うえちん@自主管理専業大家
@dominant_uechin
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2019年FIRE丨元賃貸営業と賃貸管理丨不動産投資歴10年目丨1年6ヶ月で6棟61室取得丨総投資額2.7億円（売却済含）丨取得総戸数104戸+ガレージ27庫丨賃収6100万円丨返比32.5%丨税引前CF4100万円丨現時点入居率100%丨健美家大家列伝↓↓
福岡県
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【地方物件の資産整理着地】
福岡県郊外（人口10万人以下）築45年超、木造AP、満室
売却価格:3800万円
売却時利回り:14.6%
残債:830万円
購入価格:800万円
購入時諸経費等:845万円
融資:1000万円
自己資金:645万円
手出し645万円が約4.6倍に
地方の築古APでも条件整えば良い出口は取れる。かも。
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【妄想利回り着地】
住所：福岡県郊外
構造：木造
総戸数：12戸
融資：地銀（オーバーローン）
融資期間：10年
金利：1.3%
表面利回り：68%
諸経費リフォーム含む利回り：33%
購入時入居3戸、粗大ゴミ等共用部に大量廃棄。室内は長期空室で鳥の死骸化区域。外壁、屋根は新築時から未塗装。4枚目改装後
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【妄想利回りが着地しました】
住所：福岡県郊外
構造：重量鉄骨造
築年数：26年
総戸数：9戸+ガレージ8戸
融資：地銀
融資期間：15年
金利：1.3%
表面利回り：30.2 %
諸経費、リフォーム含む利回り：22.0%
ポータルサイトにて、約1年間売れ残っていた物件を指値して昨年購入。
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【妄想利回りが着地しました】
住所：福岡県郊外
構造：重量鉄骨造
築年数：28年
総戸数：6戸
融資：地銀
融資期間：15年
表面利回り：23.7%
諸経費、リフォームまで含めた利回り：21.3%
購入時期：2021年9月
購入時、2戸空室でしたが、先日入居が完了。
#自主管理大家
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【所有総戸数100戸達成🙌】
すぐに「物件欲しい欲しい病」にかかってしまうため、総戸数100戸をゆる〜く目標にしていました。
最近の購入基準
・ドミナントエリアのみ（住んでいる市と隣接する市町）
・物件価格＋諸経費＋リフォームで利回り20%超（今回の購入物件は30%超予定）
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今年も1年で1番汗をかき、1番疲れる日、下関海峡マラソンを完走しました！最高に心地良い疲労感です😄
下関海峡マラソンのスタッフ、ボランティアの皆様、お疲れ様でした。そしてありがとうございました！
自己ベストが更新出来たので、今後も毎年ゆるやかに頑張ります。
#下関海峡マラソン
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結婚四周年記念日。
Wifeと食事に行ってきました。
心身ともに健康に。
これからも程よく働き、心と脳と身体に汗かいて生きていこうと思います。
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【ニッコリ笑って納税😄】
なんて気分にはなれません🤮
そんな気持ちになれるように精進します🤮
毎年普通に振り込んでいましたが、今年からクレジットカードとAmazonギフトを駆使して納税する方法を覚えました。
ライフハッカーです😎
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毎年恒例、寒いので沖縄県に避難しました。
現地は暑すぎず、良き気温でした。
12月1月2月の3ヶ月間は、温暖な土地で生活したいので、いろいろと考えて、実現していこうと思います。
物件の整理も出来てきたので、今年は物件購入します。
#具志堅用高記念館
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年に一度のフルマラソン、今年も無事に完走することが出来ました。
主催者、スタッフ、ボランティアの皆様ありがとうございました！
そして選手の皆様お疲れ様でした！
#下関海峡マラソン
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めちゃくちゃ寒かったですが、ハーフマラソン完走出来ました！
2時間切りを達成したかったのですが、身体が重すぎました。。
とても寒い中、スタッフ、ボランティアの皆様お疲れ様でした！
ありがとうございました！
#ゆくはしシーサイドハーフマラソン
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競売事例
落札価格:18億円
築浅、地上25階建、賃貸タワーマンション。
北九州市の中心部でランドマーク的な存在感。
私のエリアでこの規模の競売案件は初めて見ました。
落札価格は18億だが、現在この立地で同じ建物を建てるとしたら、いくらかかるのか。。
このような物件取得が私の最終目標
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不動産屋投資してCF150万になったらFIREする！
→月150万じゃ怖いから月300万でFIREする！
→月300万遠いな〜、と思ってたら会社でムカつくことがあって、次の日に辞表提出。
辞めたいときにすぐ辞めれる準備は必要です。
これは言ってはいけない真実かもしれませんが
不動産屋投資してCF100万になったらFIREする！
→月100万じゃ怖いから月150万でFIREする！
→150万じゃ不安だから月200マンでFIREする！
→やっぱ貯金少なくて怖いから数千万円…
→無限ループ
不動産投資とFIREに必要なのはお金ではありません
勇気です
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今から宮崎。
8月末退去の物件に申込あり。保証会社の審査も完了。5.6.7.8月末と4ヶ月連続退去でしたが、この申込で久しぶりの完全満室。
毎回宮崎に向かう直前で申込が入る😄
ありがたやありがたや🙏
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明後日から石垣島へ行く予定なんですが、所有物件の1階キッチン上部から水漏れが発生しました。本日の20時に入居者さんが帰宅するので、業者さんと浴室の点検口から修理を行います。
石垣島に行く前で良かった！厄年だけど厄払いしてるからかな！パワーストーン買ったからかな！俺は本当に運が良い！w
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私が人生で初めて参加した不動産セミナーの懇親会でヴィーダ君と初めて話した時、『若手不動産投資家って、こんなに行動力あるのか！凄すぎる！』と感じましたが、ヴィーダ君が特別にぶっ飛んでるだけでしたw
この子はヤバイですw
（褒めてます）
健美家さん
@koutomuk728
にインタビューしていただきました
自己資金200万からスタートした不動産投資。気づけば5年経過😳
不動産を若いうちに始めたことで、子沢山に恵まれ、親孝行もできている気がします
不動産の知識を詰め込みすぎた結果、物件買えてない方はぜひ読んでみてください（笑
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おはようございます。
昨日はサラリーマン時代にお世話になった上司の退職祝いで博多に。
相変わらずぶっとんだ先輩達で、笑いが絶えませんでしたw
現在、未来の話も好きですが、このメンバーだと昔話がぶっとびすぎておもしろすぎたw
今から地元に帰ります。
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運転免許証の更新完了。
人生初のゴールド免許。
全く意識はしていなかったが、サラリーマンを卒業してからは、余裕を持って生活をしているのか違反がなかったようです。
FIREした嬉しい副産物です。
これから先もゴールド免許を保ちたいので、自宅で天サロとゲームばかりして生きていきます！
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海外不動産視察の旅から帰ってきました。現地でも安全を祈願してきました。
現地レジデンス
約1億3300万から5億3900万
勉強になりました。
その合間に
@takagifx620
さんの卒業＆FIRE祝いも行いました。
おめでとうございました㊗
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繁忙期の忙しいなか、馴染の業者さんにて室内クリーニングとエアコンクリーニングで業者さんのターンも完了。
鍵交換と最終室内チェックで俺のターンも完了。
3月退去は3件あったが、全て退去前に申込あり。残り2件は4月中旬入居。
明日は平日温泉予定♨
2023年12月、大学4年生がいたため、3月分家賃を無料にするので、22日までの退去を交渉して了解を得る。
退去補修工事を31日までに仕上げてもらうよう、いつもの内装業者様にお願い🙇♂
大学生の入居受け入れは万全でしたが、社会人にて申込が入りました😂
いずれにせよ繁忙期、事前の準備が大事！
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ロク助パイセンのポストを見て今回の鍵交換から、こちらを導入。
忖度なしに結論を言います。
こっちのほうが、確実に施工しやすい！
次回からこの万能錠確定です！
MIWA SL09-1LS-SV 取替え用 アルミサッシ 引戸錠 召合せ PS …
[楽天]
#Rakutenichiba
入居決まった物件の
玄関引違戸の鍵（召合わせじ錠）を交換しましたー🔑
過去1万件は交換してきた僕がオススメする引き違い用の万能錠はコレ❗️w
丈夫で、防犯キーで、暗闇でも鍵穴光る
そして何より普段の開け閉めが楽‼️
格安な物は押し込んで回すものも多いから毎日使う物は使い易さも大事🙆♂️
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マジで忘れた頃にやってくる。
去年は4物件購入したので、今から不動産取得税ラッシュです。
マジでマジで忘れた頃にやってくる。。
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初めてゴールド免許になりました。
勤め人時代は小忙しく、違反を犯しておりました。
勤め人を卒業してからは、どこに移動するにも余裕を持っているのかもしれません。
全く意識はしていませんでしたが、無違反だったようです。
なにげに勤め人卒業して、かなり嬉しい副産物かもしれません😄
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本日は神社の注連縄作成と鈴の掃除。
注連縄作成超ベテランの長老達に指導を受けながら作成。
皆良い人達だが、『船頭多くして船山に登る』正式に1人を現場監督にしてもらわないと我々若手は困りますw
そして、私は気合入れて鈴を磨きすぎたため、『輝きすぎ！磨きすぎや！』と怒られましたw
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今年も誕生日プレゼントで財布を貰いました。
1年毎に財布を変えています。
今年で39歳、頑張りすぎずに頑張ります！
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2023年12月、大学4年生がいたため、3月分家賃を無料にするので、22日までの退去を交渉して了解を得る。
退去補修工事を31日までに仕上げてもらうよう、いつもの内装業者様にお願い🙇♂
大学生の入居受け入れは万全でしたが、社会人にて申込が入りました😂
いずれにせよ繁忙期、事前の準備が大事！
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週末のセミナーと懇親会、めっちゃ楽しかった〜
と余韻に浸りつつ、本日からケの日がスタート。物件点検と清掃。
作業着以外で汗は、かきたくないStyle。
夜は表に出ない系地元メガ大家さんに拉致られてきます。
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徳島セミナー、四国旅行が終わりまたケの日がスタート。5.6.7.8月と退去が続いたが、
築40年2LDK、9月入居
築39年2DK、8月入居
築39年2DK、8月入居
残り空室1戸
Twitter上では、築古アパートでも退去前に申込の入る猛者がいるが、俺の物件は退去後3ヶ月以内に申込が入る感じ。やるべきことをやるのみ
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天をも穿つ
やっと行くことが出来ました。
まず駐車場が広々として停めやすい。素晴らしい。
せっかくなので、豚王、まぜ王2つとも食しました。お腹いっぱいです。
汁なしラーメンをあまり食べたことがなかったので、新鮮でした。2つとも美味でした。
方天戟が目印です。
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あけましておめでとうございます。
本日、仲介業者様より法人契約にて、単身物件の申込を2件頂きました。㊗
年明けから素晴らしいです。
ありがとうございます。
テンション上がってTweetです。
所有物件（住居88戸、ガレージ16戸）の残り空室1戸、完全お満室まであと少し！
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#下関海峡マラソン
大会関係者ならびにボランティアの皆様、ありがとうございました！
2年ぶりのフルマラソンでしたが、なんとか完走出来ました！😊
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内装業者〜俺のターン終了。あとは設備業者で完了。
築40年、3DK、退去日3月12日。
室内がある程度見れるようになった昨日案内、申込み。
工事業者様、リーシング業者様に感謝！
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明日から宮崎県視察のため、物件の定期点検と清掃。
完了後、土日には混雑する温泉地へ。
平日の昼過ぎは大広間も貸切状態。
CHILLしつつ、読書します。
4枚目は鱧出汁ラーメン🍜
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はるちゃん、セミナーお疲れ様！
@Vi___da
の引き立て役としていじってくれてありがとうw
セミナー終わった後にいろいろと話したけど、マジで良いセミナーでした。はるちゃんからは、『そんな褒め言葉は求めてませんw』って言われたけど、結構ガチで感動しました☺
感動したので涅槃像見て帰ります。
【㊗️初セミナー 無事終了🎉】
昨日セミナーに初登壇させていただきました
講演中は足を震わせながら
自分の3年間の経験を全てぶつけました
緊張からの解放なのか今朝から発熱しています😇
子どもかっw
本当に貴重な経験をありがとうございました
関わった全ての方々に感謝です
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旧自宅の売却をする予定だが、旧自宅「居住用財産の譲渡所得の3000万円特別控除」と新自宅の「住宅ローン控除」は併用出来ないことが、税理士との打合せでわかりました。知りませんでした😭
今回は住宅ローン控除を使わない結果となりました。
わかりやすかったサイト↓
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築44年、鉄骨造、2DK、入居期間20年以上。
退去日：12月3日
申込日：12月27日
Myエリア好立地物件のため、退去ごとにリフォームをしっかりと行い、賃料を11,000円上げてます。
購入前からの既存入居者が、退去した際に賃料を上げられる物件かどうかの選定が大事。かも。
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5月13日入居部屋の室内最終チェックと鍵交換完了。
全物件巡回と点検も完了。
早めに終わったので温泉に入って帰宅します。
ささやかな幸せです。
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【自主管理大家日記】
今年3月卒業予定の大学生に、卒業と就職の確認電話発信。
就職先が博多区とのことで、退去は確定とのこと。
3月分賃料を無料にするので、3月15日迄に退去してほしい旨伝え、了承を得る。
3月入居の新入生を迎え入れる準備は出来た。
あとは、入居付けお願い致しますm(_ _)m
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不動産売買契約完了。（買主側）
仲介業者の担当者である社長が病欠により、地元不動産業界レジェンド的存在の会長が売買契約の立会人として登場。
確定測量不要、現況有姿売買等の項目を読上げ、「売主さん、あんた良かったね〜！買主さんがおおらかな人で！ガハハハ！」
レジェンドw
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宮崎市、快晴です。
やはり福岡より暖かいです。
既に最高です。
チェックインして、部屋でトイレをしたら水が流れっぱなしになったので、ボールタップの調整をしておきました。
徳を積んだので、この旅は勝ち確定です。
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11月5日(日)に開催される下関海峡マラソンに向けた最後の長距離Running完了。
このコースは眺めが最高。
車で通ったことは何度もあるが、歩道でゆっくり見ることはないので、とても良い。
下関海峡マラソンスタッフの皆様、参加される皆様、当日は宜しくお願い致します！
#下関海峡マラソン
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北九州の雄、我らが夜勤パイセンが健美家に！
不動産投資を始める前までで既にこれだけの失敗。
活字にするとパンチが効きすぎている。
これぞリアル神回。
さすが『失敗のデパート』と異名をとった漢やで！
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夜勤パイセン
@joeperry4877
の最終出勤日に立ち会うことが出来ました。この良き日に立ち会えて最高です！
パイセン、卒業おめでとうございます！
個人的には、夜勤スタイルは続けてほしいですw
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私の所有物件にて
ペット飼育不可、持込も不可
の物件なんですが、ウサギがいました。誰かが忘れたのか（そもそも持ち込まないでください）と思って放置。
3時間後まだウサギいます。
捨てウサギ？
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聖地巡礼。
宮崎県日向市大御神社、海辺にあり、雰囲気、趣き、最高でした。
馬ヶ背、景色絶景。
日向市、とても良かったです☺
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2本目の住宅ローンにて、戸建てを購入。1本目の住宅ローン（分譲マンション）は、リフォーム後売却予定。
本日、玄関にクリスマスプレゼント（新築祝い）を
@melonshoulder
から頂きました😄Thanks！
化粧水とは無縁の生活でしたが、これを機に習慣化していこうと思います。
@SAINT_GRAIL
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GW的な日。
天気も最高なday😎
濃厚スーパーチャーシュー麺。
下関市長府庭園。
下関市住吉神社。
my homieの相変わらず最高なPizza。
そして今から重要な会議🍖
#石田一龍
#長府庭園
#住吉神社
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4年に一度の貴重な2月29日は宮崎市にて。
山川さん、ソフトバンク・ホークスへようこそ㊗練習試合にてホームラン㊗
宿泊先の新築ホテルにも福岡銀行
お洒落なグラス🍷中身は中国茶😎
チキン南蛮チーズがけを食してみた😎
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神回です！
何の業界でも隙間はいくらでもあります。でもそれは誰も教えてはくれません。ネット上にも落ちていません。
実際に自分が飛び込んで仕事をしてアンテナを張り巡らせてみないと外部からは一切見えないのです。現状を打破したいなら行動あるのみです。
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築39年、RC、3DK、退去10月末、契約開始日11月20日、先程契約書回収と入金あり。仲介業者さん、いつもありがとうございます。
久しぶりの所有物件、完全お満室&退去予定もなし。
最高の状態で宮崎県へ向かいます。
本厄なのに最高だw
やはりこれもパワーストーンのお陰だ！w
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4年ぶりの開催となった飯塚山笠。
約10年前から縁あって毎年参加しております。
今回も最高でした！
#飯塚山笠
#ふんどし王子
#ふんどし庶民
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6年前に購入した時から切れていた共用灯を外壁塗装足場のタイミングで交換。
階段と踊り場の位置的にかなり高めの脚立でも届かなかった場所なので、初めて灯りが点きましたw
細かいとこだが、自分が新築を建てる際は、共用灯が交換出来る高さにあることを徹底したい。w
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【大分県で重要な会議補足】
◇爆裂壁の見学ツアーを企画出来るレベル（即PassMarket立上げ）
◇連棟アパートは離合場所が必須
◇大分市に来たなら風船ピザ
◇若草公園→わかくさ
パークプレイス大分→ぱーぷれ
わさだタウン→わったん（イントネーション↘）
【大分県で重要な会議】
◇市内に奇跡の歪み単身㌀が存在する
◇爆裂壁はおもしろい
◇津久見市はアツイ
◇食堂トイレの水圧がヒドい
◇ガスはステッカーでアピる
@healer_yura
@dominant_uechin
道中ずっとわろてましたw
ありがとうございましたw
おはようございます
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今月も代理制御調整金がいかつい。。
オンライン制御への変更も打ち合わせ中だが、、、
#代理制御調整金
#太陽光パワコン
#太陽光オワコン
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昨夜、自宅に帰り着き作業車（軽バン）のキーレスリモコンが無いことに気づく。
本日、心当たりの場所を探す。
3箇所目にて発見！
ダンボールを廃棄する時になぜか外れたようでした。
絶対見つからないと思っていただけに嬉しい！
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【所有する土地に名字を刻む】
今回の旅で出会えた光景です。
ご先祖様への感謝と子孫の未来永劫の繁栄を思い、刻んだとの話。
感銘を受けましたので、私も所有し続ける予定の物件に名字を刻もうと思います。
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ナ、ナ、ナ、ナ、ナ、ナ、ナ、ナ、ナッキーさん
@nakky03552789
から新築祝いを頂きました☺ありがとうございます！
桐箱に入った素晴らしい品でした！
また近いうちに重要な会議開催しましょう！その前にぽん吉
@300manInvestor
とやきそば
@sohkiagnak
と門扉斫ります！
ご安全にー！
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我が家の超近所の郵便局に、「バイカーキャップを被ってる人を発見！すげえ！」と思ったら知り合いでした☺
顔より先にバイカーキャップに反応するという☺
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2023年最後のRunning、登山、参拝。
汗をダラダラにかき、頭がクリアになる感じが最高。
今年も健康にすごせたことに感謝。
来年もぼちぼちやっていきます。
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久しぶりに競売開札day。
入札した案件は80万差で落札ならず。事前審査で融資も問題なさそうだったので、悔しい🤮
結果論やけど、あと100万出しても全然良かった。
まあ、落札出来なかったらいつも思っていること。
引き続き、ブレずに入札していきます。
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佐賀エリア、申込！
残り空室1部屋！
と思ったら地元エリアで7月末退去発生。大手道路会社法人契約、コロナの影響で大幅に工事遅延していたが、遂に完工したので退去とのこと。
住居77戸、ガレージ9戸
なかなか完全お満室になりません。
モグラ叩き
叩きまくるしかないけどね！
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入居者から入電。キッチン天井から水漏れとのこと。上階部屋のキッチン排水管が詰まっており、階下に水漏れしていた。ワイヤーとピーピースルーにて詰まり除去。
宮崎に行く前日で本当に良かった。
俺はなんて運が良いんだw
本厄なのに本当に運が良いw
これは完全にパワーストーンのお陰だ！
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2023年、大変お世話になった業者さんからのCalendarを事務所机に設置して、新年度を迎えます。
来年度もぶちかましてくれることを期待します。
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