。
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どういうケースか、例を挙げてみます。
案件１）例えば10が定価の物件があったとしましょう。
何かの間違いで、6で買えるとします。（めったにないですが）
あなたは売主側の仲介です。
自社で買えるなら買い取りますが、あくまで仲介に徹している、または買う資力がないとしましょう。
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開業はマーケット感覚が大事なので、意志あるドクターの触媒になりたいと思ってます。
引き続きいろんな相談もらえると嬉しいです。
それでは皆さん、良い週末をお過ごしください。
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「これ買うべきですよ、今日決めるべきですよ」と圧されると、買主はたいてい損をする。
逆に仲介を味方につけて「この金額なら絶対に買う。売主を説得して私に持ってきてください。」と言えば、仲介が売主に圧してくれることもある。売主に損では？と思うかもしれないが、それが世の中なのである。
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１５．これを読んでる医学生がいたら、あなたの家を買います、というチラシを作ってポスティング１万件してみたら不動産屋さんの気持ちわかるかもしれない。いかに大変か、反響がないか。そうやって手に入れた売却情報を、仲介手数料値切られたらどう思うか。将来の開業に役立つ活きた勉強になるはず。
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ヒト：
１．医師免許と手先の器用さ（特に脊椎手術）。
医師免許取得には実技がない。基本的には医師になり専門科を選択するまで、筆記試験が得意かどうかが大半の要素を占める。
整形外科は骨の大工と言われるだけあり、職人芸が求められる。
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@Toyokeizai
結婚年齢に関するこの記事もためになりました。
やっぱり感覚と、実際の統計、数字は異なることがある。ビジネスや投資にも言えるかもしれない。年に１度は立ち止まって、数字を検証する必要あり。
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医院経営とプロセス褒め。
医院を経営していると、多くの人が面倒くさがる仕事と、多くの人がやりたがる仕事に大別される。
例えば医師の仕事で言うと、皆自分の専門性を活かせる仕事を好む傾向にある。手術とか、専門外来とか。
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不動産投資。
ようやく、城東エリアで新築木造を新築することになりました。土地は４０坪。
２年前に築５０年の木造アパートを割安で現金購入して放置しておいたのですが、なぜ割安で買えたか？というと、
旗竿地ということもありますが、1/6入居で、賃借人がいるため建て替えれなかったのです。
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これは私の感覚的な表現になるが、仲介は相手の顔色によって案件を「推す、押す、圧す」を使い分ける。
不動産は人生を大きく左右する大きな買い物であるがゆえ、仲介に推されてもよいが、圧されないようにしなければならない。
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私自身のケースでいうと３０代前半といえば飲食店で失敗し、
その後巡ってきた開業のチャンスでも失敗し（５０〜１００床程度の入院病床でした）、
傷心旅行として選んだのが３ヶ月の世界一周でした。３３歳の時です。その後しっかりと充電を果たし、今の小規模多店舗経営を志向することになります。
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スマホ脳について書いてみる。
＊これは私なりの個人的考察である。詳しくは書籍を当たって頂きたい。
数年前にアンデシュ・ハンセンの「スマホ脳」という書籍が出版され、相当な衝撃を受けた。
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私は手前味噌だが医師の中で手先は良い方であったため、勝負できると踏んだ。
また骨折などの外傷は怪我の前に１０あった機能を７〜８に維持できれば感謝されるが、
元々５の機能を手術で７とか８に上げる変性手術は、より腕が問われ評判が重要になると思い、そこに絞って開業した。
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６．医師は既に親族などから受け継げる資産（背景）を持っていることも多いので、そこを毀損しない、インフレ負けしないように知識を高めておくことが良い。
７．人的投資が最も良いので、不動産やっている暇があったら教育や経験（コト消費）にお金をかけるのがベスト。
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